旅游地產思維模式的轉變。

旅游地產是房地產業發展空間的延伸，近年來，縱觀旅游地產開發，已逐漸從單一地產開發模式向超大型旅游綜合開發項目發展，尤其隨著房地產調控的持續，萬達、萬科、華僑城、恒大等紛紛介入旅游地產領域，在云南、海南等地，旅游度假社區更是成為提升區域發展的有力引擎。

綠維創景，作為規劃設計機構在服務開發方的過程中同時見證了旅游與地產的發展與變化。近日，我院林峰院長接受“建筑暢言網”采訪，探討了未來旅游地產的發展方向、開放商思維模式的轉變及旅游地產與新型城鎮化的關系等話題。

未來旅游地產的發展方向：產城一體化的綜合開發

暢言網：如何判斷今年房地產市場的整體發展趨勢？這對旅游地產的產業環境又將帶來怎樣的影響？

林峰：關于房地產市場，我主要談四個觀點。

第一，圍繞地產開發，形成了一條財富價值鏈。我國的房地產市場近年增長非?？?，構成了一條由土地開發、房產開發、城市建設構成的財富價值鏈，政府（土地收益）、開發商（房產收益）、投資人（資產保值升值）、農民（拆遷款）四方均從中受益。這是房地產發展的基礎，也是土地開發的基礎，同時也是區域發展的基礎。

第二，房地產價格即將在3年內到達頂部區域，尤其是在一次性剛需消費下降的帶動下。

第三，房地產市場已經迎來了分化階段。這種分化并不是整個房地產行業趨勢上的轉變，而是細分結構上的轉換，具體體現就是細分市場的差異化、區域的差異化、與產業結合模式的差異化，以及與新型城鎮化結合的差異化。擁有客觀土地升值價值、客觀的房產升值價值、與產業結合的產業性地產運營價值的區域，是未來地產發展最重要的支撐。另外，由于房地產要結合城市聚集發展，因此，新型產業聚集區、產業結構調整區域也將成為未來房地產持續增長的主要區域。

第四，在這樣的分化結構下，地產行業發展結構的基本趨勢簡單來說是以綜合開發為核心，產業與地產相結合的產城一體化的區域綜合開發模式。這種發展模式與國家層面上的城市開發、區域發展相關，其中，由于地產商能有效整合土地、房產、金融、產業四個方面，所以房地產商將成為未來新型城鎮化的主導者。

具體到旅游地產來說，由于有旅游、休閑、養老、文化等產業的支撐，以及內需型消費結構的支持，發展比較快。目前已經從樓盤項目開發步入以旅游為導向的區域綜合開發新階段；市場投資機會也已經從過去十余年高速增長的趨勢性機會，變成了與產業結構升級、城鎮化建設等經濟發展大方向同步的結構性機會。

暢言網：對于地產商來說，在這個分化期應如何調整發展思路？未來旅游地產的發展方向是什么？

林峰：旅游地產是目前房地產市場上最炙手可熱的投資項目，各大地產企業紛紛將投資目標轉向旅游地產，但在諸多旅游地產項目中，真正成功的項目仍在少數，大部分項目仍然難逃種種開發和運營問題的困擾，事實上，我們也看到，很多地產投資并沒有對當地經濟發展帶來真正的推動，很多房子賣出去后都空在了那里，成了鬼城，空城。

就今年的具體情況來看，樓市的分化態勢也將體現在地產商身上。一些有實力，有正確發展思路的企業會得到更多的發展機會，而如果仍然堅持銷售地產的套路，很容易導致旅游地產泡沫的產生。

綜合來說，我認為“產城一體化”的綜合開發模式是未來地產商發展的主要方向。

什么是“產城一體化”，就是用產業去帶動土地開發和城市開發，用產業去帶動一個城市的房地產開發；同時，銷售型地產和經營型地產相結合，和多種業態整合相結合，這樣就不僅僅是開發住宅房產，而是在進行區域綜合開發甚至是進行城市開發。

對于旅游地產來說，我認為未來發展應遵循以下思路：首先，是“開發綜合化”，旅游地產投資商不再僅僅充當房產供應商的角色，不僅僅是做樓盤和賣房子，而是要注重與城市的結合，成為區域綜合開發商、城市運營商和產業運營商，進行以泛旅游產業為主導的產城一體化建設，包括旅游綜合開發區、旅游綜合體、旅游小鎮、休閑度假區、休閑小鎮、文化創意產業區等等。

比如，以大型城市來說，可以開發游憩商業區（RBD），特別是城市中央游憩區和城市商業休閑區的結合，已經成為大型城市的必需功能結構；對中型城市來說，可以以旅游為核心進行旅游城市建設，比如打造像青島和大連這樣的旅游城市；還可以開發以旅游產業為主導產業的小城鎮，將旅游區域開發與城市經營全面結合起來，在大理、麗江、昆明等地，這樣的旅游休閑小鎮就已經得到了很好的實踐。

第二，注重綜合服務，比如萬達就是一個很成功的城市綜合服務商，它有中國排名第一的萬達電影院線，集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體，形成了一個具有多種功能的城市中心，而如果沒有這樣的現實體驗化，沒有休閑和娛樂多種服務功能，地產商就會面臨很大的危險。
最后，還要利用好“共享產權”和“分時度假”這樣的創新理念和新型模式，滿足更多的市場需求，激活旅游地產的活力。

旅游地產與新型城鎮化

暢言網：您曾提出新型城鎮化為旅游地產的發展提供了巨大的空間，那么如何看待旅游地產在新型城鎮化下的發展機會，如何看待旅游發展與就地城鎮化的互動？

林峰：新型城鎮化為我們運用旅游和泛旅游產業帶動區域整合、帶動城市化開發提供了巨大空間和條件。

從這兩年的實際情況來看，我國人口更多呈現出了向大型、超大型城市聚集的趨勢。而在未來新型城鎮化進程中，應該是“以大型城市群為核心的聚集模式”與“以中型城市及小城鎮為特色的結合城鄉統籌的就地城鎮化模式”兩者并存同進。

尤其是向大型城市的聚集，不能再走攤大餅的城市擴張模式，而是需要通過城市群、衛星城的升級與特色化，來實現中國城鎮化高效率持續成長。

同時，城市人口面向旅游度假區及田園鄉村的流動聚集，形成了巨大的旅游度假人口聚集，為鄉村地區的就地城鎮化創造了極大的機會。特別是在大城市病越來越嚴重、霧霾與城市生態環境惡化的條件下，度假養生型養老在老齡化社會的中國將成為一種發展趨勢。在這個進程中，旅游引導的新型城鎮化影響重大，也為旅游地產的發展帶來了機會。

暢言網：對于“共享產權”“分時度假”等新型旅游地產發展模式，國內有哪些代表性的成功典型？和傳統旅游地產的不同之處又在哪里？

林峰：未來的旅游地產，應該是以消費體驗為核心的多種旅游消費業態聚集、多業態支撐下的商業經營型地產。

以“共享產權”來說，這樣一種旅游地產的創新理念，就是要倡導消費者之間按照使用需求“聯合買房”，實現“一地置業暢游天下”的旅游度假和消費的資源節約型模式。

再比如張寶全的紅樹林產權酒店模式，就是從傳統“房東”概念過渡到紅樹林“股東”和“合伙人”的概念，將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網絡管理，獲取一定的投資回報，而作為投資人擁有酒店每年一定時間段的免費居住權，并可利用度假權在全國所有的紅樹林實現自主換住，形成“一房在手，全國度假、年年分紅”的置業投資模式，投資人可以“冬住三亞、夏住青島”。

整體來持，產權式酒店是成熟市場經濟國家經過實踐證明了的旅游地產發展模式，我們完全可以學習借鑒，分時度假理念也是中國旅游地產發展的方向，比如攜程參與的途家網，一方面與開發商聯手為業主提供不動產經營服務，另一方面為游客提供度假公寓住宿方式，這樣就突破了傳統房地產行業和旅游行業固有的模式。

貴陽朱昌鎮 中國“達沃斯”

暢言網：綠維創景目前的主要業務是什么？主要針對哪些領域？

林峰：綠維創景規劃設計院是專門以旅游地產開發（也可稱為泛旅游產業整合和泛旅游地產開發）服務為方向，提供從項目前期咨詢策劃到施工圖設計及后期顧問的“全程服務”的專業規劃設計院。目前，綠維創景已有二十余種不同專業的人才近300人，完成策劃、規劃、設計及咨詢項目千余個，業務類型涉及30多個門類。

在我們最近幾年的規劃設計工作中，我們一方面依托于旅游產品設計，結合地產產品開發的設計能力，用區域綜合開發理念，以泛旅游產業引導的新型城鎮化為主要架構，進行泛旅游產業整合下的區域綜合開發。另一方面，特別強調旅游與旅游地產細分的互動結構，也就是把聚集人氣的吸引力項目與地產結合，如把溫泉泡浴與溫泉地產、海濱度假與度假地產、森林旅游與養生地產、都市休閑與商業休閑地產、文化旅游與文化創意地產等，在這些結構中，首先打造和發展的必須是旅游項目，以旅游項目迅速提升區域內的人氣，之后再進行地產開發。這是市場發展的趨勢，也符合消費需求升級的大背景。

暢言網：在綜合性旅游地產開發方面，綠維創景有哪些具體的特色案例？

林峰：比如貴陽?朱昌“生態文明新型城鎮”，就是由于升格為國際性論壇的“生態文明貴陽國際論壇”，使貴陽市觀山湖區百花湖畔一個名不見經傳的小鎮――朱昌鎮高調呈現在世界面前，一躍成為一個中國達沃斯小鎮的典范。

朱昌鎮生態文明先行實踐區-生態新城特色建筑論壇永久會址方案

2013年1月，生態文明貴陽會議升級為“生態文明貴陽國際論壇”，貴陽市政府決定規劃建設一個具有貴陽特色的生態文明實踐區，2013年6月，由綠維創景規劃設計院編制的《貴陽市朱昌鎮生態文明先行實踐區概念性規劃》方案通過了貴州省內外專家論證且獲得了高度評價，根據綠維創景編制的方案，朱昌鎮作為生態文明貴陽國際論壇的永久會址，成為了中國的達沃斯小鎮。

最值得關注的是它運用了“會展論壇導向的新型城鎮化”模式，結合朱昌新城的生態文明、休閑度假及生態宜居的定位，把運營和產業發展模式相結合，并落在產業和產品上。最后，通過我們的規劃，使朱昌鎮成為一個以“生態文明貴陽國際論壇”為引擎，帶動區域綜合發展的典型代表，有效帶動了區域的經濟發展。

本文關鍵字：旅游地產 查看更多