一個旅游商業房地產項目的商業模式

       多元主題

在整個項目區的功能劃分和布局安排確定為餐飲、住宿、交通、購物、娛樂、游玩、公共支持系統之后，對于每項功能應采用什么樣的業態，市場地位的檔次等應遵從多元主題的概念。這主要出于項目地區內功能主題的多樣性和讓市場無形之手自身選擇合適的業態，合理配置資源的考慮。整個項目的商業面積29萬平米，達整個項目的75%，開發成本達14億。如此大的總量面積，盡管采用逐年開發的模式，如果簡單的規劃出單一主題，可能讓市場很難消解，而且游客的多樣性、復雜有趣的消費心理也很難接受。 

投資回收結構： 

此模式強調區域開發的理念，在嚴格按照空間規劃和功能布局要求，限制售價的前提下，區域運營商為國際接待區、XX美食餐飲區、XX休閑娛樂區或產權酒店等項目引入優質項目投資者，由一流的酒店、賓館、旅游娛樂開發商來建設或經營。

商業房地產有四種模式，分別為開發商自己經營、開發商自己出租、開發商直接賣給經營者、開發商賣給投資者，由投資者出租給經營者。這四種模式分別在現金流回收周期、經營風險、升值收益、開發商經營能力要求、物業管理能力要求、開發目的等方面各異，開發商就自己項目不同的要求和實際情況采用最經濟的模式。

如下圖所示，此模式降低了區域運營商的融資難度，減少了資金成本，縮短了開發投資回收時間：部分子項目有條件的引入優質項目投資者，迅速提升了整個區域的土地房產價值，使現金流回收周期縮短，降低了整個區域開發運作的風險；引入旅游商業房產投資者，既向房產投資者融資又使其成為穩定客流，讓商業房產投資者與之共擔風險，因為如此大面積的商業房產總量，其銷售存在一定的風險。

此模式有可能會增加經營者的成本，如果項目區的游客流量達到一定規模，對經營者而言此成本則可以接受。

二、商業模式的弱點： 

該項目投資額度大，實際擔負城市改造與發展任務，土地拆遷成本比例達52%，運營商收益與土地拆遷成本呈明顯的負相關。如果維持如此高昂的土地拆遷成本，政府不做土地補償，開發商的收益低，機會成本巨大。 

此模式過度關注開發風險的規避，可能會損失項目升值帶來的利益。建議結合運營商出租的模式，為以后的升值預留一部分空間。

此模式對運營商的實際運作管理能力要求很高，對人力資源要求極高。因為開發過程中每個環節都須有專業、應變的人才協同合作，涉及的部門如環保、建筑、水利、電力、旅游、景區、消防、文保等多個部門關系復雜，尤其是拆遷工作的難度大。

此模式須做好區域整體營銷或子項目細節營銷，因為吸引人氣是項目成功的關鍵，而項目的主題、環境、功能等硬件都已齊備，營銷成功與否關系到項目區的成敗。

本文關鍵字：旅游房地產 查看更多