證券時報：旅游地產空置率居高不下亟待盤活.

近幾年，海南、云南、山東等旅游資源豐富的地區，都被旅游地產的熱潮席卷而過。而從去年開始，很多旅游地產項目的“高空置率”問題開始受到關注。業內人士認為，純粹的住宅式旅游地產已經走到了盡頭，改造現有的旅游地產，使旅游和地產相結合，采用分時租賃、電商渠道等也是較為可行的方式。

傳統模式走到盡頭

自2008年以來，中旅、國旅等傳統旅游企業，以及萬科、保利等大型房企，都紛紛進軍與文化、養生養老相關的旅游地產開發。然而，國際旅游地產專家評審委員會調查報告顯示，目前國內絕大部分旅游地產項目，都是以旅游開發為名義，大肆圈地建造“高端住宅”，不僅使旅游景區的生態環境遭到破壞，而且出現了“空城”、“鬼城”的情況。相關問題逐漸暴露在人們眼前。

上述專家委員會認為，空置率居高不下的原因，主要是由于項目前期定位偏差、缺乏與所在地的產業結合、度假服務配套不完善，以及沿襲傳統住宅營銷模式、缺乏產業營銷通道等多方面因素共同導致。

同時，業內對旅游地產的認識和定義也在逐漸發生變化。對此，中國房地產業協會副會長朱中一表示：“前期，不少開發企業認為，在宜居、宜游的地方蓋房子，就是旅游地產，但旅游地產絕不僅僅如此。我覺得，旅游地產應該是為旅游服務的地產，由旅游來主導，地產為載體，要考慮到能夠為旅游提供各個方面的軟件服務。”據專家分析，未來旅游地產的盈利模式，或將由一次性建成銷售，轉向以長期經營為主。但這種模式因為初期投入成本巨大，且項目回報周期延長，將會對開發商造成更大的資金壓力。

國際旅游地產專評委副主任林峰認為，純粹的住宅式旅游地產已經走到了盡頭。要解決目前的高空置率問題，必須將旅游地產功能化，使旅游和地產相結合。據林峰分析，未來旅游地產發展有幾個主要的趨勢和方向，一是開發綜合化，區域綜合開發、綜合體開發和特色小城鎮開發將成為主流；二是產城一體化，產業和地產深入結合，把各種消費業態做足，形成消費聚集；三是產品服務化，即功能性服務結構導入；四是場館收益配置的合理化，由短期收益轉向長期收益，快速回報或只占30%~40%，因此長短結合的投資配置結構，以及金融服務利用的合理化非常重要。

開始嘗試新方式

最近頗受關注的山東“仙境海岸”旅游概念，著力探索一種新的地產整合思路。據了解，“仙境海岸”是山東省繼“好客山東”后著力打造的第二個大型旅游品牌，以度假酒店為整合系列產品的核心，首推70余個組合產品，均為“著名景區景點+酒店”模式，采取價格總包，即游客購買產品后，基本不需要再支付額外費用，就能實現2~7天的度假。

據山東省旅游局局長于沖介紹，該項目的發展思路，立足于提升、改造現有的旅游地產，盤活閑置項目。“‘仙境海岸’并不是新建一批項目，而是將現有閑置的旅游地產，在原有硬件上，加以配套要素的概念和軟件服務的概念，讓其完善功能、提升品質、加強服務，真正具備旅游的功能。”于沖再三強調以旅游服務功能來對當地資源進行整合，而山東自古傳承的“道”、“仙”文化，被視為項目整合的文化凝聚核心。

此外，業內普遍認為，分時租賃是目前解決高空置率問題較為可行的方式。據了解，隨著分時度假和房屋短租的逐漸升溫，一些熱門旅游景區的分時租賃業務開始趨于成熟。分時租賃是一種介于房地產和酒店產品之間的中間產品，分時度假公寓即加入了分時度假交換體系的“時權酒店”。分時租賃產業鏈較為復雜，需要涉及多方主體，包括擁有房產產權的開發商、作為銷售代表向公眾銷售分時度假產品的銷售商、負責管理和維護分時度假房產的管理公司，以及負責提供不同地區之間產品交換業務的分時度假交換公司等等。專家表示，這一模式在國外非常流行，但在國內目前還沒有完全成熟，各方主體仍在探索更為有效的商業合作模式，保證每個參與方都能有所獲益。

值得一提的是，相關企業也在積極尋找電商渠道，促使旅游地產項目“活”起來。以旅游財富網為例，公司通過打造“O2O2O”電商平臺――即從線上預訂，到線下旅行社提供服務，再到線上實現旅居交換，形成一個閉合的消費模式。“我們對全國旅行社進行布局，打通旅游地產項目與度假旅游終端消費市場的通道，提供旅居交換的平臺和系統，讓業主之間相互匹配，并提供交換的游戲規則。這些都可以在網站上實現。”旅游財富網CEO曾曉成對該模式信心十足。

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