度假時代的旅游地產銷售與開發創新。

2014年9月12-13日，由全經聯主辦的第二屆中國房地產創新模式大會在北京召開，全經聯特邀全經聯研究院常務副院長、全經聯城鎮化發展委員會常務副主任兼秘書長、全經聯商學院實戰講師、北京綠維創景規劃設計院院長林峰博士分享《度假時代的旅游地產銷售與開發創新》主題演講。

以下為觀點摘要：

林峰院長從旅游地產產品結構研究、度假時代來臨、度假時代旅游地產銷售、旅游地產開發運營四大方面進行了分析解讀。

一、旅游地產產品結構

傳統的旅游地產產品包括高層度假公寓、小高層度假公寓、多層度假公寓、疊拼、雙拼、別墅、會所等，只是研究房子的空間結構，基本上是以住宅地產的模式為主導，缺乏全面的產品要素研究。林峰院長指出，旅游地產是產業地產，不是住宅地產，也不僅僅是簡單的物業。度假時代下的旅游地產以旅游休閑度假服務為內容，形態非常復雜，土地、產權、使用權、回租、回報等模式很多，其背后有巨大的使用和功能需求。如何有效的將旅游地產的地產屬性和功能使用屬性結合，從而使其最大化滿足市場需求，發揮本身價值，是開發商、投資人一直探索的領域。目前，在產權、使用權、產品、營銷等方面出現了一些創新模式。對此，林峰院長從資產模式、功能內容、產品結構三方面進行了總結。

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二、度假時代來臨

林峰院長認為，經濟收入及中等收入人群的增長、帶薪休假制度的進一步落實和居民消費結構的變化，加速了度假經濟時代的來臨，推動著原來以觀光休閑為主體的旅游市場逐漸向以旅游居住為核心，結合觀光、休閑的度假市場轉變。度假時代已經來臨。

目前我國已經形成了一些度假市場，其中帶薪度假市場，在政府政策的推動下將成為其中最重要的一個方面。2013年，全國就業人口7.7億人，我們預計，2016年將成為一個節點，帶薪休假職工可能達到公務員及企事業職工總數的25%（2億）以上；2017年將達到40%（3.2億）；2018年將達到60%（4.8億）；2020年則會達到70%左右（5.5億）。

我國已形成的度假市場主體結構

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三、度假消費結構

對于度假來說，“住”是進行一切活動的基礎，圍繞著“居住”，度假消費形成了觀光、餐飲、休閑、養生、運動、文化、購物七大層面。如今，不是只有高端人群才可以享受度假生活，中、低端的度假市場空間巨大。據我們預測，2020年度假物業的市場規模將達到10.5萬億元，年均1.8萬億元。

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四、度假時代的旅游地產銷售

林峰院長指出，在開發商大舉進入旅游地產開發的背后，旅游地產本身仍存在諸多問題，如無法滿足度假時代下游客需求；空置率較高，投資回報低；旅游功能不足；定位不清晰，營銷渠道不對口；物業配套和服務不完善等，用住宅地產的思路做度假地產更本行不通。旅游地產銷售也面臨著產權與使用權分離問題、交換問題、管理與經營問題、大眾度假的供給問題等。整個地產行業目前正遭遇市場不景氣的現狀。

據《2014年旅游地產半年報》公布的數據顯示，2014上半年所監控的主要旅游區域，整體成交面積380萬平，同比小幅下降9.8%，環比下降23.5%；成交均價同比小幅上漲4.8%至9506元/平方米，環比微跌0.6%；成交總金額360億元，較去年同期下跌55.5%，環比跌23.9%。而據綠維創景了解，地產行業實際下跌的幅度比官方公布的數據更大。

（數據來源于鳳凰房產）

旅游地產進入銷售困局，一方面是大的經濟和政策形勢決定的，另一方面也跟旅游地產市場的無序開發及其本身特征（比如非剛性需求、異地置業等）相關。旅游地產無論從產品、開發模式還是銷售，都必須升級換代。

林峰院長認為，綜合化的產權物業與度假生活一體化銷售模式未來一定會成為中國度假旅游運營的主體方式之一。而既有產權背書，又有回報率結構的分權模式將成為度假產品銷售的核心模式之一。這一模式是由原來的產權地產銷售模式向度假方案產品銷售模式到度假生活方式一體化的過渡，消費者購買的其實是一生的度假基金。

基于此，林峰院長以綠維美爾旅居度假產品為例，分析了美爾分權度假模式如何能既有效的解決旅游地產的去化問題，又能消除消費者的后顧之憂，更能解決傳統旅游酒店存在的平均入住率不足的問題。林峰院長指出，這將是中國旅游度假和旅游地產模式的一次革命，將讓全中國3億小康家庭提前邁入旅居生活時代，讓購買者以超高的性價比體驗全國優質資源，實現一處置業，全國換住的優質生活方式。

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五、度假時代的旅游地產開發運作

旅游地產如何開發？林峰博士提出了“開發綜合化的模式”，并簡單介紹了總體開發思路及具體打造模式。

總體開發思路及方向

度假綜合體的具體打造模式

更多關于“綜合體”的研究，詳見《旅游綜合體專題》

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