林峰院長談旅游地產發展。

6月13-14日，第五屆全國房地產金融投資實務研討會在北京希爾頓逸林酒店成功舉辦。兩百多名房地產企業家、五十多家金融投資機構參加了本次盛會，住建部政策研究中心、國務院發展研究中心領導秦虹、李佐軍出席本次盛會并發表了主題演講，十幾位地產金融一線領軍人物分享了在新型城鎮化、商業地產、養老住區、產業園區等領域的投資機會及中小房企的投融資實務。

在本次大會上，全經聯基金正式成立，著名地產金融專家、萬通六君子之一的王啟富先生擔任全經聯基金首任總裁，標志著全經聯資源整合和金融創新邁出新步伐，標志著全經聯平臺功能正在升級，開始用資本的力量推動地產創新。未來，全經聯將陸續成立并購基金、城鎮化發展基金、文化旅游地產基金、精品酒店基金等，充分發揮全經聯平臺人才、知識、資本、資源和信用的優勢，支持會員創新項目的孵化，推動創新商業模式的落地，推動會員事業的成功。

林峰院長出席了本次研討會，并就旅游地產、新型城鎮化等相關問題與相關專家、學者進行了探討。

一、消費產業和新型城鎮化，是房地產業和中國經濟發展的最大機會

現在中國經濟發展的機會，可概括為“消費產業+新型城鎮化”，這也是房地產業發展面臨的機會。如今，中國已經進入一個消費引導的時代，人口紅利逐漸消失以后，消費紅利正在成為中國未來20年發展最重要的發展動力。

中央的整個政策導向、改革的主要目標，也都是圍繞消費紅利展開的。中央現在出臺的一系列政策中，和消費關聯的、和分配制度改革關聯的、和提供社會保障福利、和公平教育相關的等等，所有這些實際上都是釋放消費需求、形成消費供給的導向。凡是能夠釋放消費需求，能夠有效提供消費供給的政策，就是有效推動經濟的政策，就是能夠促進發展的政策。

二、國內消費呈現出幾大趨勢

1、旅游消費

旅游消費已經快速成長了十多年，未來至少還有二十年，會保持一個比較高持續增長結構。其中，度假消費正在成為現在旅游消費中一個最大的快速增長的機會。帶薪休假制度的執行，是推進度假消費的一個重要因素。我國2008年就發布了有關帶薪休假的相關條例，可是一直沒有得到執行。按照中央的說法是2020年基本落實帶薪休假，但按照現在的發展趨勢，我們估計，2018年就會有比較大的推進，山東省已經提出來2018年基本落實帶薪度假。帶薪休假實際上是度假消費中很大的一個板塊。

55歲多75歲的年輕老人，是典型的度假型養老人群，或者叫養老型度假人群，規模非常大。

教育消費，除了常規教育之外，還有各種各樣的高端教育、業余教育、興趣愛好教育、素質培養教育等等，整體形成了教育產業的發展。

醫療產業、健康產業、文化產業，原來都是國家統一的福利型事業，如今，正在逐漸將市場作為重要的一個領域方向，并形成巨大的消費市場。

寒暑假市場、黃金周市場、避暑度假市場、避寒度假市場等等，這些度假市場實際上都在快速增長，具有巨大的消費潛力。度假市場和度假地產具有非常大的關聯，因為度假首先是居住，然后才是玩、吃、購物。

2、為城鎮化帶來巨大機會的內需消費

隨著人民生活水平的提高，消費能力逐漸提升，在消費市場帶動下，內需品的這種消費聚集，產生了巨大的效益，這就是我們說的形成城鎮化的巨大機會。這一機會包括城市群下同城化發展的機會，包括通過生態改造，形成生態建設和生態城市發展的機會，包括智慧城市發展的機會，特別是為農民工提供的教育、醫療、文化等服務。

三、旅游地產的發展現狀及趨勢

1、地產商應逐漸的由單一的房地產投資開發商，轉化成為產城一體化開發商

如今的房地產發展面臨著幾大死路，單一的建房子、賣房子模式，已經無法不通。

房地產必須和產業、服務、消費結合，房地產商應逐漸由單一的房地產投資開發商，轉化成為產城一體化開發商，這種趨勢代表了房地產發展的一種路徑，也是房地產轉型的基本方向。當然在這個大架構下，要想實現綜合化、實現跨界經營、實現產業和地產的有效結合，實際上是需要平臺合作、企業合作、聯合發展的，也需要資源整合、人脈整合、結構整合、形態整合以及商業模式的創新。所以我作為全經聯研究院常務副院長，在研究全經聯本身的同時，也盡力為大家提供平臺與價值，同時我也在研究地產產業發展這個瓶頸怎么去突破。

2、擺脫單一的投資目的，與居住、服務等使用價值結合的好的房地產產品將有更好發展

地產現在實際上進入了“觸頂”階段。簡單的住宅性產品，現在大規模扶持的商業地產產品，以及和旅游不沾邊、和城市也不沾邊的所謂的旅游地產產品，基本上這些產品都是過量、過時、沒用的。是市場不需要了嗎？不是的，其沒落的實質在于，這類房產多是用于投資的，使用價值并不高。沒有功能支撐的、沒有使用價值支撐的、沒有有效的和這個區域的發展緊密聯系在一起的，形成的就是鬼樓，空樓，鬼城，這樣的產品，不可能占有市場。道理很簡單，由于對房地產市場下跌的這樣一種預期判斷，造成了增值效益的消失。使用價值成為了決定房地產價值的最主要的因素。所以對于旅游地產來說，凡是旅游功能結合得不好的，它的銷售實際上都是非常困難。

3、真正的旅游地產要具備兩個要素

一半是火焰，意思是說旅游地產現在很火。大型企業大規模拿地、大規模造城、大規模造景、大手筆運作。另一半是海水，比較冰冷。鬼樓、鬼城、鬼鎮、鬼社區，特別是對于以前受氣候影響比較大的北方，形成的一些濱海地區的樓群，比較明顯，山東沿海幾千萬的旅游地產，基本上都屬于空置率極高的地產。那么什么樣的旅游地產會更火？需要結合兩個要素：

第一，我們稱作為旅居社區配套結構，現在大量的地產不具備，而未來這種社區結構是非常明確的。

第二，要結合旅居交換系統。以旅居交換為主，分時度假和產權結合，實際上是今天中國旅游地產發展最主要的導向，我們把它稱之為以分權為基礎的旅居交換系統，這是中國未來度假地產發展的最重要的一種機制?，F在全國對這個機制有很多探索，我們綠維也正在研究和推動這樣一種旅居交換系統，旨在有效的為全國的鬼樓、鬼房提供解決方案，為旅游地產提供一套有效的發展模式。

4、發展較好的旅游地產的類型

另外一類旅游地產，就是剛才提到的高空置率的房子。這種房子沒人居住，又在海邊這種高腐蝕性區域，一般三到四年后就完全無法使用了。它本身就是中國旅游地產發展的一條錯誤之路，是房價高速攀升過程中間，由投機性導向而產生出來的一種畸形的地產產品。而今天真正旅游地產的開發空間非常豐富，多樣化的旅游地產產品，仍然發展得非常好。

第一，旅游區的商業地產。商鋪型的、客棧型的各種各樣的這種有旅游休閑業態結合的商業地產，如，休閑商街、小鎮、古鎮、創意農業小鎮、創意街區等等。這種商業地產發展的非?？?，因為每一個旅游區，在休閑度假時代下，其功能不僅僅是觀光，更是要留下游客來消費，要吃，要喝，要玩兒，夜間要看表演，整個這種休閑小鎮，成為每一個旅游目的地，最重要的聚集形態和聚集形式，也是旅游導向的新型城鎮化的最有價值和最典型的一種市場化形態。

第二，酒店型地產。它是酒店，也是房地產，可以銷售也可以租賃，這一類發展非常好。

第三，養老型地產、鄉村度假地產，還有結合了文化教育等因素的休閑養親地產。什么叫養親？比如，對于生活在北京的年輕人來說，父母過來幫忙照顧孩子，但在北京的住宿條件不好，價格又高，污染又重。這樣，我們可以在北京郊區或者在周邊，買一套面積較大、價格較為便宜的房子，那兒的社區有很好的學校配套，又有很好的老年活動配套，又符合我們居住的良性環境。我們稱這種為休閑養親，養的是親人。

5、逆城市化下的泛旅游地產概念

類似于休閑養親這樣的一些手法和理念正在形成，其集聚以后，形成的是郊區化發展，是以城市群為依托，休閑衛星城的發展格局。這種旅游地產，離開了長期居住的地方，有一個空間距離，并以便捷的交通條件為前提，未來空間會非常大。以旅游為核心形成的旅游文化地產，旅游養生地產，旅游養老地產，旅游運動休閑地產，旅游商業地產，閑農業地產等等，我們稱之為泛旅游地產，都可以納入到旅游主導的地產格局中。它和很多產業有交叉，但是又不能離開主城區這個方向，我們將它稱之為逆中心化，中心城市化。

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