各路資本巨資下注旅游地產 圈地風險隱現

各路資本巨資下注旅游地產，從東部沿海到西部山區，從長白山到海南椰島，隨處可見開發商的身影在尋找著各類資源進行“聯姻”式的開發。

從東部沿海到西部山區，從長白山到海南椰島，今年旅游景點隨處可見開發商的身影在尋找著各類資源進行“聯姻”式的開發。

據不完全統計，目前房地產行業排行前100名的企業中，已有2/3的房企介入旅游地產領域，其中包括萬科、恒大、龍湖、綠地等地產龍頭企業在內。 而大手筆布局旅游地產的案例更是比比皆是，數據表明，2012年1季度中國旅游地產總投資額約為2600億元，占整個房地產投資的20%以上。

萬科早在2005年就耗資10億元買下廣東惠州大辣甲島40年租賃權建高級酒店；今年至今，中弘地產已投資規模高達150億元建云南西雙版納路南山旅游度假項目、規模為150億元的長白山望天鵝國際旅游度假區等10個項目。 近年來旅游業的火爆，也在一定程度上促進了旅游地產的升溫。

從一線城市到旅游勝地，房地產企業正通過上山下海，且無論是開發面積還是資金規模都有越來越大的趨勢。 在全國房地產經紀人聯盟副秘書長陳寶存看來，旅游地產雖具有巨大的利潤空間，但是其在開發過程的投入成本也是巨大的。拿地、購買景區經營權、興建基礎設施、廣告營銷、后續維修、物業管理等耗資動輒就數十、上百億，令許多中小型房企望而卻步。尤其是旅游度假地產要開發商長期投入持續經營，耐得住寂寞才能等到最后的收獲。

中國旅游地產服務(集團)有限公司總裁丁祖昱表示，國內休閑游的巨大市場空間和住宅地產的持續調控，是各路資本下注旅游地產的主因，但同質化嚴重的問題始終困擾著我國旅游地產項目的發展。旅游度假資源與房地產的完美融合，還有很長的路要走。

異軍突起

地產調控政策基調未變，一片蕭條的房地產市場，卻見得一片風景獨好，這就是近幾年異軍突起的旅游地產。 海南便是典型一例。不足4萬平方公里的土地上，動輒引來數十億、上百億的投資，旅游地產項目星羅棋布。全國10大房企排行榜中已有半數房企進駐海南，包括萬科、雅居樂、恒大、碧桂園、綠城等知名房企。 云南旅游地產更是達到狂熱的境地。在從麗江、大理、騰沖、普洱的漫長旅游資源帶上，動輒圈地幾千畝甚至幾十平方公里、投資數百億元的旅游地產項目星羅棋布。

萬達集團更是重金下注旅游地產，其在長白山、大連、武漢、西雙版納、瑯岐、武夷山等地的投資規模預計高達1700億元左右。萬達董事長王健林曾表示，萬達未來將加大在文化和旅游領域的投資，以儲存未來10年的競爭優勢，2020年萬達商業地產收入比重將降到50%以下，徹底實現轉型。 事實上，瞄準旅游地產這塊肥肉并不是這一兩年的事情。

數據顯示，截至2010年底，國內已有超過50家房企涉足旅游地產，涉及項目金額超過3000億元人民幣。一些房企的旅游地產份額甚至高達6成。 由于在城市范圍內針對土地的政策和限制繁多導致幾乎已無地可圈，開發商庫存壓頂，生存壓力越來越大。于是，城市邊緣地區，特別是旅游區域就成了開發商打擦邊球的灰色地帶。 而“十一”黃金周帶來的國內旅游新高峰，更是讓旅游地產項目迎來了一場“狂歡”。

數據顯示，在今年為期8天的“十一”黃金周期間，全國共接待游客4.25億人次，較2011年同期相比增幅達40.9%，實現旅游收入2105億元，同比增長44.4%。此前，國家旅游局在2012年第3季度全國旅游經濟形勢分析會上表示，預計2012年旅游業總收入約2.57萬億元，同比增長14%。國內旅游人數約29億人次，同比增長10%，國內旅游收入約2.22萬億元，同比增長15%。入境旅游人數1.35億人次，與上年持平。旅游外匯收入495億美元，同比增長2%。 北京周邊一家新開業的酒店，從9月29日開業，到10月7日，這間酒店的客房預訂率達到了100%。位于天池風景區附近的長白山國際度假區，也在開業后的第一個長假就迎來一個客流高峰。

據報道，這個由萬達、泛海、一方、億利、用友、聯想控股等集團投資的旅游項目，開業2個月以來，度假區內4個酒店的日常平均入住率達60%-70%，長假期間接待游客數量超過10萬人。 據統計，中國至少27個省區市制定的“十二五”規劃都把旅游業作為支柱產業或第三產業中的領頭產業。 據中國房產信息集團統計，截至今年4月，全國旅游地產項目多達2226個，規劃投資總額保有量為1.09萬億元，共覆蓋85個城市和地區，主要分布在海南、兩廣沿海、長三角、環渤海、西南地區、福建東南沿海6大旅游資源區。 據清科研究中心數據顯示，在9月披露的25只新基金中，有3只為旅游文化產業基金，資金規模達202億元。

開發雙刃劍

無論是單兵作戰還是抱團前行，房企造城式開發的層出不窮也引發業內的爭論不休。 中國房地產學會副會長陳國強曾告訴記者，在開發商大量涌向旅游地產的同時，也出現一些借旅游地產之名拿地卻另做他用的亂象。他表示，旅游地產多位于相對偏遠地區，地方政府希望帶動當地經濟；而企業希望避開調控，獲得土地。

在他看來，開發商借旅游地產拿地并非不可，但開發商和消費者都需明確旅游地產項目和普通住宅項目在土地使用性質上不同，住房使用年限也不同，開發商的建設需符合國家和當地政府的規劃和要求。 目前國內有不少旅游地產項目都將關注點著重放在地產，而忽視對項目旅游產品的開發。

中國旅游研究院院長戴斌表示，國內旅游地產的開發模式是“做地產多過做旅游”，但其實真正科學可持續的模式應該要先做好旅游景區，再做房地產建設。可無奈的是，由于旅游景區的建設投入資金高，回報周期長，并不是每一個房企都像萬達這般既有資金又有資源，可以大刀闊斧地專注旅游地產項目開發。這便導致旅游地產變成許多房企逆市圈錢的新金礦。倘若不注重旅游景區的開發建設以及住宅產品的后期維護管理，即便可以順利竣工，其升值潛力亦不容樂觀。 “旅游地產是把雙刃劍，旅游地產的開發與住宅建設不同，需長期的資金、人力和管理投入，若開發商一擁而上，準備不足，抱著快速回籠資金的心態，容易陷入其中”，陳國強認為。 曾有去云南旅游回來的人士向記者描述，當地旅游景點“房地產化的痕跡太重了?！?/P>

今年6月初央視曾報道，目前景洪在售的房地產項目有300多個。而在北京，目前處于主要銷售期的項目也就350個左右。 3月，中坤和云南省普洱市達成框架協議，中坤將領銜啟動中國普洱休閑養生部落，總投資規模預計500億元。 4月12日，西雙版納國際旅游度假區項目開工奠基。這個位于西雙版納州府景洪市西北的項目，由萬達、泛海、聯想控股等企業聯合投資，占地約6平方公里。投資規模為150億元。 4月14日，中弘股份公告將投資開發西雙版納路南山旅游度假項目，總投資預計150億元。 西雙版納的圈地，讓開發商開始感到不安。據記者整理，目前在西雙版納投資的企業包括中國平安、保利集團、云南城投、世紀金源、華僑城等，開發項目達到12個，其中單體投資超過100億的有7個，總投資規模超過1300億元。

圈地風險隱現

從房企角度來看，調控背景下，房企有戰略布局向三四線、向非限購板塊轉移的需求。同時，地方政府的熱情也在吸引房企。 據了解，某企業在西雙版納拿地每畝成本20萬左右，相當于多數土地的“半價”。在中弘股份路南山項目上，西雙版納州根據協議，要協助中弘將路南山項目“納入省級重點旅游建設項目并積極爭取相關優惠政策”。

另一方面，一些企業進行的是一級開發。這將有利于該企業在二級市場中掌握主動，低成本甚至零成本拿下自己中意的最優質地塊。其他企業再拿地，就要溢價。 而已經進入的房企還可以與地方政府一起，在二級出讓中獲得溢價收益分成。這種平衡資金的方式，在云南其他地區也能見到。目前在云南，房企布點較多的區域包括麗江、騰沖、瑞麗、普洱等旅游熱點地區。 然而，這種圈地運動是否存在風險，部分房企和業內人士都存在疑慮。據報道，西雙版納2009年全州建設用地規模超過34.98萬畝，已透支了十余萬畝用地指標。

旅游地產布局海外

今年5月，萬科通過其全資子公司WklandInvestmentsCompanyLimited收購港交所一家上市公司南聯地產73.91%的股份。據了解，萬科“出海”定位建筑業。 但與萬科不同的是，大部分房企海外投資偏好擁有優美、獨特自然資源的國家和地區，業態方面以旅游、商業地產居多，多采取合作開發模式。

萬達集團繼今年5月與全球第二大院線集團AMC簽署并購協議，開啟萬達首單文化領域海外投資后，6月又與中國泛?？毓杉瘓F、俄羅斯北高加索度假村公司簽署了一份總投資25億-30億美元的意向協議書。

上海綠地集團選擇了韓國，將投資9億美元，建設韓國濟州島“6大核心項目”中的健康醫療城項目。以旅游地產為主的深圳光耀集團則參與開發韓國濟州島的“中國城”旅游項目。

碧桂園首次出海落子馬來西亞作為國外發展的首站，項目力圖打造旅游投資的優質項目。 數據顯示，今年以來已在海外有房地產項目或確定投資計劃的房企，包括碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等12家大型房企，規模達上百億美元。

本文關鍵字：旅游地產 查看更多