沒有使用價值的物業是沒有前途的

產權的分割流通實現既有物業高效運營

存量問題。有很多閑置物業賣不出去怎么辦？因此我們想能不能夠把產權和使用權相對分離，把一個單元的物權切分成若干份來進行共享。特別是度假地產，業主會每天去住嗎？不可能。其次，假設這處房子一年住一個月，那業主每年都跑到三亞去住嗎？除了三亞，也許還想去馬爾代夫、巴厘島、夏威夷、澳大利亞住。第三，這房子住一個月，一年剩下的時間干什么？誰來幫你經營？第四，買一套房子要幾十上百萬元，絕大多數老百姓沒有這個能力，但今天老百姓要過幸福生活，需要度假，難道都去買房子？因此這些問題都需要解決方案。同樣的，商業物業、大型商場能不能分割？不一定每一個業主都要去買一個商鋪。廠房（工業物業）能不能夠盤活了互相交換使用？這里邊就有使用權和產權分離的概念。

以酒店來說，酒店房間的產權是業主的，管理機構幫業主來經營，出售或者出租經營。這一點商業物業早已實現了。實際上，要把以升值為目標的投資更多轉化成以投資經營為核心目標，首先是要進行產權和使用權的分離，將使用權納入一個管理公司和運營公司，那么把管理升級為運營，通過運營實現它的使用價值，從而把閑置資產價值最大化。第二，原來受制于產權，有產權證的概念，因此形成了一個一個單元的相對固定完整的空間。那么一套房子能不能切分成多人共有？這在酒店中就可以非常簡單地實現。國外流行的是分時度假，以7天為一個單位，一年52個單元，可以獨立銷售，這52個單元的獨立銷售的權益可以流通，是一種使用價值的流轉和運用。

如果使用價值可以分割，與之對應，能不能把產權同樣進行分割，從而產權今后也可以流動，管理和運營機構可以有效地進行產權托管和使用權的經營，并且實現產權和使用權的流通交換。有效地把產權和使用權分離以后，可以降低門檻，讓更多的人能夠持有產權，讓使用權的分割和產權的分割有效對接起來，通過管理結構而實現可出租、可經營的價值，從而搭建出一個運作平臺，實際上是眾籌理念的一種。這個管理結構通過交換系統把一個地方的物業的使用，轉化為多個地方可交換的使用，把一種物業的使用，轉化為可以跨行業的物業使用，把酒店的物業使用權可以轉化成買機票、景區門票，這就是我們想要做的。開發一種分權度假產品，一份酒店客房產權分成13份，每一個買家擁有1/13產權，1/13產權對應28天的使用權。產權可以固定擁有，多長時間都沒有問題；使用權的這28天可以來住也可以不住，不住可以托管給機構，出租給別人，用形成的收益在全球換你想住的任何一個酒店，實現“一處置業，全球換住”。

這就是把產權、物業價值轉化為經營價值，把經營價值轉化為服務使用的服務結構，同時也是一個跨界的商業模式：旅行、房地產、金融、O2O互聯網模式這四個領域的跨界整合。今天它還非常初級，處在初步的發展階段，但它非常適應今天中國這個發展階段的需要和未來的需要，為未來提高不動產效益，實現運營價值做準備。

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