走向溫泉綜合開發時代――“溫泉休閑綜合體”開發研究

三、創新打造特色“溫泉休閑綜合體”的一般模式

綠維創景溫泉水療與溫泉地產中心，依托中國旅游運營與房地產開發的“腦庫”――綠維創景，專注于溫泉水療、溫泉會議酒店、溫泉度假村、溫泉小鎮、溫泉城、溫泉休閑社區特別是大型溫泉綜合開發項目的開發研究，始終立于行業研究與開發咨詢創新的前沿。在總結近年來完成的多個“溫泉休閑綜合體”成功案例的基礎上，我們提出創新打造特色“溫泉休閑綜合體”的一般模式如下：

1、以“土地綜合開發”為導向，理清功能關系

打造“溫泉休閑綜合體”，首先必須確立“土地綜合開發”的導向，通過土地的綜合開發帶動城市和區域的升值，最終實現項目開發價值的突破。這就需要以土地開發的最優化回報為目標，結合溫泉作為一種具有高附加值旅游資源的特色，來理清各個功能業態之間的關系。

根據我們的經驗，溫泉綜合開發的核心實質，是圍繞溫泉資源的特性，處理好旅游（溫泉、酒店、休閑）和地產（休閑商業地產、養生居住地產）之間的關系。據此，“溫泉休閑綜合體”的開發，必須理清旅游板塊、地產板塊和溫泉資源之間的特定關系，進行全局性、系統性、綜合性的開發：

其一，以溫泉水療、會議酒店及特色休閑為構成的旅游板塊，是帶動人氣、樹立形象、提升地氣并創造長期持續現金流回報的基礎板塊，盡管需要較大投入，也首先需要創新打造；

其二，以休閑商業地產和養生居住地產為構成的地產板塊，是創造快速回報、獲取土地開發收益的核心板塊，應當重點開發；

其三，溫泉本身具有突出的“養生與休閑”效應，是打造溫泉休閑、會議酒店、養生地產的引擎資源，特別能夠有效提升酒店、商業與休閑地產的附加值。因此，必須在旅游板塊和地產板塊的開發中創新融入溫泉功能，突出溫泉養生休閑價值，形成溫泉休閑中心、溫泉會議酒店、溫泉養生地產等產品，才能夠實現整體開發價值的最優化。

2、以“休閑產業整合”為手段，形成功能聚集

以綜合發展為方向，“溫泉休閑綜合體”要有多元化產業體系的支撐。要充分利用溫泉對于休閑產業的聚集效應，面向市場需求，整合休閑資源，形成休閑功能聚集與休閑產業體系，構建溫泉休閑產業聚集區，重點發展五類產業：

第一是養生產業。以溫泉泡浴為基礎，將養生、健身、醫療、康復、美容、護理、健康管理等一系列養生手段深度結合，形成溫泉養生中心，這是“溫泉休閑綜合體”發展的根本基礎。

第二是會議產業。以溫泉水療為吸引，以會議度假酒店為載體，以會議接待為重點的溫泉會都模式。除了少量處于偏遠地區、交通相對不便的溫泉之外，會議幾乎成為大多數溫泉度假村經營發展的重要帶動產品。

第三是房地產業。以養生地產和溫泉第二居所為概念，是溫泉度假村房地產項目的主流，與會議經營相結合的產權式度假物業也成為重要的市場熱點，升值空間較大，因而受到市場青睞。

第四是運動游樂產業。根據資源特征，以水游樂、高爾夫、網球、滑雪和跑馬場為代表，一方面是考慮親水休閑游樂市場群體的需要，更重要的是和政務商務休閑會議客群、度假物業的客群的需要結合在一起。運動游樂是“溫泉休閑綜合體”重要的功能構成，為品質化休閑交流平臺的打造奠定重要作用。

第五是溫泉農業產業。這是對溫泉資源全方位利用的重要方面，在全國已經形成諸多成功的例子，主要通過設計溫泉水的系統利用模式，利用溫泉余熱發展包括溫室大棚、熱帶魚養殖等為核心內容的農業產業。

3、以“溫泉產品創新”為基礎，打造吸引核心

對于“溫泉休閑綜合體”來說，溫泉是關鍵，是創造吸引力與附加值的核心所在。打造“溫泉休閑綜合體”的根本基礎，就是要進行溫泉產品的創新。未來的溫泉創新，主要從以下幾個方面來把握：

其一，以中高端市場為重點，打造精品化溫泉。結合溫泉水量和水質，以精品化為導向，面向中高端市場，打造高品質溫泉，包括高品質的產品和高水準的服務機制。這是在激烈市場競爭與行業洗牌趨勢下，溫泉旅游未來發展的必然方向，更由于溫泉在“溫泉休閑綜合體”中作為引擎產品的特性，其檔次的高低直接決定著整個的項目品質與品牌價值，影響著后續酒店的品質和房地產的價值品質。柏聯SPA度假村從一開始就把自身定位為高端溫泉，為后續旅游房地產的開發創造了極好的品牌效應，獲得了可觀的開發回報。

其二，以衍生化發展為方向，打造復合型溫泉。作為溫泉休閑綜合體里面的溫泉產品板塊，絕不局限于單一的“泡池湯浴”，而是要結合市場需求，通過縱向創新與橫向聚焦，實現產品鏈的延伸，主要有兩個方向：

一是做足親水游樂的文章，發揮溫泉的親水本質，把游泳池、人造沙灘、造浪池、水中健身池、水上表演項目作為重要內容融入溫泉產品的開發中，增強人們的親水參與性與體驗性，增加夏季運營的收入；

二是做足健康養生的文章，利用溫泉的養生功效，將養生、健身、醫療、康復、美容、護理、健康管理等一系列養生手段深度結合，形成面向中高端市場特別是女性市場的巨大突破。

其三，以風格主題化為手段，打造主題型溫泉。在未來的發展中，要想把溫泉資源通過溫泉度假村的形式變成具有市場競爭力的產品，必須挖掘文化，用文化來打造溫泉的主題，營造獨特的文化氛圍，創造獨特的文化感受，才能在市場上占據一席之地。這個文化，不一定是當地的文化，這個要從市場需求、市場競爭的差異化來決定。如綠維創景策劃設計的浙江縉云仙都?黃帝溫泉谷（以黃帝文化與《內經圖》來整合包裝溫泉主題），北京藍調溫泉莊園（從草莓到藍調文化，打造“小資溫泉”），遼寧思拉堡溫泉（以溶洞泡浴、臺地溫泉為特色的“琴臺溫泉”），福建梅花湖溫泉（構建“水上溫泉”特色）。

4、以“會議度假酒店”為重點，構建接待載體

會議度假酒店是“溫泉休閑綜合體”的重點構成，作為核心接待載體，與溫泉中心相輔相成，是整個綜合體吸引與接待游客的核心，其建設水準決定了整個“溫泉休閑綜合體”的品質和形象，對于后期地產的開發有重要影響。

我們之所以非常明確提出“會議度假酒店”的概念，是由溫泉度假村的經營特性決定的――對于絕大多數溫泉度假項目來說，會議幾乎是不可或缺的功能，這一點在全國多個溫泉度假村的經營中得到證實，在未來的發展中會議休閑也仍將是溫泉度假項目的重要產品。“會議度假酒店”策劃設計的關鍵包括以下三個方面：

其一，市場決定配置。要明確，由于會議市場規模的差異性，不是所有的溫泉度假村都可能做到九華山莊（我們稱之為九華溫泉會都）的水準，因此，在會議度假酒店的會議、客房、餐飲、娛樂等功能的規模和檔次配置中，要根據市場的具體特征來確定，必須量體裁衣，才能保證后續經營的良好效果。

其二，場地決定格局。“溫泉休閑綜合體”的休閑特色決定了會議度假酒店一定要區別于城市商務酒店：一方面是在功能布局上要考慮與其他功能板塊的互動關系，另一方面是酒店本身充分體現出度假酒店組團式、園林型、休閑化的布局結構，特別要利用場地的優勢景觀資源，強化與周邊環境的有機融合，創造出休閑放松的環境氛圍。

其三，文化塑造風格。在總體定位的前提下，酒店的建筑風格要充分吸納當地建筑文化特色，或創新引入一種融入場地環境的建筑特色，體現出鮮明的建筑風格與休閑氣質，力爭成為整個溫泉休閑綜合體的標志性建筑。

5、以“溫泉養生地產”為核心，創造利潤中心

作為土地綜合開發的核心與快速回收投資的載體，“休閑養生地產”是“溫泉休閑綜合體”開發的關鍵所在，應成為精心打造的對象，主要有三類：

第一類是作為第二居所的“住宅型物業”。銷售完畢之后即完成開發，以公寓或洋房為主，不建議溫泉入戶，公共的溫泉中心只作為配套來使用，可以給予年票的優惠或俱樂部會員卡模式來運作。

第二類是作為可以返租的“度假型物業”。建議溫泉入戶，以別墅式溫泉湯屋為主，包括迷你溫泉湯屋（大約50~120平米），以聯排為主，此類產品總價格不高，但是休閑功能齊全；溫泉別院，一般為院落式別墅，兼具泡浴功能、會議功能，娛樂功能、廚房功能，面向企業小型團體，一般在400~600平米，可以容納10~20人；溫泉大宅，作為真正的高端溫泉度假物業，面向私營企業主、企業高級管理層等市場。

第三類是以溫泉為特色的休閑商業街。其實質是休閑商業地產，既可以自持，也可以出售，以酒吧、餐飲、養生物品專賣店、健身會所為核心業態，此類物業可以結合溫泉，也可以獨立開發，但是要注重與溫泉區的配合。

“溫泉養生地產”的開發運作，主要注重三個方面：

一是溫泉綜合價值的大力彰顯。從主題概念和功能特色上，要突出溫泉地產、養生地產、休閑地產的特征，提升地產的附加值。

二是會議度假酒店的充分結合。要結合會議經營，形成對產權式度假物業的返租結構，實現物業價值的最大化利用。

三是整體開發節奏的科學把握?！皽厝蓍e綜合體”一般都是位于城郊或鄉村的大盤，全面開花是不現實的，應認清隨著項目開發經營的深入，必將帶動區域價值的提升，從而進一步推動房地產價值的提升，從而為獲取土地升值效應帶來的高額回報創造基礎。因此，在具體的開發中，要本著“先投資型，后自住型；先經營型，后居住型；先小戶型，后大戶型；先中端，后高端”的原則來安排科學合理的開發節奏，才能實現土地開發價值的最大化。

6、以“溫泉生活方式”為目標，實現品牌突破

溫泉生活方式，是溫泉度假項目的最高境界?！皽厝蓍e綜合體”的目標，是通過規?；膬瀯莺筒町惢漠a品，構建出多元的功能結構，營造出良好的休閑環境，創造全新的溫泉文化，最終形成一種全新的溫泉生活方式，讓游客充分享受到溫泉休閑養生的樂趣。

如果能夠成功創造出一種全新的“溫泉生活方式”，“溫泉休閑綜合體”將從項目開發的層面上升到品牌塑造的層面，在提高市場競爭力的同時，為開發商進行品牌的連鎖拓展運營創造可能。如海泉灣、天沐溫泉、柏聯SPA、頤尚溫泉等，都是通過溫泉生活方式的打造，實現品牌塑造，最后成功實現連鎖擴張和運營。

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