林峰院長談2014房地產發展趨勢系列之四:新型城鎮化中四大聚集模式引導房地產發展

編者按：日前，我院林峰院長在接受媒體采訪時，針對2014年的房價走勢、目前房地產行業所面臨的風險、一二三線城市樓市將如何分化、十年調控迎來新轉折，長效機制何時形成以及如何評價城鎮化對房地產的影響等，形成了一系列前瞻性的觀點。編者對此進行了整理，并分系列發布。本文為系列之四。

2013年底在北京舉行的中央經濟工作會議首次套開專題性的全國城鎮化會議，其中提到，城鎮化是我國現代化建設的歷史任務，也是擴大內需的最大潛力所在，要圍繞提高城鎮化質量，因勢利導、趨利避害，積極引導城鎮化健康發展。2014年被稱為新型城鎮化元年，作為與城鎮化息息相關的房地產行業，將受到何種影響？

林峰院長認為新型城鎮化以人的城鎮化為核心，以產業為基礎，以市民化為根本，以產業聚集為基礎，以公用服務市場化和公共服務設施提升為條件。這種城鎮化中包含有交通引導的聚集模式、產業變遷引導的聚集模式、社會體制改革領先引導的聚集模式以及突破城鎮建制的新型模式。這四種模式引領下的區域，是城鎮化推進比較好的區域，也是商機聚集的區域，同時也是房價上漲的區域。

第一，交通引導的聚集模式變化。由于軌道交通及高速公路的發展，使得城市與城市之間、城市與外環之間、城市與衛星城之間的結構關系發生變化，時間距離大大縮小，同城化趨勢日益明顯。在這種同城化結構的影響下，房價也隨之發生變化，與一二線城市群處于同城化結構中的三線城市及衛星城，漲幅領先。

第二，產業變遷引導的聚集模式變化。這種聚集模式帶來的是產城一體化發展。1）原材料、能源與環境支持區域的產業鏈聚集（比如擁有煤炭資源的城市生產煤的衍生產品、石油港口城市形成石油加工業的聚集等等），形成城市發展架構；2）是科教文衛產業聚集引導的，以人本關懷為核心的城市擴張；3）度假養老產業引導的聚集，帶來度假城市、環境好配套好的濱海濱湖城市及適合夏季避暑的城市房價將上漲。

第三，社會體制改革領先引導的聚集模式。在戶口、社保、福利、養老、教育、醫療等方面做得好的城市發展較快，這不僅僅是靠硬投入帶來的發展，還要靠制度改革，才能形成新的人口聚集。

第四，突破城鎮建制的新型模式。綜合體、田園小鎮、旅游小城鎮等發展架構既不是城也不是鎮，而是一種創新結構，會成為未來發展的新趨勢。

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