葉一劍：旅游城鎮從商業地產到文旅中心區

2014年3月7日，由鳳凰網與鳳凰房產聯合鳳凰城市與旅游研究院、青島市工商聯房地產業聯盟主辦，鳳凰房產山東承辦的“春天的起點――金鳳凰2014山東地產智慧論壇”在青島舉行。本屆金鳳凰山東地產論壇凝聚省內乃至全國政商學界領袖人物和全球華人精英力量，深度探究地產市場發展的突破口，為全行業的發展尋找新坐標。論壇上，專家學者和企業領袖對山東旅游地產的發展提出了各自的見解。

下午15：00，鳳凰城市與旅游研究院院長葉一劍做了題為《中國房地產的新價值時代》的主旨演講。 他表示，旅游城鎮化思路是從商業地產到文旅中心區。此為本屆論壇進行的第三場主題演講。

以下是文字實錄：

我們看到這幾種遷徙方式，背后都有一個獨立的解釋體系，我們今天可能不能太詳細解釋它，但至少可以帶來對未來的，比如說區域選擇的一些啟示。比如說從鄉村到城市，從內陸到沿海，這是什么概念呢？一方面是現在城市化率雖然達到50%多，但是未來比如說將來可能達到70%甚至80%的狀況，在這樣一個情況下，就意味著有大量的人要從農村到城市去。但是農村到城市去，他去哪里？就到了所在地的小縣城，成為一個人口百萬的城市，但是往往不是這樣的，也許這群人跑到所在地之外的地區去了。這里面也是一個房地產的業界人士說，他認為可能在很多意想不到的地方，以意想不到的方式誕生一個意想不到的城市。什么意思？從每年1%的人口的遷徙，遷徙到哪里去，可能今天看起來是一個不毛之地，但是可能十年以后可能是一個很棒的城市，所以也是在選擇這個項目的時候，落地的時候，一個非常重要的思考前提。還有一個從內陸到沿海，這個也更有意思。  

我下面有一張圖可以給大家看一下，這張圖大家都很熟悉，其實叫湖畔優先，人口和城市，包括工業、經濟，這是很密切的一個地區，這個線的左側是人口核心地，不太密集的一個地區。這個情況下是一個自然的過程。說明將來這是中國的情況，我們統計全球，如果看全球排名前20位的大城市，基本都分布在沿海，或者我們稱之為港口城市。這是一個普遍規律。可以判斷無論城市還是人口，很大程度上往沿海轉移，包括這一帶地區，看起來旁邊沒有房子，但是我相信將來這里人口會一點點轉移過來的。這是一個不可逆轉的規律。

另外，現在這里面牽扯到一個不太好說的，按照目前國家的城鎮化戰略來說的話，左邊是做了一些城市群的，這里可以看到這個是十二五規劃里面，三縱兩橫的城市帶。在國家戰略里面，線的左側是國家希望實現的，但是我個人認為，往往很多事情不一定按照你希望的來實現的。這里面人口的遷徙帶來的結果，可能就形成到在座很多的人，對這個地區的價值和思考，對將來選址的思考變得非常有意思。這是一個城市從人口遷徙去思考城市未來往哪兒走的時候，對你的戰略選擇變得非常關鍵。這里面提到大城市郊區的概念，這里面更多代表衛星城的概念，所以現在很多房地產企業在轉型，做城市運營商。三四十平方公里，甚至五十平方公里這個地方將來可能成為百萬級人口，一個小城市。到底分布在哪里？一方面在沿海，還有一方面可能在大都市的周邊地區，這時候我們做區域戰略布局的時候，是不是要考慮這個問題，就變得非常有意思了。  

這里面是我們說的一個新興城市的誕生。這只是我們自己列了一些大概能夠想到的，就是哪些地方可能成為很不錯的城市。一個是新區新城，大家拼命爭國家的新區名額，如果獲批可能會帶來這個城市快速發展的過程。還有一塊是之前的綜合配套改革實驗區，還有經濟技術開發區，這個地方已經有產業了，正在進行一個城市化的改造，在這個過程中，其實有很多的工作要做，這也是我們在說產城融合的非常重要的陣地，接下來這是很重要的一塊。還有剛才說的衛星城的概念。

我講這個所謂的城市的問題，給我們今天房地產業到底是一個什么概念、什么關系呢？這里面代表我們講城市，城市是一個定居的概念，在定居的思維方式下我們理解房地產，我們今天看到很多房地產商都在往城市運營商轉變，這是接下來很多企業的選擇，可能往這方面走。往這方面走的話，就面臨很復雜的問題，除了學會蓋房子以外，還要考慮這個地區的社會價值問題，還要考慮這個地區的社會管理問題，還要考慮這個地區將來大金融的閉環問題。所以說現在我們已經看到有很多房地產企業，都在進入銀行做民營銀行這個概念。為什么？其實背后會有一個大金融閉環的概念。

所謂的文旅中國，就是文化旅游產業已經到了一個新的階段，在這樣一個階段下，我們有必要重新思考文化旅游概念。這是休閑思維下的旅游城鎮化模式，一個人從這個地方，待了一天，或者三十天，這個地方一定會產生相應社會化的集聚，這種情況下也需要考慮地產如何布局的概念。從集散地到特色小城鎮。我對特色小鎮比較看好。我這幾天跑了多個4A級以上的景區，考察了4A級所在地區人口的情況、交通的情況，當地人文的情況，這里面很有意思。我簡單舉一個小例子，比如說云南有一個文化旅游小鎮，這個小鎮地處從昆明到大理、麗江的黃金旅游帶上，以前沒有特色，一個企業在那里做了文化旅游小鎮，做了以后，經過八年的時間，今天每年游客人次是720萬人，常駐是32萬人，所以成為一個獨立的小鎮，是運營非常健康的概念。這里面我跟他的老板交流的時候，他當時介紹選址的標準，第一要處在黃金旅游帶，這樣開發集散地，才能成為一個集散的地方，有了人才有將來小城鎮的空間，第二當地要有一百萬以上的涵養。這是包括北方一個最大的問題，就是季節性，如果沒有本地人口的一個涵養的話，這一年有半年或者一個季度都是閑的，這很麻煩，所以一定要有一百萬人口的涵養。第三是一定要有4A級以上的景區，他一定要拿到運營權，因為背后有一個將來的把旅游資源資本化、證券化的設計。

在這樣幾個條件具備的情況下，他選擇在這里做旅游集散地，最終變成特色小鎮，通過房地產方式，完成旅游資源資本化的過程，我覺得這可能是將來企業的一個轉型的方向之一。所以我到了很多的地方，大家都在討論說，以前到處在圈煤礦，到處買煤礦，現在其實很多的企業，包括房地產企業和金融企業已經很明白，到處要找好山、好水、好歷史，要找這些東西，找到這些東西以后，通過一個資本閉環，通過房地產的模式，來完成對這些好山好水的商業模式的建構，這是目前很多企業在做的。

還有我現在自己在重點研究的一個方向，我聽了一個概念是文旅中心區，就是跟中央商務區類似的概念，這里面也包括幾個標準。我們可以思考一下，目前萬達廣場在它的商業地產升級過程中在地方的發展方向，基本上跟這個很有關系的。包括室內主題公園的創意，大家可以想象一下周邊的城市，是不是在玩這個東西。一個真正的優秀的城市，這一塊也是不可或缺的。

所以我提了兩個背景之下，其實代表了將來我們部分的房地產企業轉型的可能方向。另外，其實現在也已經成為我們有些房地產企業在轉型的方向。一個方向就是從城鎮化的思路出發完成自己從一個房地產企業向一個城市運營商的大企業的轉型。這樣一個轉型，不但是資本轉型，而且不光是產品轉型，而且伴隨著整個管理架構和運營思路的轉型。這一塊我覺得大家可以想一下萬達去年的架構整合的商業地產方向，這代表標桿性企業轉型的探索。第二，從文旅產業角度考慮投資價值轉型，這個轉型大家覺得國內很多的企業已經開始了。

據悉，本屆論壇圍繞“山東地產的創新與未來”、“時代變革下的地產發展新趨勢”等話題開展對話。邀請國內知名經濟學家、地產大佬齊聚青島，研討解析山東地產行業發展新思維、新方向、新途徑，深度探究山東地產市場發展的突破口，集成地產行業的大智慧，并為國內房地產行業發展提供借鑒。

本文關鍵字：商業地產 查看更多