都市休閑聚落研究.

       以LSC為例，看都市休閑聚落未來發展趨勢特點

1、LSC（Lifestyle shopping center）定義

國際購物中心委員會(ICSC)對LSC有著嚴格的定義：“位于密度較高的住宅區域，迎合本商圈中消費顧客對零售的需求及對休閑方式的追求，具有露天開放及良好環境的特征。主要有高端的全國性連鎖專賣店，或以時裝為主的百貨主力店，多業態集合，以休閑為目的，包括餐飲、娛樂、書店、影院等設施，通過環境、建筑及裝飾的風格營造出別致的休閑消費場所。”

LSC源于美國，在九十年代末蓬勃發展。它提供給消費者的不僅是新穎多樣的購物休閑方式，更有傳統商業無法比擬的優美景觀視野及開放的體驗消費環境。在發達且匆忙的國際化大都市中，LSC被賦予了更多的城市功能，被稱作City Living Room。

在我國，即將開業的藍色港灣項目成為國內首個符合國際標準的LSC，是本篇文章中購物型都市休閑聚落的未來典型代表案例，盡管其代表性尚待考究，但其代表的都市休閑聚落的未來發展趨勢特點，確是值得我們深入研究和把握的。

2、藍色港灣Solana

位于朝陽公園西北角，將是一個24小時消費的場所，相比于后海酒吧街與三里屯酒吧街的商業形態單調，藍色港灣Solana最大的優勢是豐富業態間的相互支持。其占地面積約13萬平米，建筑面積約為15萬平米，商業建筑群由19棟地中海風格的樓宇環繞組成。其零售商業由主力店、品牌街、靚碼頭和迷走碼頭組成。其中匯集了諸多旗艦名店街、時尚購物廣場、新青年主題店、中西特色餐飲街、湖畔吧街、主題餐吧、精品超市、多廳影院、明星冰場、KTV娛樂中心、SPA健身中心、兒童樂園、別墅酒店等。

Solana從以往以購買實體商品為目的的商業經營場所，逐步發展成為以購買實體商品與購買多樣性服務相結合的混合經營場所，產生了以休閑性購買為特色的場所。Solana可以看作為商業與休閑產業的整合產品。

3、都市休閑聚落發展趨勢特點

1）休閑第一：廣義休閑包括餐飲、娛樂等服務功能，滿足消費者在精神層面所追求的“生活方式”，也是都市休閑聚落靈魂所在，將傳統消費模式向休閑 “生活方式”傾斜和功能側重。對購物型都市休閑聚落，該特點更加明顯。

2）環境第一：與Shopping mall和傳統商業街相比，未來都市休閑聚落更加注重環境和建筑設計，突出合理的布局、特色的風格和環境的舒適、閑雅，與消費者階層生活品味、消費習慣相匹配。據統計，美國129家LSC的開發成本中，用于環境、景觀方面的成本不少于5-10%。

3）特色突出，名片效應更加明顯：從藍色港灣與維吉奧廣場的項目對比看，未來都市休閑聚落的特色吸引力，將成為區分眾多都市休閑聚落的“名片”，應成為代表城市特色和文脈的眾多窗口。美國的LSC平均在5-6萬平左右，而國內Shopping mall一般是其兩倍，比較而言，LSC從建筑形式和規模上更貼近于傳統的商業步行街。

4）業態專精，消費或購物為重心將不再明顯：Shopping mall、商業步行街、LSC都是集百貨店、超市、專業店、專賣店等有店鋪零售業態與休閑、餐飲、娛樂服務等為一體的集合體。但從業態、業種的比例分配上，一些明顯的差異形成了其本質區別，LSC將更注重消費者對“生活方式”的精神享受和追求，而Shopping mall則更注重于消費者基本的實際性購物需求，兩者附加值的差異也因此形成了消費階層的顯著區分。但LSC根本上還是屬于“購物型”都市休閑聚落。未來都市休閑聚落發展過程中，購物與消費的區別將愈加不夠分明。

5）消費高端：精神層次的需求創造了LSC巨大的附加值。高檔的環境、高檔的產品和倡導的時尚理念，營造了高檔人群的聚集氛圍，促進了高端消費。從消費型都市休閑聚落來說，這一點更加明顯。

6）經營利潤高：這是吸引業主的關鍵。LSC的消費層面較窄，但由于總租用成本占經營收益的比重較低，且經營品項本身即為高消費、高利潤率和高附加值的產品，使其業主的零售凈利潤率平均達30%以上。

7）發展勢頭強勁：客觀的說，未來都市休閑聚落多樣化是消費群細分、業態細分的必然結果。雖然中國城市休閑商業地產發展歷程較短，經驗還不是很成熟，對國外商業模式理解不夠，在借鑒上也存在偏差，但LSC在中國的出現和發展，亦將成為符合市場發展規律的必然，掀起都市休閑聚落開發的新一輪硝煙。