高端對話：行業專家談旅游業與新型城鎮化

2013年11月15日，《中國旅游報》第4747期，第9版“高端對話”第28期刊登了《旅游業與新型城鎮化》一文，文章詳細記錄了北京綠維創景規劃設計院林峰院長與住房和城鄉建設部村鎮建設司司長趙暉及中國旅游報社總編輯、社長高舜禮共同就旅游與新型城鎮化、旅游地產與新型城鎮化、未來旅游引導的新型城鎮化中應規避的問題等熱點話題的解讀與探討。

話題1.“人”的城鎮化，最鮮明的特色

主持人：據我們統計，黨的十八大報告中有7次提到了城鎮化，其中有兩次出現在重要位置。當前，對于新型城鎮化的解讀，成為一個社會熱點。您認為，這種新型城鎮化的內在要求是什么？從旅游的產業特性來看，其與新型城鎮化的這種內在要求又有哪些契合之處？

林峰：我國改革開放以來一直在進行城鎮化，取得了很大的成績，目前城鎮化率已達到52.6%。而城鎮化進程也經歷了從以工業為主導的城鎮化，到逐漸向多元產業發展帶動的城鎮化，再到今年我們更多聽到的綜合統籌的“新型城鎮化”的發展歷程。十八大后，黨中央將新型城鎮化提到了一個相當高的高度。新型城鎮化的出現說明原來的城鎮化遇到了一些重大問題，主要是過去的城鎮化以建設為主導，沒有很好地處理人、產業與城市發展之間的關系，因此積累了一些弊病，比如農民工沒有市民化；城鄉二元結構，農民沒有享受到有效的社會保障、平等的教育機會和生活條件的提升等。

因此，新型城鎮化的“新”最重要的一點是要解決“人”的問題。新型城鎮化要有效解決這一問題，最重要的基礎是產業的帶動與支撐，如果沒有有效的產業來推動，沒有實現就業的聚集和升級，而僅僅靠社會體制和保障是行不通的。

再一個問題是人口的聚集模式。全國的城鎮化發展格局，取決于人口的聚集結構，而規范、調整、引導人口聚集模式，是新型城鎮化戰略導向的核心方向之一。從這兩年的實際情況來看，我國人口更多地呈現出了向大型、超大型城市聚集的趨勢。在未來新型城鎮化進程中，應該是“以大型城市群為核心的聚集模式”與“以中型城市及小城鎮為特色的結合城鄉統籌的就地城鎮化模式”兩者并存同進。

人的聚集，應該分為長期居留型聚集與短期流動性聚集兩大類型，并形成兩種聚集方向：一個是以生產、工作、居住為核心的，面向環境、教育、醫療、基礎設施、社會保障等條件較好的大型城市的大規模高度聚集，這一聚集以同城化為特點、以城市群的大規模形成為中心，是未來我國城鎮化發展的一個主導型結構；另一個是以度假、旅游、養生、養老、培訓、會議等為核心的，面向郊區、衛星城、自然資源較好的度假城市的流動人群聚集模式，這一模式與第一種正好相反，不是長期化戶籍人口聚集主導的，而是流動人群主導下，戶籍人口同步增加的聚集結構。這一聚集形態，在過去城市化的規劃與研究中都很少提到。

向大型城市的聚集，不能再走攤大餅的城市擴張模式，需要通過城市群的同城化、大批衛星城的升級與特色化，來實現中國城鎮化的高效率持續成長。而6億城市人口面向旅游度假區及田園鄉村的流動聚集，形成了巨大的旅游度假人口聚集，為邊遠地區、鄉村地區的就地城鎮化創造了極大的機會。特別是在老齡化趨勢越來越明顯、大城市病越來越嚴重、霧霾與污染極度惡化的條件下，度假養生型養老成為未來主流趨勢之一。在這個結構中，旅游引導的新型城鎮化影響重大。

對于城鎮化來說，旅游是城市產業、城市就業、產業推動城市化發展的一個重要支撐；旅游的搬運功能所形成的人口聚集模式，不同于傳統上的戶籍人口流動，是我國城鎮化發展中的另一個重要支撐。推進新型城鎮化需要“因地制宜”，在實踐旅游引導的新型城鎮化時，同樣需要根據不同的情況進行開發和建設。我們通過研究，總結了旅游引導的新型城鎮化的七種模式：中心旅游城市、旅游衛星城、旅游小城、旅游小鎮、旅游綜合體、旅游休閑度假區和新農村社區。

高舜禮：我認為，城鎮化是工業化和商業化的結果。工業化進程的快慢，是影響城鎮化發展的關鍵因素。

中國的城鎮化發展，在新中國建立以來的60多年里都存在，只不過有的時候發展得快些，有的時候發展比較緩慢。新型城鎮化區別于傳統的城鎮化，一個特點就是較快速的與比較緩慢的、有意提升的與自然發展的城鎮化之別。這里面，有一些是時代發展的客觀要求，有一些屬于當下管理者在總結中外經驗以后提出的一些新理念、新期望。

因此，新型城鎮化的一些目標、要求和建設途徑，應該是客觀要求和主觀要求的總和。比如，原先對城市的評價，大家覺得煙囪多一點挺好；今天人們意識到生態化，這就不是優點了。

在新型城鎮化進程中，由于其發展速度、體量以及新要求，就跟旅游業發展在某些方面有了契合點。因此，旅游業把握好城鎮化的發展方向去順勢而為地做一些工作，對旅游業自身發展是有好處的。

但過分地從旅游開發的角度去解讀，我認為不太現實。為什么？旅游業所能夠施加給城鎮化的影響，只產生在那些有旅游發展自覺意識的地方，而大量的地方還沒有這種自覺意識。我們談旅游業與城鎮化，還是要呼吁大家抓住機遇，如果一些地方有發展旅游的天然條件，當地的決策者也有這種意識，那就把這兩者很好地結合起來。否則的話，我認為城鎮化對旅游業，未必全都是一些好事，比如很多旅游資源可能會在城鎮化中被破壞。

趙暉：城鎮化的核心是人的城鎮化，從農民、農業、農村到市民、非農產業、城鎮，其中非農產業的發展是動力。

旅游業是21世紀最具發展潛力的四大產業部門之一。發展旅游可提供大量直接和間接的非農就業崗位，推動農村剩余勞動力向城鎮轉移；發展旅游可以促進產業轉型升級，通過“三駕馬車”之一的“消費”推動經濟增長與城鎮發展；發展旅游可以通過旅游者的“學習”與文化交流，促使人們因對美好生活的向往而移居更好的城鎮，推動城鎮化發展；旅游還可以加強城鎮化發展與建設、管理的交流，推動城鎮化發展。

事實上，旅游城鎮作為一種重要的旅游地，在世界和中國的旅游產業地位中占據重要位置。旅游城鎮既作為旅游產品，也作為主要的旅游要素聚集地，是旅游業做強做大的主要依托。所以，旅游與城鎮化是互為依托，相互促進的。

明確新型城鎮化的內在要求是有必要性的，需要克服過去的弊端。我認為要實現五個轉變：

第一，城鎮化的推動力要發生根本性轉變。過去中國工業化動力是經濟全球化、外商投資起到主流作用，是外需型。現在外商投資基本上也差不多了，日本、美國自己的經濟也不景氣，我們向外銷售的市場也基本飽和了。所以，城鎮化的推動力必須由外需拉動轉向內需拉動。旅游就是一個典型的內需發展經濟的產物。

第二，過去的城鄉兩元化發展方式要真正向城鄉統籌發展。過去的城鎮化就是一堵墻，農民工可以進來，但是社會保障不一樣，這三十年的城鄉差距一下拉大了。我們認為，城鎮化向城鄉統籌發展，旅游又能發揮重大的作用，因為一些鄉村旅游確實帶動了農村發展、農民致富，很多發展好的、收入高的農村現在都靠旅游。

第三，大中小城的結構必須要考慮調整、轉變。我們過去是城市越來越大，新型城鎮化必須真正實現大中小城市協調發展。針對這個要求，旅游也發揮了重大作用。現在不少地方都在發展旅游特色小城鎮，云南、新疆在這方面發展得不錯。當然不是說鎮鎮都能夠這樣搞，但是至少有一批小城鎮，起到一定作用。

第四，從過去高能耗、高排放、高污染的城鎮化向綠色低碳城鎮化轉變。新型城鎮化里唯一比較明確的是綠色低碳發展的道路。旅游是一個低碳產業，也能起到很好的作用。

第五，文化價值取向的轉變。歷史上，一些中國人因為痛恨自己的貧困，進而痛恨自己的農業文明，一味看好西方的產業。到了現在這個階段，我們的文化價值要想繼續推動城鎮化，需要向傳統價值

進行一些回歸。現在一些旅游項目把傳統村落、傳統手工業、傳統農耕工具進行展示，我覺得這樣很好。

這五個轉變，旅游都能起到很重要的作用，當然，不是絕對性的，旅游不可能統領新型城鎮化的發展，但是能起到很好的作用。

話題2.旅游地產，繞不開的話題

主持人：事實上，在推進城鎮化進程中，房地產是一個廣受關注的領域。近些年，“旅游地產”一詞也被旅游業內人士頻頻提及。一些人對于“旅游地產”持有明顯的擔憂之情，甚至對“旅游地產”的提法本身也抱有警惕，有些擔憂和警惕在現實中已經得到印證。也有學者認為，旅游房地產面向新型城鎮化建設的產業提升，將為新型城鎮化建設提供最有力的投資運營主體。您怎么看待這一問題？如果“旅游地產”這一概念能夠得以確立的話，在新型城鎮化的發展進程中，又該如何引導其健康發展？

高舜禮：應該說，旅游地產是近些年房地產飛速發展以后出現的一個新興概念。盡管旅游主管部門對這個概念抱有謹慎的態度，但是對于開發者來講，他們對這個概念肯定是發自內心地要去發揚光大。只要有經濟利益的驅動，任何資源功效和新概念都會被放大。

我認為，地產的特征之一是不可移動性，如在海南買了房子以后，肯定只能親自到海南才能住。而旅游最顯著的特征是移動性，旅游就是要到處跑。如果海南有一個地產賣給你了，那意味著你不去海南就沒有辦法享用這個東西。這就是兩者內在的矛盾性。

專為旅游服務的，與地產開發相關的項目，大多都有固定的稱謂。現在再冒出一個“旅游地產”這樣的概念，一個是它有借助旅游這個朝陽產業之嫌，另一個從地產與旅游的最顯著特征看，兩個似乎也不是很搭界。當然要說像分時度假的這種形式，應該說是地產和旅游巧妙的結合。但是到目前為止，它在中國似乎有些水土不服，搞了幾年沒有太成形的東西。

如果說大面積的土地被用于旅游功能開發，因此而以“旅游地產”命名，我認為也不是不可以。所謂的“旅游地產”，我們暫且用這個詞，它能不能健康發展？最重要的是看它是否把旅游產業的功能放到第一位，是否按照旅游產業發展的規律去搞旅游地產，而不是僅僅以旅游的概念或新型城鎮化的概念為幌子而去做房地產項目。

如果房地產商想開發旅游，原本那是一件很好的事，建議他們還是根據旅游專業性的一些要求去搞開發。事實上，這樣對他來講，也是會有長期的投資收益回報的。如果房地產商僅僅借一個旅游概念去搞房地產，這對于購買者來講，未必是一個好事。

林峰：房地產業在我國已經是最大的產業之一，它在我國經濟社會發展中的影響和作用是巨大的。旅游業十年來的蓬勃發展很大程度上借力了地產、不動產的帶動，這是中國旅游產業發展的現實。

現在地產商僅僅建設住宅、銷售住宅，基本上沒有出路。他們更注重的是一種商業經營價值的實現。這種商業經營價值不僅僅是商場的商鋪、商品交易，還形成了相應的休閑價值、旅游價值、養老價值、養生價值和會議價值等。這

些地產為何會去結合產業呢？這就要回到城鎮化發展的核心。政府希望引導投資人與其有效結合，不僅進行基礎的土地開發，還要把產業配套結合起來，通過產城一體化實現城市居住、城市生活配套、三農問題解決方案與產業發展的有效融合，我們稱之為產城一體化發展結構，這將是今后中國依托于市場主體和政府主導的主要的城鎮化開發模式。

產業資本、地產資本和金融資本融合，地產資本大規模滲透到產業中，這基本上是目前發展的大趨勢。在這種趨勢下，新型城鎮化中出現了大量的產業開發與土地開發、房產開發相結合的現象。幾百畝或一、二千畝的開發項目，就是所謂的綜合體項目。

旅游綜合體相對來說依托于景區，離城市和城鎮一定距離，自身形成了一個相對獨立的開發建設區，既是景區，又是商業與休閑消費區，還形成了安置農民、永久性居民、第二第三居所、養老居住區等等，這樣的綜合性結構，可以稱為一個休閑小鎮。但是，這種綜合體小鎮，不是建制鎮，也不是傳統村落，也不是工業園區或產業園區，而是產城一體化的綜合結構。它的出現具有經濟必然性和市場基礎，也是新型城鎮化中出現的新模式，但還沒有被納入城市規劃與城市管理之中，還需要通過體制改革，適應其市場化的發展，實現政府的有效管理。

旅游地產是產業與城鎮開發及居住地產相結合一體化發展的一種現象，我們稱其為旅游休閑地產或泛旅游產業地產。這類地產現在出現了一些問題。

第一是旅游與地產分離，導致大量旅游度假區居住樓盤脫離旅游服務，缺少旅游配套，使購房者難以享受旅游度假的價值；第二是旅游地產與城市分離，僅就地產做地產，沒有學校、醫院等城鎮配套，并不適合居住。因此，在全國旅游度假目的地區域，特別是濱海區域，出現了大量的“鬼樓”、“鬼城”。

這些現象的出現，也在于前些年，只要開發土地就能獲益，只要有房子就能賣錢，投機與投資性消費主導了旅游地產的方向。因為購買者不是為了旅居生活，而是炒房投資，因此，投資商根本沒有動力去做產業與城市配套。解決這些問題，恰恰需要用新型城鎮化的理念進行統籌控制與調整糾偏，把旅游地產真正導入旅游度假產業與旅游居住生活方式的有效結合，旅游發展與就地城鎮化的互動支持中來。

總結起來，我認為旅游地產是適應社會經濟發展而出現的一種交叉產業形態，有其歷史的必然性及市場的合理性，它在發展過程中出現了一些問題，需要我們在今后的發展中避免這一錯誤的繼續延伸。這就需要我們將地產投資人引導到更合理的城市化結構和通過產業帶動區域發展的架構中來。新型城鎮化需要的就是通過產業化發展有效地解決人的城鎮化，利用土地增值效應與房地產發展，形成財富效應及微觀企業盈利空間，有效地去刺激整個內需增長，這可以說是我國未來20年保持較高速度持續發展和良性循環的主導結構。

趙暉：旅游房地產對于城鎮化建設有一定的作用，但認為它會成為最有力的投資運營主體就難免夸大了其作用。

旅游房地產發展受很多因素影響，不是每個地方都可以發展，

現在有泛濫的趨勢。我認為這種“泛濫”有以下幾點原因：這與我國房地產的暴利性質和國家對城鎮房地產的調控政策，以及當前相應的市場風險有關；對旅游房地產的誤讀，旅游地政策與管理的漏洞，以及一些地方政府追求投資、追求政績的沖動，催生了旅游房地產的紅火。

旅游房地產就其本質特征而言，一是為旅游地的接待服務而建設的房地產，它取決于旅游地的接待量、環境容量和成本比較優勢等因素；二是以旅游地為居所的房地產，它取決于人們的需求愛好、房地產成本、增值預期等因素。因后者一般而言的利用效率不高，且我國分時度假旅游市場的經營管理環境不夠成熟，不應大力提倡和重點發展。

我國人口眾多，人均資源不足，人均旅游資源亦然。故此，發揮旅游地的公共屬性功能，提高旅游地資源的利用效率，應成為我國旅游房地產發展的基本原則。

為此，我們需要明確目標――旅游地產應該是房地產的輔助地位、旅游地的輔助產業，也需要理清思路――旅游地產應該服務旅游業發展，需要抑制投資投機需求。我認為，完善制度、配套政策、科學規劃、嚴格管理，是引導旅游房地產健康發展的關鍵。

事實上，日本就是一個前車之鑒。日本房地產從戰后到上個世紀90年代持續發展了40多年，一直在漲，我們國家才漲20多年吧。日本當時出了很多地產神話，幾乎所有日本人都相信投資效益最高的就是房地產，這種觀念根深蒂固。現在日本房地產泡沫已經破滅了多年，但日本發展的元氣還沒有完全恢復。我們國家現在也面臨類似的情況，房地產是很低級的產業，過度以后會造成不可挽回的損失。作為中央政府有責任進行調整，否則會給經濟帶來很大的問題，也不利于民族的發展。

林峰：純粹以居住型地產為起點，大量修房子這件事是非常低端的事。這一點，我贊同趙司長、高總的看法，但現在房地產商大多在轉型。比如我接觸到的綠地集團，在開發住宅的過程中已經在研究養老服務業怎么做、老人服務的產業配套怎么規劃等問題。他們的利潤并不來自養老服務產業，因為服務業現在在中國做不出產業利潤來，但是可以通過地產來賺錢進行反哺。萬達也是這樣，正在培養商業和文化的多重能力。只要中央政府引導得當，投資商拿出很大一部分利益，通過地產利益反哺產業，這對于如今消費產業來說能起到極大的推動作用和價值提升。

新型城鎮化需要的是通過產業有效發展，把人的城鎮化有效解決，而最重要的是理順產業發展和地產之間的關系。真把地產泡沫徹底刺破，可能國家受到的震蕩非常大。適當保持現有基礎，不要過分形成泡沫的聚集化，進一步刺激內需產業帶動，我認為這對于實現新型城鎮化和整個國家持續發展是良性循環，我從這個角度來看待旅游地產的價值。

高舜禮：地產商踏入旅游界是一件好事，關鍵的問題是要學習旅游的專業知識、按旅游產業規律辦事。如果僅僅是借這個概念，實際上還是在蓋房子，那樣的話將會造成資源項目比較大的浪費。所以，如果非得要叫“旅游地產”，一定要把旅游專業的內容使勁充實一把。目前來看，旅游地產商要改變大家的看法，名實之間還是有一定距離，有一些工作還需要做。

話題3.旅游與城鎮化結合，是自然而然還是要有意識？

主持人：新事物在發展的進程中一般都會遇到一些困難或者問題。在旅游業與新型城鎮化的雙向互動中，恐怕也會遭遇類似的境遇。如果要做出一些提醒的話，您認為最需要避免的誤區是什么？

高舜禮：結合的關鍵是看有沒有主導城鎮化發展旅游的意識，有沒有事前充分的準備。如果沒有的話，我認為對旅游可能會有兩個方面的影響：

第一，容易形成對旅游資源的大規模破壞。發展必然就要改變現狀。人們發現，對旅游資源影響較大的一個因素，是經濟社會發展對旅游資源有意或無意造成的侵蝕。城鎮化自然也不例外。

第二，容易出現旅游小城鎮開發的非旅游專業化問題。如果沒有事前很充分的旅游專業化要求，

現在的小城鎮建設很可能搞得不倫不類，不僅外觀上很雷同，沒有特色，可能在功能上也會缺位。

城鎮化建設要對旅游發展形成一個正能量，還是應該有提前規劃，樹立專業意識，而非一般城建的概念。

趙暉：我認為需要規避的有以下幾點：

第一，缺少規劃，盲目建設。有些地區旅游發展處于粗放經營階段，各地埋頭抓開發，產品粗制濫造，難以形成大的產業。

第二，扎堆建設“國際旅游城市”。在旅游與城鎮化互動發展的背景下，每個城市都在爭先恐后搞建設，但一些城市不顧自身實際，不少地方在城市定位和目標上出現偏差。國際化、世界級、國際一流、世界領先之類的口號比比皆是。旅游城市發展標準過高，投資規模大，但大量豪華旅游設施建設以后，利用效率卻不理想。

第三，片面追求大投資。部分地區追求旅游大投資，往往好心辦壞事。有些旅游景區不需要大投資，例如生態型旅游景區，生態化建設即可，盲目大量投資反倒破壞了旅游環境。

第四，旅游產品雷同。目前有些區域旅游產品雷同現象較突出，很多地市旅游產品與形象缺乏特色。應利用地方特色的旅游資源，尋求長期可持續的發展，進行互補式的設計開發。

第五，過度追求高端化。過分追求高端化會把占社會消費主體的中低收入者擋在美麗的“玻璃門”之外，造成曲高和寡、可望而不可即的現象。社會是一個高中低收入者共存的多元化消費結構，品牌的定位除了面向高收入者，打造一些高端的產品外，也應該培育更多的適合中低收入者消費理念、消費需求的旅游產品。

第六，重設施、輕產品。在一些區域，往往是在道路、接待中心、賓館飯店等方面投入多，而忽視了旅游工藝品生產、旅游新產品開發、紀念品銷售。特別是在景觀、景點建設方面文化元素的滲透還遠遠不夠，不能滿足游客在身心等多方面的需要。

第七，各自為政缺乏合力。有些旅游景區與景區，景區與旅行社，景區和賓館及其他相關行業，實行單打獨斗式的策略，無法進行整體營銷等而導致各景區、各行業間缺乏合作，不僅增加了營銷的成本，而且限制了旅游的外延，無法形成鏈式化發展格局。還有一些景區總認為營銷是政府的事，是旅游部門的差，不主動去策劃、去實施、去推廣，甚至在舉辦各類營銷活動時被動應付。

林峰：在我看來，需要解決幾個問題：

第一，資源與文化保護問題。旅游引導的新型城鎮化建設，必須基于對旅游資源的保護、對文化資源的保護、對生態資源的保護等等；保護是前提，不能以破壞資源、污染環境為代價進行城鎮化。

第二，三農問題。有效解決農民的就業問題，必須讓農民分享產業發展與不動產升值的價值，基于產業發展，解決戶口問題、社保問題、教育與醫療平等問題，這樣才能夠形成充裕的財力。泛旅游產業群的發展，可以直接有效地提升農民的生活質量，進而提升整個區域的生活質量。旅游引導的城鎮化，不是剝奪農民的土地與資源，不是讓農民都進城而城市富人享受景區與鄉村價值。

第三，公與私的問題。旅游資源是公共資源，在景區建私人別墅區就是對公共資源的侵占，絕對不允許將公共資源私有化。因此，在旅游引導的城鎮化中，要充分借力公共資源與公眾市場價值，形成共享產業與共享城鎮。

第四，產業發展問題。泛旅游產業群的產業發展，依賴于旅游吸引核的打造，休閑聚集能力的形成，泛旅游產業的全面繁榮。城鎮化是產業發展的必然結果，也是產業引導區域綜合統籌的結果，因此，產城一體化整合，是未來最重要的理念。

第五，投機與投資問題。旅游房地產不是投機目標，也不是投資的對象。旅游房地產有投資價值，但其基礎是使用價值。沒有使用價值的旅游區樓盤，必將被市場拋棄。政府需要出臺政策，實施控制，避免旅游房地產炒房與投機的泡沫。

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