養老全產業鏈主體已就位，資金仍觀望政策落地

　　隨著中國快速進入老齡化，養老產業作為朝陽產業，發展前景廣闊已成為社會共識，養老地產也倍受資本關注。

　　業內人士普遍意識到，由于近年來我國相關養老產業政策法規的缺失和不明晰，制約了養老地產的發展。養老地產試點項目雖多，但大規模成體系發展尚未成型，盈利模式仍處于探索之中。但國內養老市場 “投資商+開發商+市場服務商+運營商”全產業鏈的各主體已經就位，只待政策落地。

　　但產業資金，不少仍在觀望。一位大型房地產基金內部人士表示，公司很早關注養老地產，養老行業在國外一般都會有政府優惠政策，但是目前國內無相關實際的支持政策，國內現在的養老機構項目大都是虧損或微利的，所以公司還沒有投資養老地產項目。

　　**盈利模式探索中**

保利地產目前是國內養老地產規模最大的開發商，保利地產(600048.SH)董秘黃海表示，公司養老地產業務的盈利模式也仍處于探索之中。

　　據國信證券最新研究報告，目前全國有80 家地產商進入養老地產領域，公開信息披露的養老地產項目達百余個。

　　目前，社會資本參與以養老社區開發運營為主的養老地產最為集中，這一領域的活躍投資者包括：地產開發商、保險公司、民營養老服務機構、境外投資者等。

　　國內現有養老地產開發模式根據開發主體不同分為三類：開發商主導型、保險機構主導型和政府主導型。前兩類屬盈利性，主要針對消費能力較強的高端老年客戶；后一類屬非盈利性，主要面向中低端老年客戶。

　　開發商主導型養老地產模式涉及的公司有萬科A(00002.SZ)、保利地產、遠洋地產（03377.HK）、綠城集團等，盈利模式主要分為會員卡模式和租售結合模式兩大類。

　　開發商主導的會員卡模式養老地產的典型代表項目為上海親和源、保利和熹會。會員卡模式可以使開發商在建設初期即可收回部分投資，緩解資金壓力；由于會費較高，這種模式對養老品牌、服務要求較高。

　　由于會員卡模式前期投入資金大且項目回收期相對較長，開發商主導的租售結合模式則可以以較早收回投資同時支持后續物業的開發。租售結合模式的養老地產代表項目是萬科幸福匯。

　　保險機構參與養老地產開發，可將養老保險、健康保險等虛擬金融產品與實體養老社區結合。相較其他資金，保險資金有著先天的實力優勢和具有能承受較長投資期限與相對偏低回報率的能力。

　　據業內公開的非官方統計數據，截至2012 年底，保險業以“養老社區”為名獲得的土地已經超過2 萬畝（約1,333 萬平方米）。

　　保險機構主導的典型代表項目是泰康之家。目前保險資金暫不被允許建房賣房的模式，因此保險養老社區的營運模式基本是出租式。

　　政府主導型養老地產一般采用公辦民營模式，即由政府出資、出土地開發建設，民營機構負責后期運營管理的方式，屬非贏利性質。它對于住戶而言入住門檻較低，客戶群較為廣泛，代表項目為北京匯晨老年公寓。

　　**養老產業全產業鏈主體已就位**

　　養老地產不僅僅是做地產，更多的是做服務。養老設施建成后，便利可靠的醫護服務是消費者在選擇養老產品時最為重視的內容。目前國內養老市場全產業鏈“投資商+開發商+市場服務商+運營商”的各主體已經就位。

　　與臺灣恒安照護集團合作，世聯行(002285.SZ)定位于市場服務商。世聯行一位證券部人士表示，公司接到很多開發商咨詢運營養老地產的項目，由于開發商有做養老地產的需求，因此公司與恒安照護合作,恒安照護在臺灣做得很成熟。公司目前只是提供服務(即物業管理加一個照護服務的功能)，收取中介費，不涉及開發業務。

　　據公開資料，2013年8月19日，世聯行與臺灣恒安照護集團正式簽署戰略合作協議，雙方將加強在養老服務領域的合作，探索并實踐符合中國市場特點的創新型養老運作模式。

　　據世聯行投資者紀要，董事長陳勁松先生表示，世聯行接觸了很多前期養老項目，目前缺的都是服務，沒有服務標準、沒有具體實施。世聯行也不能培訓護士、建立合作標準等，所以我們就想找一個成熟、有規模的合作伙伴，將標準總結告訴給我們的客戶。為了迎合未來的趨勢，世聯在中高端社區介入物管，也可能將恒安照護的服務加進去。大陸三到五年養老項目都是探討階段，未來會真正涉及到服務階段，我們不想錯過這個服務潮流，提早進入。

　　**只待政策落地**

　　近年來我國養老地產政策法規密集出臺，但多為綱領性、原則性的政策，相關政策法規的缺失和不明晰，制約了養老地產發展。

　　保利地產董秘黃海表示，還沒有聽說有養老地產用地，目前政府對養老地產沒有明確的優惠政策。

　　一位大型房地產基金內部人士表示，公司很早關注養老地產，養老行業在國外一般都會有政府優惠政策，但是目前國內無相關實際的支持政策，國內現在的養老機構項目大都是虧損或微利的，所以公司還沒有投資養老地產項目。

　　一位福利機構的內部人士表示，目前政府只是出臺綱領性、原則性的政策文件，引起社會各界對養老問題的重視，政府也正在制定具體的細則，政策的落實也需要時間。

　　首先，目前國內缺乏專門的養老地產用地和相關稅收優惠政策。由于國內無專門養老性質土地供應，開發商往往需要通過招拍掛途徑獲取養老地產開發用地，成本相對較高，且在前期建設中因還款來源不清晰較難獲得商業銀行開發貸款，也因產權性質模糊不易以商品房預售形式獲得資金回籠，開發商主要投資來源為自有資金，資金壓力較大。

　　2013年9月，國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》，指出要完善養老地產土地供應政策和完善稅費優惠政策。各地要將各類養老服務設施建設用地納入城鎮土地利用總體規劃和年度用地計劃，合理安排用地需求，可將閑置的公益性用地調整為養老服務用地。

　　其次，金融工具匱乏，投資額高而投資回收期長，出于高周轉和風險考慮，開發商對運作養老地產信心不足。國內目前還沒有專項的養老地產和養老貸款，民間資本因政策法規缺失和相關金融工具匱乏不敢貿然試水養老產業。

　　據大智慧通訊社了解到，保利和熹會項目前期的投入全來自于保利地產業務的盈利。雖然和熹會收費相對公辦養老機構已經高出很多，但是算上前期保利改建投入的3000萬元改造費用、原本建設的土地價格、建安成本等費用,“會員費+每月租金”模式運營的養老地產需要30年時間才能回本。

　　同時國內養老服務體系不成熟，配套設施也不健全。養老地產的發展離不開專業運營機構的參與，包括建筑設計、老年醫療、護理照顧、營養膳食和安防系統等；而國內這幾方面的發展還不成熟，養老服務體系的健全還需時日。

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