張宇良：地段是商業地產成敗關鍵

商業地產起步早，有合適模式，有相對專業團隊，有商家資源的企業突飛猛進，升級換代。萬達訂制模式、SOHO散售模式、寶龍專注三四線城市幾乎路人皆知，但相比這些以大盒子為明顯標志的綜合體，瑞安新天地、南京1912、成都文旅等擅長打造步行街的企業卻低調攻城略地。有河、臨江、靠湖者多以新天地為模子，有故事，有文化，有講究的街巷皆往古鎮靠 ，同時出現申請吉尼斯世界紀錄的武漢光谷步行街長1350米，隨著冤家路窄的萬達漢街1750米橫空出世而終結。

步行街早已沒有藍海，而是刺刀見紅的紅海。

步行街成敗關鍵是什么？常見專業人士說是文化，從而衍生出“跳出城市做戰略，機遇區域做商業，基于文化做特色”的公式云云……，但事實上這是扯淡，香榭麗舍步行街、戛納小鎮……慘死者比比皆是。

于是更專業的認識說開發模式決定成敗。并舉例如下，如上海新天地全持有，扯淡錦里持有、武漢天地持有，南京1912持有，所以取得了很大成功，而水街銷售后就沒開業，綠城鄭東新區的街區死的很慘、甚至萬達銷售了的室外步行街也是半死不活，這些當然有一定道理，但遠大荷蘭水街全持有，專業團隊，獨棟化，風情感十足，體驗感也有，為何死氣沉沉，不斷在進行“整頓”，而1350米長的光谷步行街1-2樓全部銷售，從3萬售價，如今上漲到7萬每平米，當日成交10億的步行街，確實湖北租金最高的步行街，1樓建筑面積租金達700元單位每月，切實一鋪難求，遠高于核心地段全持有的萬達漢街。

更加專業的人士說是產品附加值做的不到位。1樓應該送花園，送半地下空間，2樓6.1米層高，加空中花園贈送，3樓大露臺家6米層高，帶屋頂花園……，但是都江堰水街，得過國際大獎的項目，銷售之后，絕大多數根本沒開業就被掃進市場垃圾，成為孤魂野鬼的歡劇場。這又是為何？

李嘉誠是投資鼻祖，其對投資房地產的訣竅是“地段、地段，還是地段”，這句話不僅適用于住宅地產，同樣適用于商業地產，更適用于悄然成瘋的步行街熱潮。說到底，資產的增值主要來源于土地的增值。只是，商業與住宅的差別在于地段的內涵和屬性不同，如果商業地產可以脫離地段，對于開發者勢必成為滑鐵盧，而對于購買者則是空中樓閣。

那么對于商業地產來講，何謂好地段？豬都知道地段是一個綜合系數的表現。最起碼，地段包括了較完善的交通、教育、醫療配套。并且，地段是商業歷史積累、業態發展、經營水平、建筑形態、歷史文化、消費習慣、人流集聚等悉數構成，并支撐起來的綜合概念。

一句話說就是容易招商的項目。如果一個步行街項目在前期預招商階段，商家非常感興趣且爭著入住，那么肯定是好地段，因為商家對于市場經營遠比半路出家的住宅開發商專業，而且商家對地段的認識往往是經過流血流汗花錢買來的教訓。

對于這一點，往往在招商和步行街開發時產生誤解，以為給主力店較長時間的免租期，比如最長可能達2年，給予裝修補貼，最好的口岸等條件，就可以招進主力店，從而帶動中小商家招商，促進銷售。其實不然，拿步行街較吃香的主力餐飲店來講，最大的成本不是裝修，因為有開發商的裝修補貼，不是租金，因為餐飲利潤足夠高，不怕面積小，而是廚師團隊的養護成本，一般1000平米左右的大型中餐，廚師班子加其他人力都需10多萬甚至幾十萬固定支出，而不是市場培育期免租可以彌補的。這一點，四川某地級市的新天地剛剛做了一個好榜樣，以加盟方式，以近千萬代價引進主力餐飲店，并引進了娛樂和其他幾家次主力店，產品附加值幾乎做到極致，臨江絕美景色，但由于地段較生，開業數月仍是門可羅雀……

商業綜合體井噴的態勢，步行街也如雨后春筍般冒出來，但幾家歡喜幾家愁，只能是寒天飲冰水，點滴在心頭。滄海橫流風險英雄本色，只有地段較優，同時具備較好開發模式，經營管理，業態規劃，市場定位的步行街才能經得起市場檢驗。

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