房地產指標解釋

2008-09-27 綠維創景 標簽：

7.房地產價格調查中的權數資料如何取得？
    由于房地產價格調查的數據資料來源渠道多，構成復雜和數據取得較困難等原因，方案中暫時決定中類以上(含中類)采用固定權數(該固定權數一年調整一次)，而中類(不含中類)以下則采用樣本資料作權數(詳見房地產價格指數的計算公式)，待條件成熟時，小類也采用固定權數。
    固定權數的確定，要遵循同度量可比性原則，理論上要求是該調查項目上年度的全社會銷售(交易、租賃)額，其資料來源主要是當地房地產管理局(土地局)、房改辦等房地產主管部門、統計局和旅游局等政府部門，也可通過重點調查或典型調查并輔之專家咨詢和科學推算取得。
    這里就權數的具體渠道簡介如下，供參考：
    ①房屋銷售價格指數表中，商品房及其中住宅和非住宅的權數資料來源于房地產管理局的相應項目的銷售額，如不能滿足需要，也可參考統計局投資處的相應項目的投資額。
    ②房屋銷售價格指數表中，私房出售及其中住宅和非住宅的權數資料來源于當地房地產交易所中相應項目的交易額。
    ③房屋銷售價格指數表中，公有住房的權數資料來源于當地房改辦公室。
    ④土地交易價格指數表中，居民住宅用地、工業用地、商業旅游娛樂和綜合用地的權數資料來源于當地土地管理部門。
    ⑤房屋租賃價格指數表中，住宅及其中的公房和私房租賃的權數資料可根據城調隊住戶調查分戶資料中有關住房調查表的數據推算。
    ⑥房屋租賃價格指數表中，辦公用房(包括高標準寫字樓、普通辦公用房)和商業用房的權數資料來源于當地建設廳的城綜10表。
    ⑦房屋租賃價格指數表中，廠房倉庫及其中的工業廠房和倉庫的權數來源有兩個渠道：若城市規模較小，該調查項目主要集中在一定區域內(如開發區)，則通過典型調查并輔之科學推算求得；若不能用上述方法取得，可通過調查樣本資料進行推算。
    三張綜合表的權數之和均為一千，保留一位小數。大類權數為其相應中類權數之和。
8.期房交易價格如何處理？
　　方案規定期房交易價格統一折算為現房價格。折算方法是在期房價格的基礎上加上房款的同期居民儲蓄存款利息。如1999年2月以20萬元購買一套公寓期房，2000年6月底入住。則折算為現房價格為：20萬元＋20萬元的一年期利息(1999年2月－2000年2月)＋20萬元的三個月定期利息(2000年3月－2000年5月)＋20萬元的一個月活期利息。為計算方便，不計復利。

綜合
國內生產總值:指按國土原則計算的一個國家（或地區）物質生產部門和非物質生產部門在一定時期內所生產和提供最終使用的產品和勞務的貨幣表現。它不包括中間消耗的產品和勞務的價值。這些最終產品和勞務，不論是本國居民投資、本國居民生產的，還是外國居民投資、外國居民生產的，只要是在這個國家的領土范圍之內，就全部計入這個國家（或地區）的國內生產總值。
國內生產總值從生產角度來說，是國民經濟各部門的增加值之和；從分配角度來說，是這些部門勞動者收入、稅金、利潤、固定資產折舊等項目之和；從使用角度來說，是最終使用于消費、投資以及凈出口的產品和勞務的價值總和。所以國內生產總值有三種計算方法，即生產法、分配法、使用法。國外凈要素收入與國內生產總值之和，即為國民生產總值。
增加值:增加值是指常住單位生產過程創造的新增價值和固定資產的轉移價值。它可以按生產法計算，也可以按收入法計算，按生產法計算，它等于總產出減去中間投入；按收入法計算，它等于勞動者報酬、生產稅凈額、固定資產折舊和營業盈余之和。
固定資產折扣:指一定時期內為彌補固定資產損耗而應提取的補償價值，它反映了全部固定資產在本期生產中的資產轉移價值。各類企業的固定資產折舊是指從成本費用中提取的折舊費。對不計提折舊的單位，如政府機關、事業單位、學校醫院、部隊和居民住房則應進行虛擬折舊。
勞動者報酬:指勞動者為常住單位提供勞務而獲得的各種報酬，它反映勞動者參與增加值創造而獲得的原始收入。具體包括從各種來源開支的貨幣工資和實物工資，即單位以工資、福利、社會保險等形式，從成本、費用和利潤中為勞動者支付的各種開支，以及個體和其他勞動者通過參加社會生產活動所獲得的各種勞動報酬。
生產稅凈額:指生產稅與補貼之差，它反映政府從本期創造的增加值中所得的原始收入份額。生產稅是指政府對生產單位的生產經營活動所征收的各種稅、附加和規費，具體包括銷售（營業）稅金及附加、增值稅、管理費開支的稅、應交納的養路費、排污費和水電附加等，以及煙酒專賣上繳政府的專項收入。補貼與生產稅相反，是政府對生產單位的單方面收入轉移，因此視為負稅處理，包括政策虧損補貼、糧食系統價格補貼、外貿企業出口退稅收入等。
營業盈余:指常住單位創造的增加值扣除固定資產折舊價值、支付勞動者報酬和上繳政府生產稅凈額后的余額，它反映企業參與增加值創造而應得到的原始收入份額。該指標相當于企業的營業利潤，但要扣除利稅后項目中支付的工資、福利及公益金等。
三次產業:根據社會生產活動歷史發展的順序對產業結構的劃分，產品直接取自自然界的部門稱為第一產業，初級產品進行再加工的部門稱為第二產業，為生產和消費提供各種服務的部門稱為第三產業。它是世界上通用的產業結構分類，但各國的劃分不盡一致。我國的三次產業劃分是：
第一產業：農業（包括種植業、林業、牧業、副業和漁業）
第二產業：工業（包括采掘工業、制造業、自來水、電力、蒸汽、熱水、煤氣）和建筑業。
第三產業：除第一、第二產業以外的其他各業。由于第三產業包括的行業多、范圍廣，根據我國的實際情況，第三產業可分為兩部分；一是流通部門，二是服務部門。具體又可分為四個層次：
第一層次：流通部門，包括交通輸業、郵電通訊業、商業、飲食業、物資供銷和倉儲業。
第二層次：為生產和生活服務的部門，包括金融、保險業、地質普查業、房地產、公用事業，居民服務業，咨詢服務業和綜合技術服務業，農、林、牧、漁、水利服務業和水利業，公路、內河（湖）航道養護業等。