綠維創景林峰：旅游地產已經成為中國夢的重要推手.

提要：旅游地產是非常豐富的概念，關鍵取決于投資人是要做城市運營商、區域運營商，還是只是做賣住宅樓盤的樓盤開發商，這個境界差異非常大。中國旅游地產發展到今天，用這樣的理念帶著社會責任感，帶著對區域經濟推動，去做一個區域的發展這樣一種投資人，來推動區域經濟。

由上海市旅游局、浙江省旅游局指導，搜狐焦點旅游地產與亞洲房地產俱樂部聯合主辦的第三屆亞洲文化旅游投資論壇暨尋美中國?旅游地產投融資峰會4月19-20日兩天在杭州舉行。峰會期間期間，北京綠維創景規劃設計院院長林峰接受搜狐焦點旅游地產采訪，實況如下：

【主持人】:各位網友大家好，今天搜狐焦點高端訪談會客室請到了北京綠維創景規劃設計院院長，林峰博士，先給我們網友打一個招呼好嗎？

【林峰】：各位網友朋友你們好。

【主持人】：感謝林峰博士接受我們采訪，今天也是借助咱們旅游發展投融資峰會，跟您進行面對面交流。我們今天談論的一個話題是旅游地產，您認為什么是旅游地產？旅游地產的出現意味著什么？

【林峰】：旅游地產發展了不是一年、兩年了，還是有相當長的時間。旅游地產發展它的出現首先是人們對于旅游地從一般的觀光，轉化成為需要在當地進行休閑、度假和自留下來進行消費長期化愿望，并且這種長期化愿望轉化成一種居住型需求，或者比較長時間的生活度假需求的時候。才會出現這樣一種物業形式，或者財產形式，但是旅游地產的出現，在前些年特別是房價、地價持續增長、持續高漲過程中間有一個階段，什么房子都好賣，只要蓋成房子都可以賣掉的時代，那個時代旅游地產是一個畸形增長。不是因為它的使用價值，而是因為它的投資功能，或者說增值、升值和盈利功能，從而帶動了很大的開發和購買。從這兩個角度來看實際上旅游地產是既有使用功能的持續增長，又有投資、投機功能的高速膨脹。所以形成了旅游地產這么一個變化過程。但是走到今天可以說旅游地產越來越體現出它本身適應于生活需求，適應于使用需求，適應于整個中國國民休閑發展的這種要求的價值越來越明顯了。而純粹是屬于適應于社會發展，適應于整個旅游領導下的區域經濟開發要求越來越明確，所以它不僅僅是為了生活，或是為了度假。實際上是一種產業發展，區域經濟發展需求帶動下的一種開發。從這兩個方面來說，實際上進入一個非常正向和良性的階段，反而不再是一個畸形投機階段已經過去了。特別是對房地產控制以后，這種畸形投資的追求，房地產盈利為目標，以保值增值為目標這樣的投資仍然有，或者仍然是一種因素，但是不再是主體和主流了。

【主持人】：所以您認為旅游地產已經趨于市場化發展態勢了吧？

【林峰】：應該說總體來講是良性的，因為前些年的旅游地產特別是2010年到2011年這個階段旅游地產是有一些問題的。05年到08年這個階段，有一個高速膨脹，包括濱海的，特別是像山東沿海，像乳山這些地方，大規模的這種濱海樓盤，實際上只能叫海邊的大型社區，它作為旅游地產來看待，實際上是一種畸形的發展。這一類的發展在現在基本上已經消失了。這一類的非常造鬼城市的地產基本上得到有效遏制，而更多的旅游地產逐漸的大家都在走向造有人住的房子，開發有價值的房地產項目。形成區域真正非常熱鬧的，具有經營性的，是能夠支撐產業的這種區域土地，與區域開發結構，逐漸進入到一個良性的階段。　

【主持人】：以前旅游地產只是有住宅功能，但是生活配套各方面不是很完善，還有缺乏一些旅游當地的旅游景觀和旅游資源的應用，缺少旅游地產本身應有的樂趣。

【林峰】：旅游地產本來依托于旅游資源是要享受這個區域的生活，要到這兒尋找一種度假生活方式的，是為了休閑而去的。但是因為房子的功能，特別是因為房產的增值功能，升值功能，投資功能，使得大家造房子，賣房子。這些房子造好之后是不是能住，住下來是不是提供很好的旅游休閑服務，對他們來講不必要關注，因為房子賣掉就走人了。這樣一種方式完全違背了基本的旅游地產的需求和基本的規律的。

【主持人】：通過這次峰會很多專家學者提出來，其實應該賦予旅游地產更多的文化內涵，包括一些生態環境，人文風俗方面的內涵在里面。咱們做旅游規劃設計方面，肯定會在智慧上面肯定會給一些無論是開發商也好，企業也好，還有政府也好給他們一些智慧的支持。不知道咱們綠維創景在技術上創意上提供哪些服務呢？

【林峰】：綠維創景是一家專門以旅游房地產開發，我把它稱之為泛旅游產業整合和泛旅游地產開發服務為方向的一家機構。所以我們的服務實際上從前期的定位策劃，到規劃，詳細規劃到建筑設計、景觀設計，和游樂設計，包括娛樂設計。通過這樣的服務，進一步提供顧問服務，我們叫開發顧問，包括一級土地開發顧問，房產開發顧問，房產銷售顧問和旅游項目的經營管理顧問，持續經營顧問，這些顧問服務來實現對我們客戶的一種全產業鏈的服務模式。這樣一種服務主要由于旅游房地產企業是邊緣性產業，交叉性產業。這種融合型、交叉型的產業，它的特點往往是一般的按照某一個產業規律非常難把握的。旅游和地產它和城市開發，和整個區域綜合開發結合在一起以后，實際上是一個非常復雜和很綜合的課題。

這里面涉及到第一首先要服務于整個區域綜合發展，你不能只是做自己的房子，蓋完房子不管，要從區域發展結構考慮問題，旅游不是一件事，是一連串事兒構成一個鏈狀結構，是整個區域配套形成的目的地關系，是一個系統的東西。不可能孤零零自己在那兒修一個社區，沒用的，形不成能力。因此旅游需要系統考慮問題。從我們來講這樣交叉型、符合型滿足區域發展需要，區域發展滿足政府對于區域發展規劃的要求和長期性目標，一個整體的利益，共同利益和大的結構性利益。第二要符合于老百姓到任何一個地方做這樣的開發，涉及到搬遷，農民安置，大量的土地使用。這里面要造福一方老百姓，經常做拆遷，用老百姓的地，如何讓老百姓參與產業發展進程里面來，讓他們分享發展的利益，讓他們不會因為失去土地而變得更加的貧窮，而會因為他們交出來了土地，同時獲得一種新的人生，獲得新的機會和新的發展，這樣去安排他們在結構中間的價值和地位。第三要作為任何一個投資商而言，要符合作為一個資本投資的規律，他要快速回報，他要持續經營回報，他要能夠對他的投資者，對于他背后的這些投資人，對他的產  負責任。因此，他要有投資價值，他要符合商業規律。這些加在一起，這樣的項目綜合性的，方方面面有要求的。最后做出來這個項目要符合游客的需要，要符合購買房子，購房者的需要，要符合休閑者、度假者需要，因此是一個系統復合結構相對來說比較復雜。第一個城市地產最大的差別，要把人從客源地，把它搬運到目的地來。你想把咱們杭州人調動到海南去，要把杭州人吸引到云南去消費，靠什么？要靠很有吸引力，讓你覺得那個地方太美了，我一定要去，九寨溝那個地方去過嗎？鳳凰古城多漂亮啊，非常好的地方我一定要去。因為它有吸引力，因為它有獨特性，因為它有特殊的價值的東西。

【林峰】：因此作為任何一個旅游區域開發和旅游項目開發來說，它的吸引力的打造都是旅游最基礎，最本質的工作最核心的工作。做不出吸引力來，大家覺得沒意思，不會產生出游客的旅游效果。只有游客有了吸引力，游客的旅游形成了，游客帶去的是鈔票，游客去了意味著消費。怎么樣讓游客不僅僅看景觀，而要進行一系列消費。今天我在會上講，我們叫做多種業態讓它進行消費，他去了以后不僅僅是交了門票，他要吃，讓他吃各種各樣的餐飲，各種各樣小吃，各種各樣地方特色餐飲。他要玩，他可以滑草滑雪滑沙，他可以有主題樂園，可以有各種生態游，可以爬樹，可以各種各樣互動型娛樂互動項目，可以看很多表演，可以很多互動型、參與型、體驗型項目。

這些方方面面各種各樣項目，像麗江，你到了麗江待上一周不會覺得煩的，光是在街上買東西，發覺一個店鋪一個店鋪非常有創意各種各樣服裝，各種各種小工藝品，各種各樣的木藝各種各樣的石頭，所有的東西帶著互動，帶著參與，讓你覺得這個地方眼花心亂，一個麗江有多少這樣的商鋪呢？上萬家，由誰去做呢？有這么多投資人，他們都是中小投資人，可能一個店主投了十萬，二十萬，三十萬，一百萬在里面，麗江有多少客棧，麗江至少有幾百家特色客棧。每一家都是非常小資，能上網，坐在陽臺上，坐在窗臺上，坐在天窗上看著底下鳳凰古城非常漂亮，一邊上網，一邊和朋友聊天，一邊可以非常悠閑待在那兒，喝著茶。像這種特色、創意客棧非常多，創意商鋪，創意客棧，創意工坊，創意體驗式參與互動游樂，這些東西非常多樣性業態，而且是小業態，有很多有創意的人。比如某某學畫畫，到了那個地方喜歡這個地方，辦了一家客棧，在那兒留下來了，然后娶妻生子，然后形成了一個產業，自己把自己做出來上百萬產業。像這樣的人在麗江有很多很多，我們叫創意人士形成了一個創意店鋪，這就是旅游的吸引力。讓這樣的業態在中國的旅游地進行聚集，多種多樣業態聚集起來，讓人一天兩天三天太有看頭，有吃頭，有玩的，喝的，好玩，休閑，待得下來，又熱鬧。這樣一種方式，讓人留下來的方式形成的我們叫做消費休閑聚集。

我們地產投資商不應該僅僅是樓盤開發商，不應該僅僅是開發住宅的，開發別墅的，不僅僅是開發商業街，開發商鋪的，應該是開發區域開發的，進行綜合開發?？紤]如何吸引人，如何進行休閑業態開發，最后形成商業街。首先形成人氣，然后是形成商氣，然后是形成土地升值，然后可以修出商業街賣很好的商鋪，然后是形成住宅，可以賣很好的休閑地產，度假物業，養老物業，然后形成整個城市開發。這樣的地產商是區域開發商，是區域運營商，還要持續維護運營。旅游地產是非常大的概念，是非常豐富的概念，關鍵取決于我們投資人是要做城市運營商，是做區域運營商，還是只是做賣住宅樓盤的這樣一個樓盤開發商，這個境界差異是非常大的。中國旅游地產發展到今天，用這樣的理念帶著社會責任感，帶著對區域經濟推動，去做一個區域的發展這樣一種投資人，來推動區域經濟。這樣的投資人越多越好，這樣的投資商發展得越大，對中國貢獻就越大。因為他帶動的是這些落后地區，沒有其他資源是用旅游帶動這些區域。因為旅游沒有污染，低碳美化環境。旅游有四大對新興城鎮化來說，四大優勢，生態的、低碳的、污染很小。第二它是美麗的、是帶來環境優化的。第三它是解決農民問題的，它是能夠就地城鎮化的。第四產業帶動效應巨大的。這樣一種旅游帶動區域綜合開發，對整個發展都是具有極其良性和極其優化的效果。這樣的旅游地產我們想在今天逐漸成為中國新型城鎮化的動力產業，和主力軍之一。在整個今天房地產開發領域，在中國區域經濟發展中，在中國新型城鎮化建設中間，這樣的地產商都是非常重要的，非常有價值的。所以你說是什么時代？是不是黃金時代。第一個從國家政策來講是黃金時代。第二個從投資人能夠發揮的作用來說，每個人都有自己的抱負和理想，中國夢怎么實現？從一個地產樓盤開發商，到一個區域運營商，那是一個實現偉大夢想的非常好的機會。帶動著成千論萬的人去致富，帶動一個區域城市化發展，帶動一個區域經濟發展，做旅游地產實際上是一個非常光榮的事情，實際上是一個非常有價值的事情。而同時又是一個符合產業調整規律的事情，符合今天以內需帶動經濟發展這樣一種基本的趨向的事情，也是符合中國老百姓和諧，因為最后旅游帶來什么，帶來的是一種經濟增長，帶來的是美化作用，帶來生活一種高水平。像你剛才談的文化，旅游是需要文化的，做旅游絕不是自然美麗，要有豐富的文化品質，文化品牌，文化獨特性，這些文化東西結合在一起是一個文化的，美麗的，最后是幸福的，提高生活品質的。那也就是幸福中國夢最重要的
實踐者和推動者。所以我想實際上旅游地產它是具有一個非常美好的，具有一個有崇高價值地位的方向。

對于現在的大多數投資人和社會來說，他們所理解的旅游地產，和我認為一個有社會責任感的投資人去追求的，一個豐富的，和良性的，非常具有前景的旅游地產之間，差距是非常大的。實際上我們現在越來越多的一些投資人，在向這個方向發展。因此，旅游地產如果隨著這樣一種發展的延伸，我相信在未來十年，旅游地產在中國是大有可為。

【主持人】：聽您這么一說非常有收獲，因為您給我們描繪了一個非常良性態勢發展的旅游地產，它不僅要做好的住宅，不僅要做好的人居環境，好的旅游地產還能帶動一個城市發展。我想是怎么樣一個城市魅力，才能吸引別人放棄自己的第一居所，來到這個旅游地產居住、生活，來延續自己的生命，這樣的旅游地產才是真正成功的旅游地產。謝謝林峰博士接受我們采訪。

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