一個旅游商業房地產項目的商業模式

       XX項目商業模式的特點

本項目的商業模式為“旅游商業房地產區域開發”模式，如下圖所示： 

此模式形成了以區域開發為總體指導，旅游和商業房產的完好結合；建立了以旅游為靈魂，以招商建設、商業房產及旅游開發經營為運作手段的最佳模式；通過景點打造、景觀打造，文化氛圍營造、自然環境保護、公共空間配置等完成了區域環境打造；最終由主題多元的空間規劃和功能布局承載體現。 

通過旅游為商業房產提供市場支撐，商業房產功能吸引旅游增長的關系互動，旅游主題的打造，充分拓展出市場空間，營造了旺盛的人氣，增強了整個區域的吸引力，甚至輻射到了周邊，并與周邊形成了良好的競和關系；提升了整個地塊的土地、房產價值；改善提升了項目地塊的環境； 

所設計的交叉運作、滾動開發模式最大程度的緩解了時間和資金壓力； 

所設計的多元主題商業房產的概念，舒緩了商業房產市場消解的壓力； 

所設計的投資回收結構最小化開發商的市場風險、最大程度吸引了項目投資者、房產投資者、經營者，并巧妙的使部分房產投資者成為游客的一部分。 

整個模式為通過吸引游客流、增加游客流停滯時間、增加物流，轉化為現金流。主要的特點體現如下： 

增加了市場吸引力，延長了消費滯留時間，提高了消費水平： 

天府水鎮建成后，良好的自然環境、水利博物館、XX大院、XX寺等游玩景點、X街歷史保護區的文化氛圍、渾然一體的水景、雅致的小品、體現人文氣息的廣場節點、可悠閑漫步的步行街、濱江的休閑區、考慮周全的配套服務設施，將大大增加對游客的吸引力。項目內容將吸引參觀XX景區的游客停駐以及XX市的休閑度假市場游客，加上其它一日游的游客運營第一年的游客量應達到470萬左右，休閑旅游＋綜合消費的模式對游客有著相當的吸引力。 

與周邊的景區互動明確而有效： 

此模式是對周邊景區功能的延伸和補充。對游玩XX景區的游客而言，X街歷史保護區及水景等可視為旅游活動的一部分，成為旅游功能的延伸；而大面積的商業房產為游客提供了檔次齊全的餐飲、住宿、交通、購物、娛樂等休閑功能，觀光之外的所有活動都可以在此項目區內進行，游客可以以此為據點，停駐幾日游玩周邊景點；對在XX山度假的游客而言，此項目區提供了內容豐富、便利的功能服務，可選擇在此娛樂、購物消費而在青城山住宿，事實上XX山及周邊的旅游房地產也為項目區消解了一部分游客的住宿。通過此模式的設計，項目區與周邊景區形成了共贏的關系。 

土地房產增值效應明顯有序： 

此模式通過旅游環境整體打造積聚人氣，選用商業房產的業態將人氣轉化為消費，運用投資概念降低開發風險和營造人氣，使得該項目地塊的土地和房產能在較短的時間內升值，或者說在項目還未運營前即開始增值。但如果不是此模式而是采用旅游＋住宅房產的模式，則房產的售價很難迅速增值，或者連成本都難以維持。 

提升環境質量： 

優越舒適的旅游環境是該項目的首要賣點。此模式對環境打造的投入和環境保護要求很高。從景觀打造，水治理，綠地，廣場面積，容積率，建筑風格、環保設施、污染整治、項目區內人的環境保護意識等整體上都有相應的規定，以做到整個環境的提升。 

滾動開發有效運用規劃、營銷、資金、資本四重杠桿： 

從空間規劃上看，開發的順序X街－XX休閑一期－入口區－餐飲區－XX休閑二期－產權酒店－水利博物館－別墅區－國際接待區，呈現出一個閉合的環形，從聚集人氣吸引游客、休閑娛樂功能的齊備、資產實力提高、現金流創造等方面看，項目開發順序安排合理；項目拆遷和開發難度體現為從易到難。 

由下圖可知，靜態投資為16億的項目，通過此模式動態投資為5個億，由于投資概念的融入，在建設期項目自身就有著很好的現金流；建設期為4年，平均每年建成9萬平米；使開發商的運作風險和資金風險最小化；滾動開發模式也使市場消解得到了一定的時間間隔，降低了市場風險。

本文關鍵字：旅游房地產 查看更多