度假時代背景下，旅游地產如何實現產城融合之路。

摘要：

適逢云南從觀光旅游大省向度假旅游大省轉型，2014年7月12日，由云南廣播電視臺、旅游財富網、云南房地產主流媒體聯盟聯合北京綠維創景規劃設計院主辦的“2014云南文化旅游地產峰會”在云南大理拉開帷幕，來自政府、房地產開發機構、規劃設計單位等的300余位嘉賓匯聚一堂，就云南旅游從觀光向度假轉型所面對的機遇與挑戰進行了討論。

我院院長、國際旅游地產專評委副主任委員林峰博士受邀出席，并在會議上發表題為《度假時代背景下，旅游地產如何實現產城融合之路》的精彩演講。主要觀點如下：
 

北京綠維創景規劃設計院院長林峰博士演講現場

旅游地產經過十幾年的發展，原來以傳統住宅地產模式為基礎的開發形式無論是在使用價值還是配套價值方面，都與旅游市場需求之間產生了脫節，導致鬼樓鬼城的大量出現，這一模式已經難以持續，轉型迫在眉睫。如何轉型？如何滿足度假時代下的市場需求？如何把握新型城鎮化的機遇？林峰博士認為核心在于度假。度假時代的到來，需求巨大，給予了旅游地產解套的機遇，關鍵在于供給的轉型與升級。

一、 度假時代與新型城鎮化背景下的度假市場

林峰博士認為，度假市場可以分為六大類：
 
（1）黃金周度假市場，春節7天，國慶7天。林峰博士認為，我國的黃金周假期是完全違背了經濟規律的。為了配套黃金周而修建的大規模停車場或進行的其他所有建設，使用時間僅僅為每年1至2周的時間，這樣巨大的資源浪費是黃金周假期出現以后最大的經濟錯誤。黃金周假期的下一步發展，是根據市場需求的變化，由觀光型向度假型轉變。人們不再是簡單的輾轉乘車觀看景點，相反，有可能是住在一個地方，逛逛景點、看看演出、曬曬太陽、體驗體驗民情，期間會有多種業態的參與，居住時間長達一周以上，完全不同于以往的黃金周模式。

（2）寒暑假度假市場，寒假1個月，暑假2個月。是以教師、學生為主體，組合其家庭，形成的每年2-3個月的度假市場。

（3）帶薪度假市場。按照國務院2008年出臺的《職工帶薪年休假條例》中的相關規定，到2020年基本可以落實全國5-6億職工的帶薪度假，若按平均每人每年帶薪度假的時間為10天（5天年假+兩個周末）計算，這將形成一個巨大的度假市場。如今，有兩個因素推動著帶薪休假向我們快速走來：一是全國旅游業的強烈呼喚；一是國家的消費導向型政策帶動。我國現在的改革簡單說兩個方向，一個是釋放消費需求，一個是提供消費供給。我們相信，帶薪休假會順勢提前到來。

（4）銀發度假（養老型度假）市場。主要針對的是55-75歲之間的年輕老人，他們形成的以度假為核心的養老是養老市場中最大的一個市場化版塊。如今，50年代出生的人，已經進入退休階段，而他們的子女也已成為社會中的中產階層，能夠為其提供較強的度假購買能力，這一銀發度假市場正在快速形成。

（5）自由職業者度假市場。中國現今就業群體中有20%-30%左右的人在從事自由職業，比如，個體戶、專欄作家、創意藝術家、SOHO職業者、淘寶店主等。他們時間自由，可以避開度假高峰期，也可以說走就走，期間還可透過網絡或其他渠道，一邊工作一邊旅行。

（6）度假產業一體化市場。這是一種度假與產業、工作結合的度假發展結構。比如，全國房地產經理聯合會在海南成立總部基地，將房地產商聚集在海南，一邊度假，一邊培訓。又比如，在大理，存在著一批一邊做創意性產業或服務產業，一邊度假的藝術家、服務商等。云南、海南這樣的地方，對這種群體有著極大的吸引力。

二、 度假地產的三種產品形態

度假的前提是居住，度假型居住和長期居住是兩個完全不同的概念，度假型居住需要綜合型配套設施――社區配套、社會服務配套、游樂化配套、娛樂化配套、醫療配套以及與相關的社區互動配套等?；谶@些配套要求，林峰博士將度假旅游的居住產品分為三大類：

第一， 休閑商業地產。以古城鎮為例，商鋪占絕大部分比例，這些商鋪既屬于旅游地產又屬于商業地產，我們稱之為休閑商業型旅游地產。這種地產是多種休閑業態的聚集，包括餐飲、娛樂、客棧、工坊等。大理和麗江是休閑產業最賦創意的聚集代表；

第二， 酒店型居住地產。有以下幾類產品：第一，小型客棧；第二，產權酒店；第三，酒店式公寓地產；第四，分權度假與分時度假酒店；

第三， 住宅型居住地產。在旅游目的地系統中，這一地產包括安置居民的安置居所、本地人居住的第一居所、周末居住的休閑型第二居所以及長期型居住的度假型第三居所、養老型養老居所等。

三、 旅游與地產以及城鎮化的結合

旅游怎樣和地產、城鎮化進行有效融合？其中有兩個重要方面：

第一，產城鄉一體化。任何一種產城鄉一體化結構實質上都是區域綜合開發結構，林峰博士將這種結構概括為：產業園區+消費聚集區+居住區。一個區域開發或一個新型城鎮化結構，沒有產業支撐是很難發展的，這種產業可以是第一產業，但其發展有限，尤其是在云南這樣的區域；也可以是生產型服務產業，但其更多取決于在整個產業配制中的優勢及資源，很多區域發展不起來；也可以是消費型服務產業，往往跟商業、服務業相關聯。

第二，消費聚集帶動新型城鎮化。

游客觀光帶來的消費、度假帶來的消費、休閑帶來的消費、養老帶來的消費，這些“增量式消費”連同當地居民的常規性消費或生活式消費，形成消費業態的聚集，能夠極大地帶動區域經濟發展。大量人口圍繞服務形成就業人口聚集、居住人口聚集等多種聚集形態，這樣一種聚集的引導，涉及城市化配套、農民問題解決方案、城市發展結構等方面，林峰博士將其稱為“消費產業聚集所形成的新型城鎮化的發展邏輯”。

具體案例參看《苗頭宴舞――貴州黃果樹度假小鎮策劃規劃建筑設計》

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