林峰院長談2014房地產發展趨勢系列之一:2014將迎來房價走勢“分化年”

編者按：日前，我院林峰院長在接受媒體采訪時，針對2014年的房價走勢、目前房地產行業所面臨的風險、一二三線城市樓市將如何分化、十年調控迎來新轉折，長效機制何時形成以及如何評價城鎮化對房地產的影響等，形成了一系列前瞻性的觀點。編者對此進行了整理，并分系列發布。本文為系列一。

近期，隨著全國各地的“兩會”的相繼召開，房價的問題毫無疑問又引起了各界人士的熱議。對于2014年的房價走勢，很多房地產行業的從業者都把2014年看作是房價的“降溫年”，林峰院長認為這種觀點有失偏頗，更大的可能性是出現分化，降溫、保溫甚至局部升溫同步呈現。房價整體上仍然是上漲趨勢，但上漲趨緩。

2014年房價不會“降溫”

目前很多觀點都把2014年看作是房價的“降溫年”，林峰院長則更愿意用“分化年”來形容已經到來的2014年。

2014年房地產行業的風險會增大，這是不爭的事實。風險增大的主要特點之一是單一住宅的銷售會受到較大抑制，之二是商業綜合體的過渡開發會導致較大規模的市場競爭局面。在這兩種競爭下，地產市場的銷售狀況肯定會受影響。

但對于房價來說，2014年被稱為“降溫年”顯得有些以偏概全，“分化年”則更為恰當。當然，這種分化并不是整個房地產行業趨勢上的轉變，而是細分結構上的轉換。具體體現就是細分市場的差異化、區域的差異化、與產業結合模式的差異化，以及與新型城鎮化結合的差異化。

2014年房價整體上仍然是上漲趨勢

2014年房價整體上仍然是上漲趨勢，這是由整個行業經濟的經濟價值鏈決定的。

一是農民通過土地轉讓，獲得補償價值，實現增收獲利。這部分價值原來比較低，現在在國家政策的推動下正在大幅度提高。通過土地出讓，農民從單純的土地擁有者，成為了房產擁有者，并且取得了進入城市的門票和相應的更好的福利待遇。

二是政府通過土地的招拍掛，獲得財政收益。地產開發商和政府共同參與收益的分配。另外，在二級市場上，地產開發商通過開發、銷售房產獲得收益。

三是，購房者和不動產擁有者從房價的上升中實現不動產升值。

上述整個價值鏈實現了農民、政府、開放商、不動產擁有者的財富升值，也是當今中國經濟發展的強有力的支撐。打破這樣的財富鏈，對整個國家會造成非常大的沖擊。另一方面，這個利益鏈非常牢固，所以從房價下跌開始倒逼整個價值鏈跳水的現象很難發生。如果土地的控制鏈保持不變，而城鎮化的進程仍然在發展，那么2014年房價下跌的現象是不會大幅度出現的。

因此，2014年房價整體的增長趨勢不會改變，但增速會放緩。

2014年房價走勢將明顯分化

對于2014年房價的具體發展趨勢，應該依據各個城市的不同情況區分看待。

對于一線城市，比如2013年房價上漲最快的北上廣來說，在擴大土地供應量、進一步收緊限購政策以及城市規劃進行調整，實現組團化裂變的帶動下，房價的漲幅會下降。

對于二線城市來說，漲幅則會比2013年略有上升。一方面，1月份的全國國土資源工作會議上，提出500萬人口以上城市周邊將“劃紅線”，不再給新的土地，這將導致土地供應的緊張；另一方面，城市群、同城化發展模式將推動二線城市的城鎮化發展。在這兩個因素的影響下，二線城市在2014年會成為領漲板塊，房價漲幅將超過一線城市。

三線和四線城市，將徹底出現分化。2014年整體趨勢會陷入滯銷和下降。但被納入城市群的、在同城化結構中的三四線城市，以及具有養老、度假、避暑等特殊功能的城市，房地產業會獲得較好的發展。

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