商業模式聚集――以思拉堡溫泉小鎮項目為例（上）

隨著旅游開發的逐漸升溫，資源爭奪戰已進入白熱化，稀缺性、壟斷性資源項目越來越少，旅游投資逐漸進入資源開發型階段，即“絕色資源無，資源類型多”的綜合性開發。資源開發型旅游投資有著“投資門檻高，收益時間長”的特點，任何一個項目投資目標的成功關鍵在于科學合理的商業模式的創新設計，綜合型大規模旅游開發項目更是如此，這類項目往往投資少則幾個億，多則幾十個億，資源類型涉及森林、水庫、地熱、河流、果林、農田、村莊等等，復雜的資源如何與資本進行有效的結合，如何確保低風險、快回報、大投入、大產出，核心問題就是商業模式的設計。
    綠維創景在綜合型大規模旅游投資項目的商業模式設計方面有著深入的研究和豐富的經驗。這類商業模式的設計是一項系統工程，不僅要實現旅游商業模式的聚集，還要整合其他行業的商業模式形成“整體聚集”，例如旅游與農業、旅游與地產等。
    下面我們結合思拉堡小鎮項目，分別從旅游項目商業聚集、旅游地產、旅游與地產的商業模式整合幾個方面來解讀綜合性旅游項目開發商業模式的設計。

資源+智慧創造旅游項目商業聚集

    我國旅游業從上世紀七十年代由旅社接待開始逐步發展至今實現了跨越式進步。08年我國人均GDP已超出3000美元，按照世界旅游發展規律，我國旅游業已步入休閑度假時代，旅游業作為“無煙產業”、創匯產業，越來越得到國家及社會各界的重視，旅游資源的規劃開發也逐漸從由政府、高校主導到職業化、專業化機構的出現?，F階段，大中型城市的旅游總體規劃及國家級旅游資源、世界遺產等頂級旅游資源的規劃開發基本已告一段落，小城鎮、農村的旅游開發如火如荼。目前，我們接觸的規劃設計項目，往往只具備三分先天的“姿色”，旅游資源具有一定吸引力，但若僅僅依靠這三分的魅力，往往是很難產生良好市場效應，這就需要規劃機構，憑借良好的職業技能與智慧的創意能力來在旅游地“三分姿色”的基礎上，進行科學的，大膽的構想，綠維創景在四百多個項目案例實踐的基礎上，形成了游憩方式創新的策劃理念，并以商業模式創新與景觀游樂創新設計為策劃的落地奠定基礎，成為政府、企業開發商的智力腦庫。
    那么，一個項目要形成“商業模式聚集”，首先它必然是一個旅游資源相對聚集的大型旅游度假項目，大型度假項目的基礎資源條件有著怎樣的要求呢？
1、大型旅游度假項目的基礎資源條件
    “商業模式聚集”的形成是依托于大型旅游度假項目，同時該類大型旅游度假項目都具備一定特征和條件，如旅游資源較為豐富，有著多樣性的特點，部分資源能達到國家一、二級標準；該類項目都必須擁有自身的幾類核心資源，如水資源、植被資源、農業資源異或項目地具有深厚的文化底蘊，諸如古鎮古村落，甚至有古遺址等等。這些核心資源即所謂項目的亮點及創意來源，它對于項目地所在區域來說具備一定稀缺性，在創新上較易得到凸顯。同時區位也是該類項目考慮的重要因素，據專家調查顯示，距離超大城市100公里、距離大城市60公里、中等城市30公里、小型城市15公里以內是旅游地產的最佳選擇，也是“商業模式聚集”形成的最佳距離。
    例如思拉堡小鎮就位于營口一小時城市圈內，距離鲅魚圈城區僅需十分鐘車程，項目規劃面積達三平方公里，規劃區域為丘陵地形地貌的山地，高低起伏多變，山體曲線優美，適于開展山地運動類項目；景區還擁有森林、溫泉、農業資源，形成了一定程度上的資源聚集，資源類型的聚集是產品聚集的基礎，而產品聚集又是商業模式聚集的基礎。
2、游憩方式創新點亮資源價值
    旅游資源的三分姿色離不開策劃創新對它的“七分打扮”，旅游產品的包裝成功與否直接關系到旅游資源開發的成敗，從而影響項目后續規劃設計等諸多方面的進展，決定了項目投資的成敗。因此，一個僅有三分姿色的旅游項目，必須找到一家具備創新能力與創新思維的高水準規劃機構來對項目準確把脈，引爆項目的核心資源，帶動片區整體發展。綠維創景一直倡導旅游項目要先策劃后規劃，在策劃與規劃的基礎上，融入商業設計與景觀策劃設計使得項目能夠落地，并在運營中取得良好的經濟回報。
在思拉堡項目中，綠維創景運用主題化景觀與溫泉相配合，打造“山海八泉”，應用“一泉一品”的打造手法豐富溫泉游憩體驗，并以養生為主題創新個性化健康管理的溫泉住宿度假，如溫泉小鎮、溫泉公館、溫泉別墅等；將干涸的水溝蓄水成風情水街，既有靈秀的景觀，又豐富了區塊的商業功能；利用地形開發36洞高爾夫，分別選取中、荷、日、德等不同國度的田園風光進行球場風景主題打造，依托良好的球場景觀及自然環境建設高爾夫別墅……在此項目中我們利用項目地的資源，創意了八大類型時尚產品，并形成以此八大產品為主的旅游產品聚集，具體如下：
3、旅游項目的商業聚集
    好的旅游產品具有抓人眼球，聚集人氣的效應，它是景區宣傳的最直接手段，它增強景區的吸引力、促進景區知名度提升的同時還延長了游客停留時間，豐富區域游線結構，為游客的二次消費打下堅實基礎。旅游產業是一個多產業互動的特殊產業，其發展不僅促進旅游業的進步，更帶動產業鏈上其他產業的聯動發展。從某種角度來說，純旅游產品并不是整體項目盈利之核心所在，但某些產品的經營收入可以帶來較為可觀的現金流，如溫泉產品的經營。一般溫泉度假區的營業額每年都在五千萬至一個億左右，另外將溫泉與酒店進行結合，酒店的住宿價格可高出一般度假酒店的兩倍；此外，對于酒莊、SPA、高爾夫、馬術中心等貴族消費本身具有各種收益模式，但這些收益遠無法在短期內回報前期投入。因而，我們需要在旅游產品本身銷售的同時，融入其他商業經營方式，這種理想的經營元素，既可以利用旅游環境打造形成的人氣效應，又可以解決旅游投資的長線回報問題，這個具有雙重功效的元素就是“旅游地產”。

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