政府棚改專項債

國務(wù)院常務(wù)會議全面部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作,特別指出:堅持將老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)作為改造重點。

對于商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。各地要嚴(yán)格評估財政承受能力,科學(xué)確定2019年度棚改任務(wù)。保持中央財政資金補(bǔ)助水平不降低,有序加大地方政府棚改專項債券發(fā)行力度。嚴(yán)禁借棚改之名盲目舉債和其他違法違規(guī)行為。

之前政府購買棚改模式是棚改的主要方式。所謂政府購買棚改服務(wù),是指:由政府授權(quán)主管部門通過法定招投標(biāo)程序,與市場化企業(yè)(主要是城投,不在銀監(jiān)名單)簽訂政府采購服務(wù)合同后,由市場化企業(yè)與銀行進(jìn)行融資,政府根據(jù)合同約定分期向企業(yè)支付政府采購資金用于項目資本金投資及償還銀行貸款。其中最為核心的是,城投以政府購買服務(wù)合同向銀行質(zhì)押融資,相當(dāng)于政府對相關(guān)棚改融資兜底。

財政部2017年印發(fā)的財預(yù)〔2017〕87號文稱,嚴(yán)禁將建設(shè)工程與服務(wù)打包作為政府購買服務(wù)項目;嚴(yán)禁將金融機(jī)構(gòu)、融資租賃公司等非金融機(jī)構(gòu)提供的融資行為納入政府購買服務(wù)范圍。但棚改是豁免的范圍。

6月財政部公布《政府購買服務(wù)》(征求意見稿)稱,政府購買服務(wù)合同履行期限或項目實施期限一般為一年,部分可適當(dāng)延長,最長為3年。而棚改項目時長一般都超過3年。

2018年10月25日,住建部在北京主持召開部分省市座談會,研究2019年棚改政策。地方層面,安徽、江西、山東、四川、貴州五省和各省1個城市代表參會,國家發(fā)改委、財政部、人民銀行出席會議。會議直接指出,2019年政府購買棚改模式取消,但鼓勵國開行、農(nóng)發(fā)行對收益能平衡的棚改項目繼續(xù)貸款。而根據(jù)財預(yù)[2018]28號文,棚戶區(qū)改造專項債券的發(fā)行和使用應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格對應(yīng)到項目,以項目對應(yīng)并納入政府性基金預(yù)算管理的國有土地使用權(quán)出讓收入、專項收入進(jìn)行償還。(專項收入包括屬于政府的棚戶區(qū)改造項目配套商業(yè)設(shè)施銷售、租賃收入以及其他收入)。因項目對應(yīng)的專項收入暫時難以實現(xiàn),不能償還到期債券本金時,可在專項債務(wù)限額內(nèi)發(fā)行棚改專項債券周轉(zhuǎn)償還,項目收入實現(xiàn)后予以歸還。棚改項目的收益主要來自于棚改騰挪出來的土地出讓收益,因此和地價、房價密切相關(guān),一二線城市的棚戶區(qū)改造項目可以平衡,但三四線城市、縣城如何實現(xiàn)項目收益與融資自求平衡?值得探討。

本文僅以安徽省合肥市肥東縣某棚戶區(qū)改造項目為例,以公開的債券發(fā)行資料為基礎(chǔ),對其項目收益與融資自平衡進(jìn)行測算邏輯分析。為項目收益與融資自平衡專項債創(chuàng)新品種債券中涉及土地出讓收入作為其債券專項收入組成部分時的測算提供方法論參考。(本文中所取數(shù)據(jù)均來自網(wǎng)絡(luò)公開信息。)

一、項目收益與融資自平衡定性分析

分析因素

項目收益

項目融資

預(yù)測基礎(chǔ)

政府制定的土地出讓計劃

擬發(fā)行債券需償還本金及利息

可返還政府收益

以前年度已發(fā)行債券本金需在本次發(fā)行債券存續(xù)期內(nèi)需償還的本金及利息

土地出讓價格預(yù)測(參考因素:項目建設(shè)期、近幾年項目周邊地塊成交情況、2018年安徽省各地市、區(qū)縣GDP增速、土地出讓金收入管理情況)

預(yù)計未來發(fā)行的債券需償還本金及利息

其他融資性還本付息

是否平衡的評價指標(biāo)

本息覆蓋倍數(shù)

計算公式:本息覆蓋倍數(shù)=土地出讓凈收益/還本付息合計數(shù)

作用:用于判斷項目的凈收益對融資資金覆蓋情況

結(jié)果:大于1,表示預(yù)計未來年度土地出讓收入能夠覆蓋債券期內(nèi)本金和利息,即表明項目能夠取得凈收益與融資平衡。

小于1,表示預(yù)計未來年度土地出讓收入不能夠覆蓋債券期內(nèi)本金和利息,即表明項目不能取得凈收益與融資平衡,需要由政府基金預(yù)算收入統(tǒng)籌安排。

二、項目收益與融資自平衡定量分析—以安徽省肥東縣為例

以安徽省合肥市肥東縣撮鎮(zhèn)鎮(zhèn)新文苑拆遷安置小區(qū)項目資金平衡預(yù)測為例,分析項目收益與融資自平衡的測算邏輯。

1.項目基本情況

項目總投資額

37663.56萬元

項目資本金

7663.56萬元

發(fā)行債券額

2018年擬發(fā)行棚改專項債12000萬元,

預(yù)計2019年發(fā)行棚改債18000萬元

年限

5年

假設(shè)融資利率

4%

項目總用地面積

36037平方米

項目總建筑面積

128305.86平方米

2.項目還本付息測算

說明:融資利率按照4%,每年只付息不還本,第五年還本付息。

年份

本金

利息

本息合計

2019

480

480

2020

1200

1200

2021

1200

1200

2022

1200

1200

2023

12000

1200

13200

2024

18000

720

18720

合計

30000

6000

36000

3.項目收益測算

棚改項目的土地出讓價格結(jié)合現(xiàn)有已成交出讓土地的價格、項目的建設(shè)期、近幾年項目周邊地塊成交情況、2018年GDP增速、土地出讓金收入管理規(guī)定等因素最終確定。

   (1)GDP增速預(yù)測

本項目根據(jù)2015年-2017年全市GDP同比增速按可比價格計算分別為10.6%、10%和8.10%,近三年平均增速9.57%,預(yù)計2018年GDP增速為8%。本項目測算中按照近三年平均增速與2018年預(yù)計增速中較低值計算土地價格的增長,即土地價格增長率為8%。

土地價格的增長率以本地區(qū)GDP增速為基礎(chǔ),以GDP增長實現(xiàn)的概率(100%、90%、80%)為調(diào)整系數(shù),分別測算本息覆蓋倍數(shù)。那么,地區(qū)GDP的增速取值如何合理確定,需要考慮哪些因素,是以每年年初政府工作報告中的預(yù)計值為基礎(chǔ)還是要綜合考慮地區(qū)各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿侠泶_定。有點類似于PPP項目財政承受能力評價中一般公共預(yù)算支出額增長率的取值邏輯,值得深入探討。

   (2)周邊土地出讓情況

根據(jù)肥東縣國土資源局公開信息:肥東縣棚改項目周邊土地出讓的平均價格為:12994.82元/㎡。

   (3)2018年土地出讓價格預(yù)測

參照棚改項目周邊市場成交價格,綜合考慮不同地塊區(qū)域差異、項目規(guī)劃、用途等差異做適當(dāng)修正,肥東縣棚改項目修正系數(shù)取值為:1。即:2018年肥東縣棚改項目土地出讓價格預(yù)計為:12994.82元/㎡。

  (4)2018年-2023年肥東縣棚改項目土地出讓收入預(yù)測(預(yù)計GDP增長100%概率測算)

年份

2018

2019

2020

2021

2022

2023

土地出讓價格(元/㎡)

12994.82

14034.40

15157.16

16369.73

17679.31

19093.65

土地出讓收入預(yù)測(萬元)

46829.43

50575.78

54621.84

58991.59

63710.92

68807.79

  (5)土地出讓收益預(yù)測

說明:按照項目第五年完成全部土地出讓(預(yù)計GDP增長100%概率測算)

序號

項目

肥東縣

依據(jù)及計提比例

一

土地收入

68807.79

二

扣除項目合計

21352.58

1

計提業(yè)務(wù)費

1376.16

根據(jù)財務(wù)部 國土資源部 中國人民銀行關(guān)于印發(fā)《國有土地使用權(quán)出讓收支管理辦法》(財綜[2006]68號),從招、拍、掛出讓的國有土地使用權(quán)所得的收入中計提土地出讓業(yè)務(wù)費。一般按招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)所得的土地出讓收入的2%比例計提。主要用于土地有償使用管理工作方面的收出。

2

國有土地收益基金

4128.47

國務(wù)院《關(guān)于范例國有土地使用權(quán)出讓收收管理的通知》和財務(wù)部 國土資源部 中國人民銀行關(guān)于印發(fā)《國有土地使用權(quán)出讓收收管理辦法》的通知規(guī)定:國有土地收益基金收入按納入國庫的土地出讓收入4-8%計提。

3

計提教育資金

根據(jù)財務(wù)部  教育部《關(guān)于從土地收益中計提教育資金有關(guān)事項的通知》(財綜[2011]62號)文件規(guī)定:從2011年1月1日起,按照當(dāng)年納入國庫招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)所得的土地出讓收入,扣除當(dāng)年從國庫收付的征地和拆遷補(bǔ)償收出、土地開發(fā)收出、計提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收出、補(bǔ)貼被征地農(nóng)民社會保障收出、收付破產(chǎn)或改制企業(yè)職工安頓收出、收付土地出讓業(yè)務(wù)費、交納新增建設(shè)用地土地有償使用費等相關(guān)收出項目后,作為計提教育資金的土地出讓收益口徑,嚴(yán)格按照10%的比例計提教育資金。若整年應(yīng)計提數(shù)小于土地出讓收入2%,則按土地出讓收入計提到2%。

4

提取農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金

29.55

財政部、國土資源部《用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入管理辦法》(財綜【2004】49號)

5

計提廉租住房保證金

6327.36

財務(wù)部 住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于切實落實保障性安居工程資金加快預(yù)算實驗進(jìn)度的通知》(財綜〔2011〕41號),市縣財務(wù)部門應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)年現(xiàn)實納入地方國庫的招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)與得的土地出讓收入,扣除當(dāng)年從地方國庫中現(xiàn)實收付的征地和拆遷補(bǔ)償收出、土地出讓前期開發(fā)收出、計提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收出、補(bǔ)貼被征地農(nóng)民社會保障收出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼收出、收付破產(chǎn)或改制企業(yè)職工安頓費收出、收付土地出讓業(yè)務(wù)費收出、交納新增建設(shè)用地土地有償使用費等相關(guān)項目后,作為計提保障性安居工程資金的土地出讓收益口徑,嚴(yán)格按照不低于10%的比例安排資金。統(tǒng)籌用于廉租住房、公共租賃住房、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造等保障性安居工程。

6

計提農(nóng)田水利建設(shè)資金

財務(wù)部、水利部《關(guān)于從土地收益中計提農(nóng)田水利建設(shè)資金有關(guān)事項的通知》(財綜[2011]48號)按照土地出讓純收益10%或土地出讓收入2%計提。

7

社會保障專項基金

9491.04

由各省、自治區(qū)、直轄市及籌劃單列市人民政府根據(jù)實際情況,按各市、縣不低于土地出讓平均純收益的15%確定。

三

用于資金平衡土地相關(guān)收益

47455.21

4.本息覆蓋倍數(shù)評價

本息覆蓋倍數(shù)=土地出讓凈收益/還本付息合計數(shù)。

本項目土地出讓凈收益為:47455.21萬元,還本付息合計數(shù)為:36000萬元,即:本息覆蓋倍數(shù)為1.31倍,實現(xiàn)了項目收益與融資自求平衡。

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