房地產指標解釋

      

 


(二)填報說明

1.調查表式中，項目編碼、項目地段碼和項目結構碼如何填寫？
    上述三個編碼的長度分別為四位、二位、一位。在調查表的說明中列有上述編碼及其含義，各調查單位應根據不同調查項目的具體情況，將相應編碼填入調查表式的□中。
2.調查表式中，單位名稱、單位代碼如何填寫？
    方案規定調查表中的調查單位為房地產的出售(出租、交易)單位。
　　單位代碼為各地調查單位的自然順序碼，三張調查表的編碼應分別編制，其碼長為四位：土地交易價格調查表中，單位代碼的首位碼為1；房屋銷售價格調查表中，單位代碼的首位碼為2；房屋租賃價格調查表中，單位代碼的首位碼為3，三張表的后三位碼統一從001開始，依次上升。為便于比較和管理，該代碼最好由各地城調隊統一編制，在一定時間內保持不變。
　　舉例說： 北京市在商品房銷售價格調查中調查了Ａ、 Ｂ兩房地產開發公司，在Ａ公司調查了ＡＡ寫字樓，在Ｂ公司調查了ＢＢ別墅，則需填報兩張房屋銷售價格調查表。其調查表的單位名稱分別為Ａ房地產開發公司的名稱和Ｂ房地產開發公司的名稱，其項目名稱分別是ＡＡ和ＢＢ，單位代碼分別為2001和2002，而項目編碼則分別為2210和2131。如果同時在Ａ房地產公司調查了ＣＣ高標準寫字樓的租賃價格，則需填報一張房屋租賃價格調查表。其調查表的單位名稱為Ａ房地產開發公司，其項目名稱為ＣＣ，單位代碼為3001，而項目編碼則為6100。
3.房地產價格調查中的價格是怎樣定義的？
    房地產價格調查中所調查的價格均是買方(承租方)為取得房地產所有權(使用權)所支付的實際成交價格(租金)，不包括與交易有關的各種稅費、手續費、中介費和物業管理費等。
    由于房屋銷售(交易)價格受房屋地段、環境、 層位、朝向、裝修等因素的影響，所以房地產銷售(交易)價格有基價、起價、平均交易價等等。為便于資料收集和數據可比，方案規定填報價格為調查項目某特定代表樣本的實際銷售(交易)價，不是調查項目的綜合平均銷售(交易)價。如選定A棟公寓樓為調查項目，報告期共銷售五套公寓，其中二、五層各銷售一套，三層銷售了三套，則可選定三層中的某一套作為特定樣本，單獨考察該套公寓基期和報告期的價格變動，來代表該棟公寓樓的價格變動。而報告期的銷售面積和金額則為上述五套公寓的面積和金額合計數。房屋銷售(交易)價格統一按建筑面積計算。
4.土地交易價格如何填報？
    目前我國土地價格按是否含地上建筑物價格分為地價(指純土地部分價格)，樓面地價(每單位建筑面積的土地價格，指地價與建筑面積之比)；按不同交易方式分為協議價、招標價和拍賣價；按地價虛實分為市場成交價、評估價格等等。由于地價受地段、地面建筑物種類及其面積等因素的影響，因此，通常情況下地價的高低是由土地的地段、使用方向、擬建面積、成交雙方的交涉等因素來確定的。
    為便于資料的采集和可比，本方案所說的土地交易價格界定為：房地產開發商在進行商品房開發之前，為取得土地使用權而實際支付的成交價，不包括土地的后續開發費用、稅費、各種手續費、拆遷費等。該成交價可以是任何交易方式形成的，但在調查時要保證其交易方式在基期和報告期的一致性。
5.房地產價格調查中，價格資料應從哪里取得？
   由于房地產價格構成及其影響因素的多樣性，其價格資料的來源在各地有所不同。從主管部門看，有房地產管理局(土地管理局)和房改辦等。從社會調查對象看，有房地產開發商(銷售商)、舊房交易中心等。各地應依照方案所規定的抽選原則，根據當地的實際情況，確定調查對象。通過初步調查，就各調查資料的來源渠道簡列如下，供各地參考。
    ①土地交易價格：可通過土地管理部門的國土年綜６表或土地管理局的地價評估中心，了解到土地交易的有關價格資料和買賣單位。若不能從土地管理局獲得全部資料，還可從上述部門了解到買方或賣方，通過對買方或賣方的典型調查，進一步獲得有關土地的交易價格。隨著房地產市場的發展，土地二級市場交易越來越多。因此，方案建議土地資料最好從買方調查取得。
    ②經濟適用房銷售價格、公有住房出售價格和私房出售價格：可通過房地產管理局、房改辦或房產交易中心調查取得。一般來說，經濟適用房具有政府行為性質，房管部門在一定程度上掌握著有關資料，即使數據不全，也可了解到當地經濟適用房的名稱，再通過對其進行典型調查，獲得有關數據；各地房改辦每年都發布當地公房出售的指導價格。因此，公有住房的出售價格既可從房改辦取得，也可通過對不同類型的購房戶進行抽樣調查獲得，但要保證報告期和基期價格的可比；私房的產權過戶應在房地產管理局辦理。因此，其樣本資料可從房地產管理局獲得，從舊房交易中心也可獲得一些輔助資料。 
    ③普通住宅銷售價格和豪華住宅銷售價格：可通過房地產管理局或房地產開發商(銷售商)調查取得。如上所述，商品房交易的產權過戶和確認是通過房地產管理局完成的。所以，普通住宅和豪華住宅的樣本資料原則上可從房地產管理局獲得，即使資料不全，也可在此基礎上，通過對房地產開發商(銷售商)進行典型調查取得。
    ④非住宅銷售價格：可通過房地產開發公司、房地產管理局或開發區調查取得。在房地產管理局獲得有關樣本資料的基礎上，通過對房地產開發商或開發區進行典型調查取得。
    ⑤公房租賃價格：既可通過房地產管理局調查取得，也可通過典型調查取得。通常情況下，公房租賃價格水平由當地房地產管理局制訂。因此，當地房地產管理局應是該項價格調查的主渠道。租價單位為：元/平方米.季。
    ⑥私房租賃價格：可通過民辦租賃中介機構、房地產管理局或典型調查取得。按規定，私房出租應到當地房地產管理局登記，這部分私房的價格即可獲得。還有部分沒到房管部門登記的私房，其價格一方面可從民辦租賃中介機構獲得，另一方面可通過對私房承租者進行典型調查取得。租價單位為：元/平方米.季。
    ⑦辦公用房租賃價格、商業用房租賃價格和廠房倉庫租賃價格：可通過對房地產開發商或承租方進行典型調查取得。倉庫的租價單位為：元/立方米.季。其他租價單位為：元/平方米.季。
    6.房地產價格調查中的基期價格如何確定？
    房地產交易往往是一次性買賣,其基期價格較難取得。在缺乏房地產交易的基價時，可通過以下方法推算：
    ①用同類房屋、同級地段(同級地段內繁華位置接近)、同樣結構的非本座建筑物的基期平均銷售(租賃)價格替代。
    ②根據同類房屋、同級地段、同樣結構的平均銷售(租賃)價格的變動幅度，推算基期價格。其計算公式為：
        
其中：為基期價格,為報告期價格，為同類房屋、同級地段、同樣結構的平均價格變動幅度。
    ③可用當地基期同級地段、同類房屋、同樣結構的平均銷售(租賃)價格替代。
    ④可通過房地產開發(銷售)商、土地管理局和房管部門的有關專家進行科學評估測算。

本文關鍵字： 查看更多