新區崛起 探尋城鎮化新模式

       不能以犧牲周邊城市為代價發展

不能以犧牲周邊城市為代價發展

除了承擔本地城市經濟發展的功能之外，如今的新區建設越來越看重與周邊城市的關系協調。分析人士認為，隨著城鎮化和產業區域轉移的推進，新區建設以犧牲周邊城市為代價發展的傳統思路需要轉換為大區域范圍內的城市經濟帶同步發展的創新模式。

“對于中部六省而言，各個區域競爭的存在是必然的，不過從國家戰略角度考慮，只有板塊區域內各個地方加強協作與協同，才可以在更大的空間范圍內整合資源。”在談及新型城鎮化趨勢下新區建設的板塊協同問題上，李光認為，同一板塊區域的城市間需要協調好競爭與合作的關系，建立“利益共同體”，解決區域整體經濟發展的動力機制。

據李光介紹，一直以來武漢都被視為中部區域經濟發展的中心城市，是東西部地區資源、信息、技術等交流和交換的戰略結點。不過，由于周邊城市發展與經濟實力不平衡的緣故，武漢城市群發展一直處于結構斷層階段。“實際上，中部六省完全可以立足本地的生態環境形成利益共同體，比如江西鄱陽湖生態方面，是涵蓋幾個省的區域范圍，水域、生態、糧食等方面都具備形成共同利益的條件。”李光表示。

近期發布的《湖北省城鎮化與城鎮發展戰略規劃》明確提出，要謀劃創建國家級新區“武漢濱湖綜合配套改革試驗區”。規劃提出，濱湖新區建設要重視與水網環境的本身條件相結合，充分利用水網密集地區的景觀環境資源優勢，塑造高品質城市空間，突出生態與景觀環境特色，采取綠色低碳發展模式。

創新協同 助力產業城市集群發展

隨著新區建設蓬勃發展，產業布局方面也已出現東部向西部進行產業轉移的趨勢，以武漢、重慶等為代表的中西部在產業承接過程中同樣出現了對原有產業的“沖擊效應”。

對此，李光認為在區域轉移過程中，東部承接海外，西部承接東部這種簡單的“蛙跳式”階段轉移已經完成，但在產業轉型方面的轉移仍在繼續，先進制造業已經開始向服務業轉移，高碳經濟向低碳經濟轉移。

“對于武漢等經濟發展較快的地區，高端嫁接，將產業承接的門檻提高是目前普遍的做法。依托武漢高科技產業中心的優勢，中部產業發展需要高度重視高技術服務業，本地大型公司也需要從制造經濟逐漸過渡到服務經濟。”李光認為，產業轉移過程中，中部省份而言要根據自身特點，要因地制宜進行產業轉型升級。

“關鍵是如何把科技優勢進行轉化，新興制造業如何通過深加工增加產品附加值，同時在產業選擇方面又必須具有前瞻性。”李光認為，產業升級方面不能忽視人才等創新要素方面的吸收，板塊城市帶內的各個城市需要科技協作促進產業城市群的協同發展，從而將城市經濟帶的板塊效應和資源向周邊滲透。

新區規劃刺激南沙樓市遭“熱炒”

“南沙剛剛晉升國家級新區的那幾天，我們賣出去了幾十套房子。”南沙某樓盤售樓員林先生對中國證券報記者表示，“不僅總價不高的小戶型好賣，就連此前滯銷的大戶型也因新區規劃獲批而變得暢銷。”

10月上旬，廣州南沙新區發展規劃獲批的消息公布，此后南沙樓市明顯升溫。業內人士介紹，由于交通等配套設施尚不完善，不少更傾向于在毗鄰南沙的、生活配套設施更完備的區縣購房，投資需求是南沙樓市的“主角”。與此同時，南沙的地價也持續上漲。

在今年整體不溫不火的廣東樓市，南沙樓市可謂一枝獨秀。廣州國土部門數據顯示，今年9月、10月，南沙樓市成交連續兩個月超過1000套，價格不斷創下新高，逼近每平方米1萬元。

業內人士介紹，在南沙購房的人群中，投資需求占到了絕大多數。雖然南沙新區的口號已經提出多年，一些大型項目也在南沙落地，但目前南沙的基礎配套建設還很不完善。在南沙新區政府工作的楊女士介紹，南沙的很多公務員都住在毗鄰南沙的番禺，因為番禺的生活更加方便。楊女士選擇在番禺而不是南沙居住的原因很簡單，南沙至今還缺少好的學校，老人看病也不方便，甚至沒有大型超市。

“只有人多了，南沙的房子才會真正有人住，但是目前來南沙發展的外來人口還是不夠多，很多房子賣出去之后還是空置的。”在南沙從事二手房中介的李先生介紹，在一些多年前就已售罄的樓盤中，現在還能買到毛坯狀態的二手房，“買家買來就是為了投資的”，這些二手房的價格較當初已有很明顯的升值。以南沙碧桂園為例，對于2008年在這里投資的業主而言，如今房產的市值已經翻番。

實際上，南沙規劃的每一次調整都會引來南沙樓市的起伏。

2011年8月，廣州市政府發布南沙定位與發展戰略規劃。該戰略規劃建議，將廣東省政府機關遷至南沙區，使之成為廣東省新行政中心，并調整廣州與周邊的行政管轄區劃。南沙房價應聲而起，火爆程度可比今年10月南沙新區獲批。2011年10月，南沙樓市的成交均價已經逼近萬元。

隨后，廣州本地研究人士對廣東省政府搬至南沙表示異議。廣東省社科院研究員彭澎撰文表示，省府遷至南沙，龐大的辦公人員群體上下班通勤的交通成本過高、短期內全省各地去南沙辦事也十分不便；南沙目前建設水平仍不足以支撐一個龐大的省政府辦事機構；樓價炒高之后為今后土地征用帶來困難。

直到今年1月，時任廣東省委常委的張廣寧公開表示，廣東省政府并不會搬至南沙。“當時請了專家做方案，是專家提出來的，但是最后沒有這樣定。”南沙房價隨后應聲而降，此前出現的均價萬元樓盤絕跡。

在南沙升級為國家級新區之后，房價再次出現上漲，萬元樓盤再次出現。與此同時，南沙的地價也持續升溫。在10月進行的一次土地拍賣中，富力地產斥資6.5億元拿下該宗宅地，折合樓面地價每平方米3286.8元，溢價率高達85%。此地價也創下了南沙樓面地價的新高。而2011年碧桂園拍下的兩幅南沙土地樓面均價分別為每平方米2707元和2674元。

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