《2014中國房地產創新發展報告》之園區地產創新案例

       北京東億國際傳媒產業園

編者按：《2014中國房地產創新發展報告》是由北京綠維創景規劃設計院執筆，全國房地產經理人聯合會研究院編制，全國房地產經理人聯合會發布的，以“2014地產行業的創新發展”為研究重點的行業報告。本報告在全經聯各專委會、會員企業的大力支持下，形成了新型城鎮化、可續建筑、商業地產、寫字樓與綜合體、文化與旅游地產、養老住區、園區地產、房地產金融投資、人力資源和房地產服務創新等十大方面2014年的創新總結與2015年發展展望，并分析了諸多創新案例。我們將以連載的形式，陸續發布《2014中國房地產創新發展報告》的相關內容，以饗讀者。敬請期待！

以下為《2014中國房地產創新發展報告》系列解讀之園區地產創新案例篇。

一、北京東億國際傳媒產業園

全經聯點評：作為一個圍繞文化傳媒產業為核心的專業園區，北京東億國際傳媒產業園之所以能夠成功，一是特殊的地緣優勢；二是項目自持，最大程度地發揮項目的優勢和價值；三是專業化設施與服務平臺的搭建，產業定位清晰，招商對象明確，又在園區建設了極為專業的配套設施，構成了核心的競爭力。這樣一旦形成產業集群，就會形成良性互動，帶來持續的發展，值得學習。

北京東億國際傳媒產業園由全經聯戰略合作伙伴——北京博地瀾屋建筑規劃設計有限公司擔綱設計，北京中視東升文化傳媒有限公司與北京市朝陽區高碑店政府合作建設。項目所在地位于北京東長安街沿線，基地占地約6公頃，地上建筑面積約15萬平方米，以4000平米至7000平米獨棟辦公樓為主體。項目從前期園區定位、規劃設計、景觀布局、招商運營、品牌提升、上下游產業鏈搭建等多方面進行了創新探索，并已經形成了自己獨特的風格和模式。

（一）園區定位及合作模式創新

東億傳媒產業園依托北京朝陽區定福莊文化產業走廊，以打造專業影視傳媒總部基地為精準定位。園區從規劃建設之初就秉持人與自然相和諧、產業與環境相協調的理念，為園區賦予一種濃郁的文化氣息。園區的精準定位吸引了中央電視臺、北京電視臺、旅游衛視等數十家文化傳媒機構陸續進駐。同時園區投資管理者北京中視東升文化傳媒有限公司與北京傳媒大學在影視制作與創新人才培養方面的創新合作模式，也使得園區逐步成為制作剪輯、傳媒培訓、動漫游戲、數字媒體、內容原創、技術研發、廣告設計等文化產業項目的終端聚集孵化地。

（二）園區規劃創新——CBD高密度區域開啟花園辦公新紀元

東億Media Park尊居北京CBD核心位置，坐擁千畝公園綠蔭。與其他產業園區不同，開發商選擇的不是高容積率、高密度的規劃布局，而是通過博地瀾屋設計團隊對其資源的精心布局，對產品的差異化定位，于自然中孕育創意，最終另辟蹊徑的選擇了“獨棟”模式，以獨立建筑、獨立命名、獨立電梯、獨立觀景窗及觀景陽臺等規劃布局，輔以“綠肺”景觀和分割自由靈活的3.6米標準層高，讓人在辦公時與自然和諧，與景觀相伴，釋放心情的同時激發靈感，提高效率。打造出一處與CBD截然不同的花園辦公新領地，演繹自然、人文、建筑的和諧共存新模式。

（三）園區建筑、景觀設計創新——“泛綠設計“、”文化元素”和“精神家園”

優秀的設計理念是設計項目的“魂”。為東億打造一個與眾不同、彰顯實力的“魂”，是北京博地瀾屋作為東億項目設計方的初衷，為此他們全面應用了其一直倡導的“泛綠設計”理念。在滿足建筑功能及美學要求的前提下將綠色建筑設計手段和技術充分融入建筑設計中，讓綠色、文化、精神完美地融合到一起，成為貫穿整個設計思路的技術基礎，讓“綠色”成為建筑本身與生俱來的固有特性得以展現。

此外，實現自然、人文、建筑和諧共生的花園式辦公空間，是東億國際傳媒產業園規劃設計的核心定位。設計師將古典精致與現代簡約相融合，對影視制作、人才培養、企業總部、創意孵化四大產業基地合理布局，23棟建筑隨空間序列和節奏變化錯落有致，形成精妙的組合；各單體樓間距尺度闊達，保證了室內最好的采光效果和最大化的景觀視野。建筑外立面則采用深灰色仿古面磚，深紅、淺灰巧妙搭配．與大面積陽光草坪及果園景觀交相輝映，在精致典雅中賦予健康時尚的文化品味和情調，打造出傳媒產業園獨有的“文化元素”。

東億?Media Park建于公園之上，園區之內是精心營造的自然式園林。從整體到局部，從簡約到精致，區域公共景觀、組團公共景觀、獨棟公共景觀及獨棟內部景觀之間既統一又多樣化。綠肺廣場、中軸廣場、下沉庭院三個景觀節點縱橫延伸，果樹、灌木、草坪、小品、硬質鋪裝等張馳有度，形成簡潔大方、流線清晰、分區明確的園林景觀，為在園區內辦公、休憩的人提供一個可以真正放松的“精神家園”。

（四）園區管理、運營及招商模式創新

1、管理：物業自持模式

東億Media Park集企業辦公獨棟、大型辦公樓、酒店、演播大廳、停車樓、商業服務配套為一體，現已成為較為成熟的傳媒產業企業總部基地。由于園區全部物業自持，為產品快速適應市場、及時調整策略提供了足夠的靈活機動性與保障。

園區擁有亞洲最佳音效設備的三個演播大廳，更因作為北京電視臺“最佳和聲”、江蘇衛視“非誠勿擾”等國內一流節目的拍攝地而聞名。同時，國際知名導演徐克的國內創作團隊及旅游衛視等一線品牌企業的入駐更使其聲名大振。

2、運營：影視傳媒文化全產業鏈配套服務模式

該產業園服務內容涵蓋全高清數字演播大廳、辦公、酒店、餐飲、教學培訓、運動、會議等。演播廳音、視頻設備全部采用世界頂級的技術設備和品牌，燈光系統和聲學裝修完全采用中央電視臺新臺址的設計規范和標準，具備了世界領先、亞洲一流、中國最好的技術水平。其停車樓和地下停車場建筑面積達3萬多平米，全面解決了園區停車的后顧之憂。

此外，項目擁有約1萬平米的商務會所，集會議廳、報告廳、展覽廳、演藝劇場、品牌餐飲、休閑健身、商務下榻等多種功能于一身，滿足園區內外的商務、社交需求。

創意街坊也是項目的服務模式之一，其建筑面積約5000平米，由精心規劃于孵化中心大廈與商務會所圍合之中的下沉庭院與獨立停車樓首層的立體商業空間組成。以原創作品發布交易、才藝Show、影視廳、茶藝、書吧、雪茄吧、紅酒吧、西餐廳、咖啡廳、健身房等業態為主，呈現優雅、時尚、健康的文化氛圍。

3、招商：針對性招商模式

國內NO.1的傳媒產業園是東億Media Park的定位，園區獨有的文化藝術氛圍也吸引了眾多品牌藝術文化主力客群入住，如旅游衛視、銳馳思創、上海國際文化影視、元純傳媒、中視中藝等傳媒企業。園區演播廳運營至今，已為中央電視臺、北京電視臺、幾十家地方專業電視臺及影視制作公司提供了數百場次的高質量節目錄制和配套服務，形成了一條集節目錄制、數據傳輸、后期制作及相關配套服務于一體的產業鏈。為保障傳媒產業園區文化氛圍的獨特性，園區只面向傳媒產業鏈上下游相關企業招商，只整租不分租，這種“苛刻”的模式最開始引來了很多議論，但是最終市場以100%的出租率對這種模式的創新給予了肯定。

本文關鍵字：旅游房地產 規劃設計 地產創新 查看更多