綠維創(chuàng)景林峰：地產增長率已“觸頂” 三四線城市投資機會仍在

“房地產現(xiàn)在實際上進入了一個觸頂?shù)膮^(qū)域”，近日，在全國房地產金融投資實務研討會上，資深規(guī)劃與旅游地產專家、北京綠維創(chuàng)景規(guī)劃設計院院長林峰以“觸頂”一詞描述了現(xiàn)階段房地產的格局。

他首先分析了房地產風險存在的前提，“過剩是肯定的，這個是大前提。開發(fā)量始終比實際需求量過剩，由于以前有投資要素，所以使用率的過剩被掩蓋，沒有了投資性要素，使用性的過剩直接轉化為了購買的過剩。”

在林峰看來，目前房地產的“增長”分為兩個部分，如果價格來做指數(shù)，它是一個斜線上升中間的一個突破。而從經濟發(fā)展結構來說，房地產的指標在做一個頂部區(qū)域，這個頂部區(qū)域是增長率的頂，這是非常明確的：漲不動了，然后逐漸下降，甚至副增長。

林峰指出，基于他對中國房地產認識，這個過程可能需要兩到三年時間，才能完全這樣一個頂部構造，短期趨勢的變化并不代表著長期的走向。“實際的情況是什么呢，恰恰是二線城市和有一些四線城市，今年一季度后期，二季度開始，相當不錯。所以實際說趨勢隨時在發(fā)生變化，短期趨勢的這種變化，并不代表長期結構。”

“到今天來看，我不認為只有一二線城市才有機會，也完全不同意關于一二線城市與三四線城市，這種投資機會完全不對等的結構。”林認為，在中國城市化進程中，機會仍然是多樣化的，不是簡單的一二三四城市劃分結構能解決。

城鎮(zhèn)化的主導性因素，是產業(yè)帶動下人口聚集的模式和城市布局調整下新的城市聚集結構這兩大要素，在影響整個中國城市聚集下這樣一種發(fā)展。因此出現(xiàn)的機會，是依托于這種結構而來，在不同階段，不同區(qū)域發(fā)展是不平等的，出現(xiàn)的機率是有差異的。

這也決定了未來房地產企業(yè)的轉型方向。“房地產必須和產業(yè)結合，必須和服務結合，必須和消費結合，那么這種趨勢是典型房地產發(fā)展的一種路徑。房地產商逐漸的由單一的房地產投資開發(fā)商，轉化成為產城一體化開發(fā)商，產業(yè)和地產相結合，推進綜合發(fā)展機會的城市一體上。在這種情況下，那么越是使用價值明確，面向市場消費結構明朗的合理化的產品，發(fā)展才會順利，”林峰如是表示。

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