林峰院長接受媒體采訪談旅游地產發展。

2014年5月7日-8日，由旅游財富網主辦，上海市旅游協會、北京綠維創景規劃設計院、德安杰環球顧問集團聯合主辦的“第三屆國際旅游財富峰會暨國際旅游地產專評委年會”在上海明捷萬麗酒店舉行。我院林峰院長在會上發表了題為《新型城鎮化與旅游地產》的主題演講，會后接受了海南電視臺、證券時報等多家媒體的采訪，解答了有關旅游地產存在的空置率高、售后服務問題頻出等問題。

旅游地產一半是海水、一半是火焰

如今，整個地產業都進入了一個分化階段。住宅地產可以說短期內進入了發展的低潮，但并不是說會長期處在低潮，會形成起伏。旅游地產現在處于一半是海水、一半是火焰的狀態。

一半是火焰，意思是說旅游地產現在很火。大型企業大規模拿地、大規模造城、大規模造景、大手筆運作，現在在世界上產生的效應是非常強的，比如萬達的文化旅游城。所以說旅游地產現在非?；稹?/P>

另一半是海水，比較冰冷。鬼樓、鬼城、鬼鎮、鬼社區，特別是對于以前受氣候影響比較大的北方，形成的一些濱海地區的樓群，比較明顯，山東沿海幾千萬的旅游地產，基本上都屬于空置率極高的地產。這種現象是在中國早期，只要買房子就一定會漲，只要拿著房子就一定會有收益的房地產短缺條件下形成的畸形增長。出現這種現象最主要原因有兩個：一,地產與旅游分離。地產開發商不去注重旅游的服務功能和旅游價值,不去注重旅游地產本身的服務價值,而注重我把房子買給你之后能不能升值；二，旅游地產與城市分離，很多旅游地產的盤在景區和海邊，相對距離城市比較遠，沒有打造城市配套/管理/交通/業態等。

山東仙境海岸打造提供了借鑒

山東省打造的仙境海岸，將地產的所有權和使用權分離，把居住服務、休閑服務引入社區，引入樓盤和客房管理結構，把物業管理轉化為帶著酒店經營和旅居服務的社區管理，做到給中國旅游地產糾正軌道，進行結構調整和產品提升。

其主要手法是借助于度假、養生、養老市場巨大的發展機會和前景，把鬼樓等空置率極高的投資型旅游地產產品調整成可旅居交換的、可具有旅游服務功能的、具有旅游服務物業管理和酒店式管理結構的仙居產品。為此，依托于仙居產品，要配套觀光旅游產品、休閑旅游產品、養生型的產品，要配套修學養生服務和道家文化產品，這樣，通過仙境海岸的產品梳理打造和升級，把膠東半島的旅游地產轉換成面向未來的、面向度假生活方式的新的旅游地產產品，把旅游和城鎮的關系落到旅游小城鎮、旅游休閑小鎮上去整合。所以，山東半島的仙境海岸也是個城市群，是一個城鎮化結合、城鎮村相結合的城鎮群的提升結構。

旅游地產發展前景仍然利好

中國已經進入到休閑度假時代，我將之稱作“一個休閑、四個度假”的大型市場結構。一個休閑指周末為主導的，在2個小時范圍內的休閑需求。即人們離開慣常居住的城

市到郊區，面對的是旅游景區和休閑農場，由此衍生一批休閑房地產；

四個度假市場，分別指黃金周、學生假期市場、銀發度假市場、帶薪休假市場。黃金周，這個度假市場有7天時間，非常巨大；學生假期市場，是以學生為主體構建的一個巨大的青年群體，并帶動家人，構成寒暑假度假市場；銀發度假市場，55-80歲之間的老人我們稱之為“青年老人”，他們追求的是樂老生活，也就是綠維創景所說的度假型養老，這是個巨大的市場，而且隨著中國老齡化的加劇，這個市場還在逐步擴張。

綜上，度假市場是7天到1個月,養老度假大概是1個月到3個月。旅游地產很大一部分是要圍繞這樣的市場來開發的。而產權和使用權分離的產品是未來度假地產最大的產品和最受歡迎的產品。除了那些選址不當的樓盤,大部分樓盤也都會通過提升產品的互動性和參與性的途徑,通過提升物業可交換的價值被這個市場消化掉。而一批新的度假旅游產品，新的物業業態、新的旅游功能的旅游度假產品會更加豐富地發展。

另外一個觀點是旅游引導的城鎮化。旅游以人的搬運為前提，搬運的不僅僅是人，還是消費，這樣的消費一旦在旅游景點、景區、目的地聚集，將實現休閑聚集。通過消費聚集形成產業聚集，通過產業聚集形成就業、形成產業發展，由此形成居住，形成城市發展人口。這樣的發展模式林峰院長稱為旅游引導的新型城鎮化。這種模式是將來會在中國大量發生的新型城鎮化的模型，對于落后地區、生態保護地區和相對于遠離工業化發展的地區是非常好的城市發展手段。

因此，旅游地產和以旅游導向的新型城鎮化發展就成為中國旅游產業帶動區域經濟發展最好的模型，而地產投資商應該從原來的樓盤開發商轉化成把旅游與地產結合起來，開發具有功能和服務價值的旅游地產，并進一步不僅僅做旅游地產，還要把城市配套結合起來，打造旅游休閑小城鎮，從而實現帶動區域經濟綜合發展的運營，我稱之為旅游綜合運營開發商。如何實現上述轉化，我提出了一個“2363”模型，通過開發建設、招商引資、房屋銷售、有效經營四個方面的結合，來進行綜合開發。

這樣，未來通過糾偏、有效消化和發展，一種更加健康的產城鄉一體的、產業融合和城市化建設相結合的旅游地產和區域綜合發展將會成為中國整個經濟發展中特別有價值和有效的生長模式。

林院長接受海南電視臺記者采訪

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