大眾度假時代下的旅游地產.

編者按：8月7-8日，2015云南文博會十大主題活動之一的“中國國際（云南）文化旅游投資洽談會”，在昆明滇池溫泉花園酒店成功舉辦，我院林峰院長受邀參加此次會議，并以《大眾度假時代下的旅游地產》為主題，發表了主旨演講。

大眾度假時代下，一方面度假環境、度假生活方式正在全面展開，另一方面旅游度假也面臨著巨大的危機。如何在旅游度假需求，與傳統旅游地產之間尋找新的發展模式，從而實現創業發展，是這兩三年來綠維創景一直研究的課題。林峰院長從“大眾度假時代的機遇”、“度假服務與地產去化整合模式”、“分權寶——分權度假交換平臺”三個角度，對這一問題進行了闡述。

林峰院長演講實錄如下：

非常高興今天有機會跟大家一起分享。

我把現在這個突飛猛進的時代，稱之為大眾度假時代，大眾度假和云南的關系是緊密的，之所以這次談這個題目，兩方面：一是度假環境、度假生活方式正在全面展開，另一方面旅游度假面臨著巨大的危機，如何在這樣一個時代把旅游度假好的發展形態，和傳統旅游地產之間尋找新的發展模式，從而實現創業發展，是這兩三年來一直研究的課題。我說三個問題：第一，大眾度假時代的機遇。第二，度假服務與地產去化整合模式。第三，分權寶——分權度假交換平臺。

大眾度假時代的機遇

關于大眾度假我說有三個需求，”避暑避霾避寒“。我認為昆明人是需要避霾，霾的成分越來越多，對北京來說沒得說，生活在水生火熱之中，昨天又是冰雹，使我們逃離城市，尋求度假。另外重要的是中國快速形成的避暑和避寒兩大事情，云南首先是避寒，但很多云南的城市現在提出來自己已經變成避暑的市場，比如說騰沖，打出“避暑騰沖”，確實是在云南有很多地方避暑避寒”這兩大市場，而三養：養心、養老、養生，不同層面都存在著養生的需求。最重要的GDP超過5000美元的時候就已經形成，很快就達到了一萬美元的時代。

另外旅游開放增長里面休閑和度假這種消費形態在整個旅游產品里占有的比例是越來越高。2014年的時候大概28%，到2020年將會達到40%左右，到2030年左右將會達到67%，換句話說，到2030年2/3的旅游是度假旅游，觀光旅游大幅下降，再加上旅游和獨家的加速，實際上度假休閑市場的增長率超過20%，在當今中國能夠超過20%增長率的市場，已經非常少了。而市場又是全民性市場，那就更少了。所以旅游的度假休閑市場大蛋糕是一個非常巨大的一個蛋糕，是一次盛宴，中國今天的經濟發展拉動和消費市場的成長來說，它占有的地位是不可取代，度假已經形成了具體市場，六大市場：

第一，黃金周市場，大家都很清晰，兩個大黃金周，以及幾個小的黃金周。大黃金周國企和春節，都構成了最長的度假時間。

第二，學生假期。90天不僅是避暑避寒的時間，而且是擁有學生擁有大量的假期，這一假期由學生市場倒過來帶動全社會的避暑。

第三，銀發度假市場。我們稱為度假型養老，不一定是度假養老地產，但一定是度假社區，不一定是養老地產，而是度假地產，適合老人的生活，身心相結合的市場。銀發市場我們稱為55-70歲老人之間，他們絕對不愿意讓自己到另外一個地方養老，關在一個地方像關監獄一樣，相反來說在全國不同的地方，在全球不同的地方。同樣度假是他們理想的生活方式。這個群體，50年代出生的人已經進入退休潮，他們的購買能力已經形成。另外，70后、80后他們對父母的供養已經構成更強的老人購買力，這兩個購買力疊加，形成了中國銀發市場購買力的提升，市場正在成為中國最重要的市場，但這一市場所謂的商業化養老，并沒有構成真正的市場價值。而他們的候鳥式避寒避暑避霾，正在構成巨大的商業市場。

第四，帶薪度假市場。國家已經明確2020到實現末時代國家，帶薪國家每年增長10%，能夠帶來8000萬的度假人口，而帶薪度假人口不在于錢，我在于有沒有時間。60后、70后、80后的結構已經擁有度假能力，而沒有時間，什么是度假？5天以上才是度假，原則上說是7天，構成了度假生活方式的結構，7天、14天、28天，然后是三個月、半年這樣的結構。

第五，自由職業者度假。他們可以自由選擇度假生活。

第六，還有周末微度假市場。對昆明來說兩個小時的時間，星期五的晚上過去，星期天下午回來，稱之為微度假。實際上周末休閑有人稱為微度假，因為它和生活休閑、周末休閑這個詞，和度假生活方式之間有差別，又有聯系。用微度假的概念可以很好概括他作為一種生活方式的特征，因為需要住下來，周末不一定是觀光，更需要住下來的一種二居所結構，所以由于高鐵分級，把這六大市場整合起來，大家想一想在整個旅游結構、旅游時間、旅游生活方式中，這六大市場構成了我們未來最大的旅游市場空間，而這種時間稱為大眾度假時代已經來臨了，開著一個小小的奧拓車，同樣可以去度假，可能出去度假花100塊錢去住農家民宿，花200塊錢玩了兩天，也算度假，所以度假和大規模的經濟增長之間的關系，消費水準是可控的，而今天60%以上城市人口是具備度假能力，隨著帶薪度假的持續增長，每年會增加8000萬以上的人口。

那度假的核心地產之間的關系，和云南旅游之間的關系尤其重要，就在于旅居，只要是度假，不同于我們稱之為旅行的差別在于度假是住下來再去玩，所以酒店和所居住的場所是第一位，而我們過去的旅行，是每天換一個地方，人在行走中，所以行是第一位的。我們說微度假是可重復的，每一周可以去一個地方稱之為微度假，當每個周末去同樣一個地方的時候，比如說我在安寧買了一套房子，我一個月至少在安寧泡一次溫泉，一年去了安寧12次，在安寧買的房子就變成微度假形態，雖然每次去了一天或者兩天，以居住為核心的旅居生活方式構成了度假，我們稱為微度假。

那避暑避寒都有它的因素，中國避暑更多在于高山，比如說井岡山，高原。避暑除了高原、高山之外，還有北方的大量地方。避寒主要是在云南，同樣作為高原地區又具有避暑的優勢，再加上昆明作為一個大型城市，周邊有城郊避暑，再加上稱為生態型康療型的度假，主要是溫泉、醫療、藥療等等，由此度假服務是什么？核心是三大板塊：

第一，度假需要的是便捷生活條件。

第二，需要養生和運動服務。

第三，需要社會交流與互動。

度假服務與地產去化整合模式

秦皇島有一個黃金案例，這個地區第一階段投資了房產，賣了一部分賣不動，那怎么辦？大量搞了高爾夫球、馬會，最著名是搞了一個圖書館，很多人都看過這個微信，一下子引爆了市場，200多萬人點擊這個微信，做了商業街，做了鳥屋、教堂等等，做了大量的服務，通過一年多為會員和客戶服務，重新啟動銷售結果，房子快速銷售出去。構成了我們稱之為以服務形成盈利，通過服務和社群化實現地產去化的模式，這是最舒服的圖書館，這是他做了一個社區食堂，社區食堂有1000道菜品，所有人周末到這個地方都可以得到非常好的餐飲服務。

第二，形成了一個GO的團隊，這樣一群年輕人GO大規模的啟動了社群化，建了大概有50個群，他們的員工和所有社區業主們建立起一個非常強的互動群，通過互動群的社群營銷，把社群建出來以后，所有的這些業主幾乎每個周末互相約著到阿那亞這個地方來，一起騎馬，一起玩，一起游泳，一起打高爾夫，一起打牌，等等，這樣一種結構體現了新時代稱之為度假服務模式的典范。

我簡單總結一下，一句話，有溫情，有情懷，有溫度的社區，提倡輕資產整合重資產，用服務拯救房地產。創造度假地產未來的關鍵，一定不是房子，而是溫暖。這是他們什么跑步社群、話劇社群、天使計劃、種子計劃、合伙人計劃等等，都是業主里面的微信群。

我稱之為度假服務與會員社群模式，是房地產去化的利器。

第一，度假服務必須是精神創建，我們所做的度假地產一定是第二家園，應該是精神的家園。

第二，功能創建，有吃住行游購娛修養運悟的元素。

第三，盈利創建，吃喝玩樂都要賺錢，怎么才能把服務做到賺錢，這里邊有成本控制和運作模式的設計。

第四，市場細分。老年市場、兒童市場、中年人市場完全不一樣。老年希望的是安靜，小孩希望的是親子和熱情的玩法，而中年人希望的放松交流和投資，和事業相關聯的互動社群。這三個因素結合起來才能構成好的社群結果。

最后，GO。是地中海俱樂部最早引入的一種手法，由年輕人，我們稱之為運動達人，游玩的達人，帶著公關的內容把一群人組織起來去玩，中國度假是需要有人教他們玩、組織玩，因為教在度假生活中尤其重要。通過GO我們稱之為達人+公關的度假生活。

阿那亞形成了1000多個業主會員強有力的互動，然后他們做成功了這個案例以后，在三亞拿了一個已經做死的樓盤，由他們把會員倒過去幫他們買樓，用服務來激活一個死掉的樓盤。這是我國鋼將到的。實際上社區互聯網已經成為了最有價值的社區服務，如何通過度假服務、互聯網化整合來形成會員聯系、業主聯系，從而通過業主和會員聯系，把度假服務變成去化房地產的手段，實際上是今天所有度假地產面對最重要的方向。

分權寶——分權度假交換平臺

最后跟大家講一下分權寶，原因很簡單，房地產去化怎么辦？除了服務概念之外，必須要經營，以前地產都是住宅型，這種地產由于住宅屬性，缺少可經營的能力，如何把住宅型地產轉化為經營的酒店化地產，這是第一。所有未來的度假地產是可經營地產，90%是可經營的，20%是保留的地產。另外是要做產權分割，如果是商業用地，只有一種產權，不能拆出很多的房子，無論是商鋪還是住宅，都應該要進行分割。第三，實權分割，如何去化旅游地產和商業地產，一定要玩實權，是什么？7天是一個核心度假單元，28天是一個結果。第四，要把他們和旅行交換起來，基于這兩個形成一個分權寶度假交換平臺，把不同的項目進行交換，同樣一個項目一間房子拆成1/3，每一個房間是13個共同擁有。每一個擁有28天的實權，通過托管經營實現以房養游，可以做到10%-12%的回報。通過擁有10%-12%的回報，我們稱之為分分，分分是什么？回報的水平，可以置換各種酒店，已經形成1000家酒店的置換結構，可以購買一家的酒店來獲得1000家酒店的置換，進行全球的交換，由此形成了這樣一種結構。

最后，玩轉全球，可以全球交換1000家酒店，最后可以在分分商場，用分分進行消費其他的服務，1000家酒店已經形成交換的基礎，這是我們自由退出的平臺和資金結構。房地產去化依托于以會員制而形成的全球大個酒店共享的十萬、百萬的會員共同參與的結構，會很好的形成互動安排，很好的形成會員服務體系，最后把度假服務和會員制的黏性結構導入到旅游地產中，從而形成依托于社群，實現全方位的度假地產和互聯網時代升級的一種發展模式。

時間有限，謝謝大家。

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注：實錄內容來源于”文旅洽談會“微信。

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