華潤180億砸向惠州旅游地產 全產業鏈模式防范風險

       低價圈地之惑

自2009年以來，發展旅游和文化產業日漸被提升到國民經濟戰略性支柱產業的高度，圍繞旅游度假、生態養生、養老需求的旅游地產開發成為開發商爭相追捧的投資熱點，旅游地產開發到了白熱化階段。

據不完全統計，2012年中國旅游地產投資總額破萬億元，旅游地產項目超過3000個。而開發商投資動輒數十億、過百億元，占地也動輒數千畝，即便超過萬畝也不鮮見。

萬科、華僑城、中信、華潤、海航、萬達、恒大、龍湖、中坤、中弘地產、富力、世茂、雅居樂、佳兆業等房地產行業前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅游地產領域。

“房企轉型文旅地產的動因很簡單：低地價與高優惠政策，低成本與高利潤?！眮喬鞘蟹康禺a業協會會長謝逸楓接受中國房地報采訪時用一句話概括，在他看來，這種所謂的轉型都是權益之計。

華潤集團的特點是旗下的幾大產業關聯度較高，如房地產、燃氣、電力、水泥、消費等，當華潤選擇進入一個城市時，往往是幾大產業一起進入，這對于地方政府有著巨大的吸引力。

同策咨詢研究總監張宏偉對中國房地產報分析，當前的旅游地產熱無非以下三種原因。
   
其一，開發商可以以旅游地產名義圈地，圈大規模的地塊，而純住宅市場在一二線城市越來越難。

其二，拿地成本低，短期內可以賣，尤其是可以像賣住宅產品一樣賣房子，這對于操盤旅游地產項目的公司來講，可以獲得短期內的現金流。
   
第三，經營的話，可以獲得旅游地產的經營收益，可以考慮作為轉型的方向之一，可以同時占有以后越來越稀缺的土地和旅游資源。
   
這種類似的觀點得到諸多業內人士的贊同，他們認為，雖然整個旅游地產領域已經盈利的案例目前還少得可憐，但眾多企業爭相擠入，主要動機僅僅在于低價圈地。

以目前國內最典型的做旅游地產的房企華僑城來看，或許也可以佐證這種觀點。

申銀萬國的一份研究報告顯示，華僑城在西南某城的拿地平均價為80萬元/畝，而該區域當時的土地市場價為130萬~150萬元/畝；在北京的項目拿地平均價約為100萬元/畝，遠低于當時周邊商品房用地200萬元/畝的土地成本。

一位業內人士介紹，開發商通常運作集主題公園、別墅、酒店、商業街等多種業態為一體的旅游復合地產，主題公園最少的只占項目用地的1/5左右，最多也就一半。

資料顯示，華僑城在北京的項目占地1.5平方公里，其中主題公園歡樂谷占地0.5平方公里，基礎設施及其房地產開發卻占1平方公里；上海華僑城項目2.5平方公里，其中歡樂谷占地0.5平方公里，房地產開發2平方公里；成都華僑城項目3平方公里，其中歡樂谷用地不到1平方公里，房地產項目2平方公里多。

以旅游為主業的華僑城，旅游收入只占營業收入的約36.4%，而房地產收入卻占公司收入的59%。

在旅游加地產的模式中，旅游部分的投資收益屬于典型的“慢進慢出”型，而地產開發部分則為“快進快出”型。出于商業利益的沖動，開發商會有意加大地產部分的投資面積，以實現收益回收期的最短化與收益量的最大化。

更需警惕的是，隨著樓市調控政策的持續加碼，宏觀經濟形勢下滑，旅游地產投資收益將出現下滑趨勢。

港中旅2011年財報就已顯示，其位于珠海的海泉灣度假區項目當年業務收入達到4.55億港元，但是凈利潤虧損卻達到2000萬港元，而2010年則虧損了3.28億元。

現在的海洋經濟熱潮也導致投資環境的惡化。這一點海南正是典型。扎堆投資海南的開發商曾享受了該省成為國際旅游島的政策紅利，旅游地產投資一度呈井噴態勢，但過度投資以及市場消化能力不足等弊病正在顯現，高庫存成為樓市的一道“傷疤”。

“未來企業還將面臨市場、法律、政策、調控、資金等多方面的風險?！敝x逸楓說。

而如何防范這些風險，獲得多元化的最大收益，顯然也是華潤集團需要思考的問題。

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