林峰院長談2014房地產(chǎn)發(fā)展趨勢系列之四:新型城鎮(zhèn)化中四大聚集模式引導房地產(chǎn)發(fā)展

編者按：日前，我院林峰院長在接受媒體采訪時，針對2014年的房價走勢、目前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的風險、一二三線城市樓市將如何分化、十年調(diào)控迎來新轉(zhuǎn)折，長效機制何時形成以及如何評價城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的影響等，形成了一系列前瞻性的觀點。編者對此進行了整理，并分系列發(fā)布。本文為系列之四。

2013年底在北京舉行的中央經(jīng)濟工作會議首次套開專題性的全國城鎮(zhèn)化會議，其中提到，城鎮(zhèn)化是我國現(xiàn)代化建設的歷史任務，也是擴大內(nèi)需的最大潛力所在，要圍繞提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，因勢利導、趨利避害，積極引導城鎮(zhèn)化健康發(fā)展。2014年被稱為新型城鎮(zhèn)化元年，作為與城鎮(zhèn)化息息相關(guān)的房地產(chǎn)行業(yè)，將受到何種影響？

林峰院長認為新型城鎮(zhèn)化以人的城鎮(zhèn)化為核心，以產(chǎn)業(yè)為基礎，以市民化為根本，以產(chǎn)業(yè)聚集為基礎，以公用服務市場化和公共服務設施提升為條件。這種城鎮(zhèn)化中包含有交通引導的聚集模式、產(chǎn)業(yè)變遷引導的聚集模式、社會體制改革領先引導的聚集模式以及突破城鎮(zhèn)建制的新型模式。這四種模式引領下的區(qū)域，是城鎮(zhèn)化推進比較好的區(qū)域，也是商機聚集的區(qū)域，同時也是房價上漲的區(qū)域。

第一，交通引導的聚集模式變化。由于軌道交通及高速公路的發(fā)展，使得城市與城市之間、城市與外環(huán)之間、城市與衛(wèi)星城之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系發(fā)生變化，時間距離大大縮小，同城化趨勢日益明顯。在這種同城化結(jié)構(gòu)的影響下，房價也隨之發(fā)生變化，與一二線城市群處于同城化結(jié)構(gòu)中的三線城市及衛(wèi)星城，漲幅領先。

第二，產(chǎn)業(yè)變遷引導的聚集模式變化。這種聚集模式帶來的是產(chǎn)城一體化發(fā)展。1）原材料、能源與環(huán)境支持區(qū)域的產(chǎn)業(yè)鏈聚集（比如擁有煤炭資源的城市生產(chǎn)煤的衍生產(chǎn)品、石油港口城市形成石油加工業(yè)的聚集等等），形成城市發(fā)展架構(gòu)；2）是科教文衛(wèi)產(chǎn)業(yè)聚集引導的，以人本關(guān)懷為核心的城市擴張；3）度假養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)引導的聚集，帶來度假城市、環(huán)境好配套好的濱海濱湖城市及適合夏季避暑的城市房價將上漲。

第三，社會體制改革領先引導的聚集模式。在戶口、社保、福利、養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等方面做得好的城市發(fā)展較快，這不僅僅是靠硬投入帶來的發(fā)展，還要靠制度改革，才能形成新的人口聚集。

第四，突破城鎮(zhèn)建制的新型模式。綜合體、田園小鎮(zhèn)、旅游小城鎮(zhèn)等發(fā)展架構(gòu)既不是城也不是鎮(zhèn)，而是一種創(chuàng)新結(jié)構(gòu)，會成為未來發(fā)展的新趨勢。

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