新型城鎮化與旅游房地產開發

       旅游城鎮化中的土地一級開發

所謂一級土地開發，通俗指在土地出讓前，對土地進行整理投資開發的過程。土地一級開發是土地出讓前的運作方式，開發的主體多為當地政府或由當地政府指定的土地開發企業，而土地一級開發的結果是要使“生地”成為“熟地”，達到出讓的標準。在大多數城市中，土地開發主要是由政府來操作，也有政府委托企業來做，政府負責管理和監督，或者由國有企業或事業單位性質的土地儲備機構來做。

旅游房地產土地開發，屬于土地一級開發的范疇。嚴格意義上講，國內外的土地使用性質都不存在旅游地產用地這個類別，而對于國內出現的“旅游房地產土地開發”概念，其實質是一級土地開發經劃撥或轉讓后，房地產開發商針對項目建成后用于與旅游行業相關的居住和休閑娛樂方面的經營活動來定義的。

旅游城鎮化中的一級土地開發，涉及到很多不同類別，包括城市中舊城改造為休閑商業或休閑娛樂街區，一級開發往往成本很高，風險較大。但是城市休閑聚集核如果設計得好，可以有效的提升區域地價，實現一級開發盈利。非城市中心的土地，做旅游房地產開發，特別是偏遠區域，環境好旅游資源好地價很低，如果大交通政府解決方案比較好，一級開發空間很大，這是絕大多數房地產商參與旅游房地產開發的關鍵。10萬以內成本的土地，能否通過旅游開發提升到100萬？或100萬左右的土地，能否通過旅游開發提升到500萬？這是旅游房地產最大的難題，也是最大的魅力。

旅游房地產商參與的土地一級開發，與城市土地開發不同，不僅僅要進行征地補償、拆遷安置、七通一平等基礎設施和社會公共配套設施建設，將“生地”成為“熟地”，還要形成真正的旅游產業，帶來人氣。因為旅游房地產的核心，在于依靠旅游，形成游客搬運，實現消費聚集。只有形成人氣，才有可能形成商氣、才進一步可以發展出多樣化的居住，最終帶動城鎮化的發展。

我們的結論是：旅游城鎮化中的土地一級開發，是與旅游產業的發展緊密結合在一起的，旅游產業的價值，決定了土地的價值。因此，建議旅游房地產商在進行土地一級開發時，必須結合旅游產品與旅游房地產二級市場開發，只有這樣才能真正獲取一級市場的利潤。

當然，在旅游引導的新型城鎮化建設過程中，存在城市休閑區、新城新區、旅游綜合體、新農村社區、配套酒店、度假公寓等各類項目的開發建設，如果房地產商與政府形成補償性合作，參與進行土地一級開發，相對風險較小，盈利更有保證。

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