《2014中國房地產創新發展報告》之新型城鎮化創新案例

       長沙洋湖智慧生態新城（一）

三、長沙洋湖智慧生態新城

全經聯點評：該項目擁有“政府引導、企業主導、市場化運作”的清晰政企定位，根據長沙生態、人文等因素因地制宜，運用綠色建筑及其它環保節能手段，同時嘗試金融創新，打造金融控股平臺，在注重產業發展的同時逐步實現智慧生態城市的目標。

（一）項目概況

2008年，旨在探索新型工業化、新型城市化發展之路，國家設立了長株潭兩型社會綜合配套改革試驗區。為落實這一使命，在長株潭兩型綜合配套改革區的核心區——湘江新區，設立了洋湖智慧生態新城。

洋湖智慧生態新城規劃面積19.8平方公里，位于長沙市西二環與南三環圍合處。北依岳麓山，東臨湘江。項目開發周期為8-10年，預計總投資215億元，綜合容積率為0.93，可出讓土地330公頃。片區定位為集酒店、辦公、商業于一體的總部經濟基地和“資源節約、環境友好”的城市、濕地及人居和諧發展的兩型新城。

新城區位：洋湖智慧生態新城位于長沙西南，是長株潭融城交匯處，屬于長沙省府板塊。新城距市政府12KM，距五一商圈10公里，距省政府3KM，距武廣高鐵僅15KM。

新城環境：新城位于靳江河與湘江交匯處的河口濕地，北靠岳麓山國家風景區，南臨大王山風景區，生態良好壞境優美。

新城交通：新城內規劃了三縱三橫主干道，地鐵3、8、9號線貫穿新城內部，有猴子石大橋、湘府路大橋、黑石鋪大橋三個過江通道。距長沙高鐵南站、湘潭高鐵九華站10公里，黃花機場20公里。

（二）項目創新亮點

1、兩型規劃與建設理念創造兩型新城

區別于傳統新城，洋湖智慧生態新城依托新城原地形地貌，大量使用“兩型”規劃建設理念，結合了泛旅游地產的概念，將夠城市的各類要素資源進行了有機的整合，將洋湖智慧生態新城打造成了集休閑、居住、酒店、辦公、商業、科教、醫療等功能于一體的總部經濟基地、城市的副中心。

（1）兩型規劃理念—因地制宜，高容低密

洋湖智慧生態新城按照因地制宜的原則，采取了高容低密組團式發展建設方式，將原地勢低洼的河口濕地直接改建成為城市濕地公園，通過提高局部容積率的方式，將人口與建筑集中在地勢較高的片區東部與南部，最大程度留出城市公共空間，實現土地經濟與社會價值的最大化。

（2）兩型規劃理念—用地有效混合，多層次空間開發

洋湖新城建立以TOD模式為導向的用地有效混合，沿地鐵、公交站點為中心，以400-800米為半徑，建立集工作、商業、文化、教育、居住等為一體的城區，讓居民在10分鐘步行半徑內解決從工作到生活、娛樂的一切需求，從源頭來降低碳排放。與此同時，洋湖智慧生態新城在開發建設時十分注重多層次空間的開發利用，按照“不計容積率、不計建筑密度”鼓勵進行新城地下空間開發。洋湖智慧生態新城按照軌道交通的布局，建立起了“一帶、兩心”地下空間結構，打造多個“生態特色的地下綜合體”。

（3）兩型建設技術的應用

洋湖智慧生態新城在新城建設中使用了大量的兩型技術，如裝配式建筑、分布式能源系統、低碳公共交通系統、綜合管網共溝技術、分質供水與中水回用、生態治污與綠色照明技術等100多項兩型城市建設技術。