溫泉房地產--在產業聚集中升值

一、溫泉產業及產業聚集趨勢

上世紀90年代以來，隨著我國旅游業逐漸由觀光旅游向度假旅游的轉化，以休閑度假為主要功能的大型溫泉旅游度假區在全國、特別是南方地區大量涌現，溫泉旅游開發快速增熱，迅速成為繼山水風光、大型游樂場、主題公園、城市觀光后我國又一新興的旅游主題。 

我國溫泉旅游度假經歷了三個階段，第一個階段是改革開放以后，由公費休養性質轉變到休閑度假性質的階段，該階段最大的特點是“游泳池＋澡堂”的模式；第二個階段，是上世紀90年代開始的，以綜合性的旅游休閑活動聚集形成的，特點在于規模大、綜合性旅游休閑功能多（商場、騎馬、游戲室、高爾夫、滑草場、運動場、野戰場、農家樂等），功能復合（觀光、娛樂、康體、會議、體育、民俗等），溫泉形態和游客類型多樣化。

近年來，溫泉旅游度假，進入了第三個發展階段，已經由一個單獨的休閑類別，逐步轉化為溫泉沐浴、桑拿、按摩、SPA、康復、健身、體檢等結合的休閑產業鏈及康復療養產業鏈的雙產業交織結構形態。多元休閑產業聚集的大型區域旅游結構--旅游休閑產業聚集區也已經大量出現。

受該趨勢影響，利用既有溫泉資源開發的房地產項目也迅速增加，以北京為例，就出現了湯泉逸墅、昊天溫泉家園、七星小筑溫泉度假公館等多個溫泉住宅樓盤，包括了多層、小高層、花園洋房、別墅等多種產品形態。            

二、關于溫泉產業的產業鏈 

產業鏈是建立在產業內部分工和供需關系基礎上的，以若干個企業為節點、產品為小節點縱橫交織而成的網絡狀態系統。產業鏈分為兩種類型：一種是垂直的供應鏈，另一種是橫向的協作鏈。垂直關系是產業鏈的主要結構，一般把垂直分工劃分為產業上、中、下游關系，橫向協作關系則是產業的服務與配套。

雖然中國的溫泉服務業還未成為一個嚴格意義上的產業，但從產業角度分析溫泉服務業的發展歷程和特點，可以發現其“以下游產業為主，橫向產業協作突出”的特點，由于其產品具有生產、銷售和購買一體化的旅游產業特征，其中游產業幾乎沒有，上游產業（勘測、開采、設備設計等）數量也相對較少，而其處于服務終端的下游產業則非常發達，包括了利用溫泉開發的沐浴、桑拿、按摩、SPA、康復、健身、體檢和消費品。 

其橫向產業協作的特點主要體現在發達的下游產業，隨著國內休閑模式的整體升級和溫泉市場的細分，下游產業間的協作關系愈加密切。

三、從產業鏈角度看國內溫泉地產產品開發出現的問題 

通過分析我國溫泉產業的發展趨勢和各地溫泉住宅樓盤的特征，可以發現，我國溫泉地產產品存在著以下問題。 

1.大部分溫泉住宅均強調其擁有的溫泉資源的技術性優勢，但各個溫泉住宅內所承載的休閑方式和休閑品質卻無二致，大多以公用的溫泉會所或溫泉水療中心去實現其溫泉休閑功能。形成資源主導型住宅為主，休閑主導型住宅尚未發育等現狀。 

2.絕大多數的溫泉住宅的開發模式依然沿襲的常規住宅開發模式，并未很好地研究溫泉休閑方式與居住生活方式的關系，溫泉資源未能深度開發，利用程度低，未能很好地成為住宅的增值要素。簡單來說，如果把住宅浴室水管中的溫泉水換掉，就無法分辨出溫泉樓盤與其他休閑型居所的差異。 

3.溫泉產業聚集和溫泉產業鏈的逐步完善，是國民生活品質和經濟水平提高的必然結果，是迎合了國內旅游休閑產是迎合了國內旅游休閑產業整體升級趨勢的產物，但在此趨勢下，溫泉樓盤的開發卻遠遠落后，大多數溫泉樓盤還處在溫泉休閑開發的第一、二階段，僅僅體現了溫泉資源，卻未能融入豐富的溫泉產業；僅僅打造了社區配套的溫泉泳池、溫泉會所和水療中心，卻未能打造居民的整體溫泉休閑生活。 

 4.溫泉休閑產業鏈的下游部分出現了大量協作性很強的商業產業，如康復、水療、溫泉消費品等，但在大部分溫泉住宅內，未能體現其既有的橫向協作性，沒有出現圍繞溫泉休閑形成的商業物業集群。溫泉房地產的商業價值未能得到充分挖掘和運用。

四、產業聚集對溫泉住宅物業價值提升中的運用 

通過細分溫泉產業及鏈條，細致分析溫泉休閑生活的要素和特征，運用休閑游憩項目的打造模式和思想，我們可以發現，將開發眼光聚焦于現代人的休閑生活方式，著眼于溫泉產業聚集，是完全可以大幅度提高溫泉房地產的商業價值的： 

1.在溫泉休閑住宅的建筑單體設計方面，需要在滿足住戶正常的居住功能的基礎上，運用入戶的溫泉資源，可以打造極具情趣性的溫泉休閑空間（溫泉健身房、溫泉陽臺、溫泉影音廳等），也可以根據住戶特征，打造特有的溫泉功能空間（是私家水療房，私家溫泉理療房），其三，還可以運用溫泉景觀打造手法，將溫泉融入到整個建筑中。有庭院空間的，可以打造云蒸霧繞、內外通透的溫泉庭院，無庭院空間的，可以運用灰空間打造見天或見地的溫泉泡湯平臺，就算連灰空間也沒有，也可以通過局部溫泉的運用，打造溫泉起居室、溫泉餐廳等溫泉房間。一方面促進住戶休閑方式的提升，另一方面，將住戶的日常工作生活與休閑生活真正融為一體。 

2.在社區園林景觀的打造上，不僅需要考慮到自然景觀的賞心悅目和文化景觀的寓意表達，更重要的是，充分理解住戶在室內室外的休閑游憩習慣，并結合各產業業態的經營和消費特征，將各種造景要素（山水樹石、亭臺樓榭等）作為融合住戶休閑生活方式的脈絡和工具。同時，也將各種溫泉休閑業態融入景觀中（湖中水療中心，山林康復中心等），實現社區園林景觀的可參與性和可消費性。 

3.在社區配套設施上，在保證基本生活配套（能源、信息、安全等）和休閑配套（健身、娛樂、社交等）的基礎上；需要細分各種溫泉產業業態的經營模式和特點，適當分拆、并融入進社區配套中。以水療為例，可營造室內室外、私有或公用的多種冷熱水療空間、設施和設備；同時注重室內裝修和園林景觀的情景化；將精油、食品、溫泉與聲光電技術融進社區配套，打造與日常生活緊密聯系的溫室型會所、康復音樂系統、家庭香氛系統、養生植物和食品配送系統等等。

4.在社區服務的營造中，也需要根據住戶日常生活和休閑生活特征，在細分各種溫泉產業業態的經營模式和特點基礎上，定制公共服務和私家專屬服務的綜合社區服務系統，公共服務如社區溫室、兒童溫泉娛樂場、溫泉健身場等，私家可以定制的服務包括養生食品藥品配送服務、私家水療服務、私家康復服務等等。 

5.通過以上升級，可以發現，溫泉商業的聚集也具有了條件，一方面，在社區商業中逐漸聚集溫泉及衍生的商業業態，形成為社區服務的小型溫泉商業中心，可容納的業態包括了溫泉娛樂、溫泉康復、養生養老、溫泉美容品、溫泉食品、溫泉植被等等，另一方面，在樓盤的營銷和物業服務中，形成產業中業態的橫向聯動，通過與項目外的相關產業業態形成聯動經營和聯動營銷態勢，可充分將住戶的家居休閑生活和其他生活連成一線，真正實現生活方式的打造，同時也促進了社區商業和服務的引進。

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