沒有使用價值的物業是沒有前途的

旅游產業為主導的新型城鎮化發展模式

我們企業這些年來一直在研究旅游引導的新型城鎮化，最重要的觀點是：城市除了以工業為主導、產業聚集引導的城市化、以高科技（如高新區）主導的城市化，以及我們稱之為“生產性服務產業”引導的城市化這三種模式之外，還有第四種模式，叫做“消費型服務業聚集”，同樣可以引導新型城鎮化。其中旅游是消費型產業引導城市化的核心引擎。為什么？因為一般消費是為城市居住人口服務的，它可能導致一個城市聚集結構的規?；缟虡I綜合體、學校、醫院可以成為一個城市區域聚集的小引擎，但這些都只是服務型的產業聚集引擎，并不構成大規模的聚集。而旅游是一種搬運，它不是本地人的聚集（本地人聚集并不產生增量，而是在存量基礎上的重新配置），是外來流動人口的聚集。例如西部一些地區，本來一個縣城只有兩萬人口，由于旅游業發展得好，每天還可以吸納兩萬人，而這兩萬人完全是游客人口，這樣的一種人口聚集帶動的所有消費，都是外來的消費聚集。這種大規模的針對性消費拉動整個GDP，由此形成了更大的就業規模。這樣的一種城市化，我們稱之為旅游引導的新型城鎮化。

那么這樣的一個城市應該怎樣聚集、怎樣發展呢？從物業管理，到場所管理、空間管理，到整個城市的管理和運營結構都是以旅游為基礎的。首先它有吸引核；有交通的樞紐功能；有人居住，在短時居住的結構下形成了夜間的休閑聚集；由夜間的休閑聚集形成商業街區、休閑聚集區，由此進行城市功能配置形成一種新結構。這樣一種圍繞著旅游吸引力、休閑聚集中心和交通樞紐結構，由外來流動人口聚集而形成的城市化發展，它的布局結構（和其他三種相比）是完全不一樣的，它的產業利害關系也很多，由此所形成的產業管理和物業形態也很多。

在這樣一種旅游聚集的產業形態里面，最重要的物業形態有兩個：第一類是旅游吸引核本身的業態形式，主要是景區，如溫泉、酒店、核心旅游吸引物、主題公園等；第二類是休閑商業聚集，任何一個旅游小鎮要能夠形成旅游城鎮化，必須要有休閑商業聚集區，就是城市廣場、特色文化主題休閑廣場，夜間有歌舞宴，有燈光秀、水秀，人一下就聚集起來，餐飲隨之發展起來，休閑商街、酒吧街、購物街，各種各樣的主題文化街、工坊街、客棧街就逐漸形成了。在以上兩類之外，第三類物業業態是基于逗留形成的客棧、酒店、公寓等，由此形成可出租、可租售的酒店形態，適用酒店式管理。這些物業形態既可以賣掉也可以經營。在此基礎上，由當地就業人口的增加而形成剛需的居住型物業，再結合第二居所、第三居所形成城鎮化發展，然后再加上醫院、教育、金融等常規商業的配套，構成了這個城市的發展。

所以旅游產業非常典型地代表了第三產業為主導的一種新型城市化發展模式，也能說明今后怎樣去開發物業，如何進行物業的經營、運作和管理。關于增量，我們一直倡導產業引導城市發展，產城一體化發展，產城鄉社整合發展。產業是引擎，城鄉要互動，農村人口要轉型到城市人口，需要各種社會要素、公共服務設施的配套，就是產、城、鄉、社四位一體的以產業為主導的發展模式。

本文關鍵字： 查看更多