城市停車場專項債政策、操作流程及案例探討

　一是停車場市場現狀情況

　　1、供需矛盾突出停車位缺口大。

　　汽車保有量提升，停車位剛性需求大。2015年，我國汽車保有量1.72億輛，居全球第二位，保有量快速增長帶來停車位剛性需求。全國共有40個城市保有量超過100萬輛，其中北京、成都、深圳、上海、重慶、杭州、廣州、鄭州、蘇州、西安等11個城市超過200萬輛，北京市超過500萬輛。

　　汽車銷量快速增長，新增停車位需求。2015年我國汽車銷量達到2459萬輛，同比增長4.71%，新增停車位數量遠遠低于汽車銷量，長期來看，新增汽車將是停車位需求的長期驅動力。供需不匹配，停車位缺口大。從全國主要城市來看，截止2014年底，北京市停車位缺口超250萬個，深圳、上海、廣州等城市超過150萬個。

　　2、政策推動停車進入產業化，立體車庫迎來機遇。

　　2015年以來，我國停車產業政策密集發布，停車場建設首次寫入當年的政府工作報告，停車產業化時代來臨。從實際情況來看，通過城市停車空間的擴容滿足停車需求的增長是比較困難的。我國現行的車位、車庫配比標準是1988年由住建部、公安部制定的，據估算，目前住宅小區車位平均配比率在30%左右。

　　雖然近幾年已經紛紛提高配建標準，但仍遠遠不能滿足停車的需求。同時，停車空間的分布和集中程度與城市土地級差收益的等級劃分情況是一致的，土地價值最高的地區也是停車需求最大的地區。立體車庫從空間入手，能夠有效節約土地資源，便于城市統一管理，是未來的發展趨勢.

　　二是停車場專項債券發行情況

　　自2015年4月《城市停車場專項債券發行指引》出臺以來，截止2016年8月30日，國內共成功發行30余例停車場專項債券，發行總規模455.6億元。

　　截至2016年8月30日，廣東省成功發行專項債券數量最多，其次為期南湖南盛浙江盛重慶、貴州省與安徽剩截至2016年8月30日，城市停車場專項債券發行主體層級主要為地級市和梳(單列市)，在30只停車場專項債券中有15個屬于地級市平臺.

　　三是停車場專項債券政策分析

　　1、政策支持。

　　2015年3月，發改委印發《城市停車場建設專項債券發行指引》，要求相關手續齊備、償債措施完備基礎上，按加快和簡化審核類債券審核程序，放松了部分發行條件等。

　　2015年8月，發改委發布《關于加強城市停車設施建設的指導意見》，以停車產業化為導向，在城市規劃、土地供應、金融服務、運營管理等方面加大改革力度，充分調動社會資本積極性，加快推進停車設施建設。加快推動投資主體發行停車場建設專項債券，完善停車收費制度，加強停車綜合治理等。

　　2015年12月，發改委、住建部、交通運輸部聯合發布《關于進一步完善機動車停放服務收費政策的指導意見》，提出社會資本全額投資新建停車場設施服務收資標準由經營者依法自主制定，創新政府與社會資本合作建設停車設施服務由政府出資方和社會投資者協議確定等。

　　2016年1月，發改委印發《加強城市停車場建設近期工作要點與任務分工》，提出支持房地產開發企業配建停車場，引導停車產業化；積極探索停車場產權、專項經營權、預期收益質押擔保措施，支持企業通過發行企業債券、項目收益債等方式融資；鼓勵政府綜合運用城市基礎設施建設專項資金，通過投資補助、基金注資、擔保補貼、貸款貼息等方式，引導商業銀行等市朝金融機構對停車場建設提供支持；完善停車收費服務，建立停車基礎數據庫，推動停車與互聯網融合發展等。

　　2016年3月，國家發改委辦公廳印發《關于2016年停車場建設工作要點的通知》，提出各省市要盡快梳理2016年停車場建設重點項目；對停車場建設項目發行專項債券予以積極支持等。

　　四是停車場專項債券操作流程

　　1、準備工作階段：確定發行方案，確定主承銷商及各中介機構，召開協調會，確定總體計劃安排，向發行人提供盡職調查資料清單。

　　2、現場調查階段：各中介機構進行現場訪談、資料收集、制作報告材料。

　　3、材料制作階段：各中介機構完成報告初稿，包括不限于法律意見書、評級報告等，完成發行人批準文件，各中介機構出具正式文件，券商完成全套材料，出具核查意見。

　　4、發行申報階段：將全套申報材料上報發行人所在地省發改委，省發改委出具發行城市停車場建設專項債券批復，并轉報國家發改委，國家發改委出具發行城市停車場建設專項債券批復，同意專項債券發行，專項債券具備發行條件。

　　5、發行階段：投行和發行人協商選擇合適的發行窗口進行定價與發行，并選擇債券交易場所擇機發行，發行成功，募集資金到位，投行收取債券承銷費用。

　　五是停車場專項債券案例分析

　　1、新建城市停車場項目

　　債券全稱：2016年重慶市合川城市建設投資(集團)有限公司城市停車場建設專項債券；

　　發行人全稱：重慶市合川城市建設投資(集團)有限公司；

　　發行總額：12億；

　　資金用途：9.3億元用于重慶合川區城市停車場項目。

　　重慶市合川區城市停車場建設項目計劃在城市內新建31處停車場，項目總投資136,950萬元，建設內容包括：新建地面停車嘗鋪設綜合管網，綠化等環境工程；新建地下停車庫以及配套停車管理系統和供配電等公用工程；根據停車場周邊需要，配建商業、服務用房，以及建筑配套給排水、電氣、消防、市政管網等配套設施安裝工程建設和運營期內，項目可實現收入279,377萬元，總收益(扣除折舊與攤銷)149,817萬元，扣除所得稅后凈收益(不含補貼)127,342萬元，稅后項目投資回收期9.13年。

　　2、基礎設施建設中新建配套停車場項目

　　債券全稱：2016年浙江甌海城市建設投資有限公司城市停車場建設專項債券；

　　發行人全稱：浙江甌海城市建設投資有限公司；

　　發行總額：17億元；

　　資金用途：全部用于溫州市甌海區相關停車場項目，共10個停車常

　　募投項目中獨立停車場為2個；安置房及商務樓配建停車場8個，主要為城中村改造商務樓工程、社區保障性安居工程、城中村改造安置房工程配套的停車常募投停車場項目建設主體為發行人全資子公司，預計本期債券存續期內可形成2.67億元臨時停車費、停車位使用權出售收入20.37億元、物業租賃收入4.05億元、物業管理收入0.44億元，合計27.54億元。

　　3、收購已建成停車場項目

　　債券全稱：2016年懷化城市建設投資有限公司停車場建設專項債券；

　　發行人全稱：懷化城市建設投資有限公司；

　　發行總額：22.7億元；

　　資金用途：13.62億用于懷化市城市停車場建設工程。

　　募投項目包括56個停車場，其中新建49個，收購7個。新建停車徹包括建設配套商業建筑，如賓館、物流配送中心、汽車美容維修；收購停車場主要包括華天酒店地下停車嘗商業廣場地下停車場等，以TOT方式進行運營。經懷化市政府、財政批準，項目完工后債券存續期內5年，項目收益不足以覆蓋還本付息的部分提供財政補貼(不超過項目總收入50%)。

　　4、可續期專項債與項目收益專項債

　　債券全稱：2016年第一期廣州城市建設投資集團有限公司城市停車場建設專項債券；

　　發行人全稱：廣州市城市建設投資集團有限公司；

　　發行總額：25億元；

　　資金用途：15億元用于城市停車場建設項目；募投項目主要包括黃金圍、金沙洲、廣州國際金融城和珠江新城四大區域共11個地塊的地下停車場建設和商業配套建設，項目總投資456,509萬元，全部建成可提供車位426個。

　　項目收入來源為配套商鋪銷售收入和停車場租金收入，債券存續期內收入450,583萬。其中，新建停車場項目建設內容還包括建設配套商業建筑，如賓館、物流配送中心、汽車美容維修；若企業有汽車美容維修、物流配送中心等設施，發行停車場專項債時可將其納入募投項目范圍內。保障性安居工程、城中村改造安置房工程中配套停車場可單獨發行。

　　停車場專項債券，目前已有許多類似發行案例。醫院、房地產開發、學校等配套建設的停車場項目也可單獨發行停車場專項債券。收購已有的停車場募集資金可用于收購酒店、商業廣嘗安置小區等配套已建成的停車場項目，以TOT方式運營與對手方達成收購意向，未簽署收購協議，正在進行收購協議的細節溝通時可申請發行專項債券，目前已有發行案例。

　　關于PPP業務模式，一是設立PPP發展基金，安信證券與國有施工企業共同設立PPP發展基金，該基金專向投資當地優質的PPP項目。該種模式下，投資項目的資金來源分為兩種：以安信證券自有資金獨立投資和安信證券自有資金加銀團資金共同投資。二是組建聯合投標體，安信證券與大型國有施工企業(主體評級AAA/AA+)組建聯合體，該聯合體作為投標人參與優質PPP項目招投標，聯合體中標后，安信證券作為資金方參與項目投資，聯合體伙伴作為施工方參與項目建設。

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