商業模式聚集――以思拉堡溫泉小鎮項目為例（下）

1、地產是轉換旅游潛在價值的高效手段

旅游的發展帶動周邊環境的美化，良好的環境不但吸引著人們前往旅游，也撥弄了游客“寧愿生在此山中”的長居愿望，于是，地產開發商抓住了游客的這種心理變化，開始在景區周圍投資房地產，在地產的帶動下，旅游投資將很快收回，從而帶動旅游進一步開發，地氣一步步抬升，收益良性循環，這種現象我們稱之為“旅游與地產的疊加效應”。

“旅游+地產”的效應即是旅游“帶靚”環境，環境帶旺地產，地產反哺旅游的良性循環效應，其核心是“旅游聚集人氣、景觀提升品位”?！吧亍笨柯糜闻嘤伞笆斓亍薄ⅰ笆斓亍币赖禺a烘烤成“寶地”的疊加循環效應。旅游所帶來的人流、物流、信息流等促進人氣的抬升，進而使得景區附近房地產價格飆升，地產收益為旅游二次投資回籠了資金。在環境質量進一步優化，配套設施更加完善的情形下，景區已經超出了普通意義的范疇，而一躍成為一種生活方式的代名詞，例如“華僑城”，如今它已不僅僅是一個簡單游樂景區的概念，而更是舒適、便利、高品質生活方式的典范。這種獨特的循環經濟模式，不僅解決了大量人員的就業問題，還拉動了交通、餐飲、酒店、零售等服務業發展。

2、開發時序設計與商業模式整合

在思拉堡小鎮項目中，遵循邊開發旅游項目邊建設地產的時序原則，先將“生地”靠溫泉、高爾夫、酒莊等旅游項目逐步培育成“熟地”，然后在“熟地”上開發地產，從高星級溫泉酒店到溫泉酒店公寓、商業地產、臨水公寓；在高爾夫帶動下建設高爾夫會所、高爾夫別墅、再隨之開發酒莊及養生類別墅地產、SPA會所，最后在整個區塊炒熱的時機，推出在景區南端，景觀較差，但距城區較近的住宿類小高層生態居住社區。整個項目的地產開發循序漸進，逐次開發。

思拉堡小鎮旅游開發項目，是旅游項目和地產項目聚集的綜合體，它同時遵循旅游地產開發的規律，選擇科學的時序方法，將旅游項目與地產項目的開發時序恰當配合，從而形成了具有思拉堡小鎮特色的旅游與地產開發的五個臺階，十年計劃：

階梯一（兩年）：溫泉游樂，景觀營造，高端運動，引爆市場；

在項目前期投入建設景區基礎設施如道路，大門、入口服務區、基本接待設施等；開啟溫泉游樂設施的一部分建設，如溫泉會所、星級溫泉酒店等；啟動一期18洞高爾夫建設及配套會所建設，引爆市場，在景區知名度提高的同時地塊價值隨之提高，進而在階梯一的后期招商部分高爾夫別墅住宅及商務酒店的建設。在此期間，高爾夫運動及溫泉游樂休閑各自有經營收入，同時別墅銷售及酒店經營有另一部分收益。兩年后溫泉及高爾夫設施均有一定規模，景區配套相對完善，商務酒店形成一定的接待規模，別墅地產銷售獲得部分收益，景區進入開發的第二階梯。

階梯二（兩年）：商務推進，休閑配置；周邊地產，順次開發

加大景區的配套服務，進一步投資酒莊與SPA特色服務，為游客提供私人酒窖及釀酒體驗活動、SPA療養服務，商務會議、商務洽談等商務活動在景區的開展逐步加大，景區的休閑配套進一步完善。依次再開發另9洞高爾夫，同時，在第一個9洞高爾夫場附近的地塊開發酒店式別墅、企業會所及高星級酒店。

階梯三（兩年）：高爾夫、馬術、滑雪、高端運動再炒地產

在前兩個階梯開發的基礎上，會議產業、高爾夫運動及溫泉休閑、酒店地產、別墅地產等都取得了一定收益，旅游配套設施如會所、酒莊、SPA等高端服務設施進一步完善，景區的知名度，地塊的價值進一步提升。利用前期收益，依托地塊的升值，進行18洞高爾夫招商，馬術、滑雪運動的招商全面展開，地塊的運動配套更加完善。

階梯四（兩年）：水景、商業街結合，完善配套，提高居住環境

景區建設初具規模，游客量進一步攀升，地產收益明顯，旅游經營良性增長，完善水景及商業街配套設施，進一步開發溫泉SPA別墅及酒莊別墅、非核心景區的普通住宅區開始招商建設。

階梯五（兩年）：節慶推動，品牌營銷，旅游小鎮，頗具規模

景區建設進入平穩發展期，利用節慶、媒體、及口碑效應得到景區的廣泛宣傳，形成景區自身的品牌，并利用品牌效應推動景區房地產的銷售及景區其他配套的完善，進而使得景區發展成為一個特色的具有一定規模的知名旅游小鎮。

景區利用十年的時間同時開發旅游資源與旅游地產，地產的短線回報效應已使得景區自身旅游資源的開發資金得到回籠，并具備一定的品牌效應，從第十年開始，觀光、休閑、會議度假、運動休閑度假逐步轉向正軌，景區經營進入良性發展時期。

從思拉堡小鎮的開發的五級臺階可以看到，綜合性大型旅游度假區的商業模式是在旅游項目和地產項目的交互運作中形成的，其具有鏈條式動力機制，環環相扣，互為前提，互為結果。旅游產品的商業聚集與地產項目的聚集共同構成了整個項目的商業模式聚集。綠維創景在思拉堡小鎮良好的區位及資源條件下創新性得將商業模式聚集方式作為景區商業運營手段，在項目剛投入開發建設時便得到社會各界的熱切關注，相信不久的將來思拉堡小鎮必將成為旅游與地產聯姻的成功商業模式聚集實例。

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