休閑步行街研究專題

       休閑商務區（RBD）形成機制與商業街區休閑化

1、RBD的概念

（1）RBD的概念內涵與沿革綜述

    RBD 是 Recreational Business District 的縮寫，中文譯為“休閑商務區”，也可以譯為“游憩商務區”或“旅游商業區”。它是當今國際中心城市推出的與其商務中心功能相呼應的新興產業區??RBD將休閑娛樂、主題旅游、精品購物等各類項目加以整合，并與商務相結合，形成一種新型的旅游休閑產業，形成現代都市新亮點。 RBD最初由Stansfield和Rickert （1970）在研究旅游區購物地的結構和功能特性時提出的，其定義為:為滿足季節性涌入城市游客的需要,在城市內集中布置飯店、娛樂業、新奇特品和禮品商店的街區,城市中以游憩與商業服務為主的各種設施(旅游、購物、飲食、娛樂、文化、交往、健身等) 集聚的特定區域,是游憩與商業結合的產物,是城市游憩系統的重要組成部分。

    根據Stephen（1990）在《游憩與閑暇研究的概念詞典》，游憩商業區（RBD）被定義為：“建立在城鎮與城市里，由各類紀念品商店、旅游吸引物、餐館、小吃攤等高度集中組成，吸引了大量旅游者的一個特定的零售商業區”。

現在比較受認同的游憩商業區（RBD）概念為：城市中以游憩和商業為主的各種設施（購物、飲食、娛樂、文化、交往、健身等）集聚的特定區域。

（2）綠維觀點

    從休閑泛化和旅游產業系統升級的角度，綠維對城市RBD游憩性的理解是：

    RBD代表著現代都市商業街區的一種發展趨勢。

    游憩功能是RBD的核心功能。

    RBD的商務和商業功能具有明顯的游憩性。

    城市生活方式的提升，特別是休閑生活成為品質生活的重要組成部分，是RBD形成的重要動力機制。

2、RBD的形成機制類型

    在RBD的形成過程中，可以總結出一些主要的形成機制，這些機制是決定RBD整體或局部商業格局、形態的基礎原因。

（1）城市商業格局提升形成的RBD

CBD疊加型與伴生型

    CBD是城市化發展和商業高度聚集的結果，是城市中最具中心性和可達性、商業人群和信息交流量最大、地價最高、零售業最集中和最高檔、配套服務最集中的區域，是城市財富的核心。由于商業固有的多樣化體驗和休閑特性，CBD自產生起就與RBD有著特殊的互動關系。CBD與RBD既可以是一體，也可以分離。受城市商業形態、布局和消費文化等影響，CBD與RBD主要有疊加和伴生兩種關系。

    RBD與CBD疊加，在中國城市形態中較普遍。從商業活動行為特征可以發現，自古中國商業商務行為就與休閑行為結合緊密，中國歷來就有在茶館、澡堂談生意的習慣，這與中國傳統商業文化是分不開的。在商業和商務集中發展的基礎上，為方便高密度的商務人群和商業消費，CBD的休閑性和娛樂性得到提高，大量娛樂業態和休閑業態向此聚集，疊加的RBD則開始出現。

    而城市商業和商務發展較早，現代化水平較高的城市，則更多出現CBD與RBD相對分開、關系緊密的伴生形態。這種城市，一般具有工作與生活明確分開的文化特征，其CBD強調區域土地價值最大化和工作效率最高化，僅能容納滿足基本商務需求的零售店和快餐店；而娛樂休閑場所大規模聚集的RBD則位于外圍，由CBD帶動并為其服務。

類型：

大型購物中心型

    在城市消費水平提高、市場競爭加劇的環境下，大型和超大型購物中心（SHOPPINGMAIL）應孕而生，主要有城市中心型和城市周邊型兩種形態，它們都具有規?；?、一站式、集約化等特點，這些特點決定它們可作為核心，輻射出城市RBD。一般來說，SHOPPINGMAIL集合了百貨店、超市、賣場、專賣店、大型專業店等各種零售業態；而且有各式快餐店、小吃店和特色餐館，電影院、兒童樂園、健身中心等各種休閑娛樂設施；此外，SHOPPINGMAIL還提供一般百貨店無法提供的長廊、廣場、庭院等景觀型購物體驗。

特色購物街區型

    多見于商業發展歷史悠久、特色鮮明的城市，主要是依托傳統的商業街區形成，并隨著城市商業水平的提高而呈環狀或點軸狀擴張。該類RBD的形成，具有較濃厚的本土商業特性及文化特性。

（2）城市旅游休閑提升形成的RBD

旅游資源伴生型

    該類RBD依托城市中較為強勢的人文或自然資源，由傳統休閑、旅游行為提升所形成，同時也是城市休閑、旅游高度商業化的結果，如成都武候祠旁的錦里。一方面，滿足外地游客日益復雜的旅游、休閑和商業需求，另一方面，也以旅游資源為核心，集合和提升本地居民的商業消費需求。 新游憩目的地型

    該類RBD由城市休閑和旅游生活方式升級帶動形成。隨著人民物質和精神生活快速提升，越來越多的生活形態、商業形態具有了可消費性、可體驗性及可娛樂性，大量創新的游憩方式得以產生和壯大。在此基礎上，為滿足城市內外顧客的綜合消費需求，以城市新游憩方式為核心，逐漸形成規模化、主題化、組團狀分布的RBD形態，它既可由某個商業類型聚集擴大而成，如城市中的酒吧街、數碼街等；也可由其非商業形態的發展、創新和集成而成，如北京798等。

（3）其他

    在以上幾種主要類型外，還有一些可能形成RBD的機制，但由于城市社會、經濟、文化等方面的差異，這些機制不具有普遍性。如： 由規?；男陆洕问綆拥腞BD

    在市場激烈競爭的環境下，一些產業通過規?；途奂M行提升，增強競爭力，并在該過程中，形成全新的經濟模式和形態，與人們生活方式緊密對接，同時具有一定的游樂性和休閑性。如農業產業園集群形成的鄉村休閑中心。 由同質化較強的社區集合帶動的RBD

    社區的核心是居民，再高檔的建筑也需要居民的參與才能具有活力，才能體現社區的特色文化。由同一類型的居民和建筑集聚形成的社區，已從單純的住宅小區，提升為具有特定文化、消費行為、景觀形態的復合性主題社區。在此基礎上形成的RBD，具備特殊的核心吸引力。如大學城里的年輕人休閑商業區。

3、各種RBD類型的商業街區形態特征

（1）城市商業格局提升形成的RBD形態

CBD疊加型與伴生型

    此類RBD，與CBD具有一定的共同性，如交通發達、土地價值高、人流量大、業態高檔等特征。

    客源消費：客源組成較復雜，但均具有高消費、短時消費、時尚型消費、夜間消費強等特征。

    商業布局：一般以城市CBD中心及周邊的大型商場、購物中心等為核心，以城市交通干道為軸線，配置餐飲、娛樂、特色商業等業態，與之共同組成城市里最高檔的商業和娛樂業態的集合區域。

    業態特征：進駐業態時尚性最強、高端消費最多、規模較大，強調滿足生活節奏快的較高收入人群的商業和休閑需求，是城市商業水平和休閑娛樂水平的高度代表。受城市土地的有限性制約，該類RBD的休閑娛樂業態以室內為主。 大型購物中心型

    城市中心型SHOPPINGMAIL，與城市CBD發展關系密切，由此形成的RBD特征與“CBD疊加型與伴生型”有很多共同點。該類SHOPPINGMAIL大多因彌補城市發展空心化后的商業空缺而出現，目前在中國相對較少。城市周邊型SHOPPINGMAIL在中國則較為普遍，以下只分析后者特征。 客源消費：以本地顧客為主、消費層次豐富、消費時間較長（1－2天）、具有明顯的無差別消費特征。

    商業布局：一般是由以超大體量的商業空間為核心，衍生出系列輔助商業空間。“規?；?rdquo;和“一站式”決定其商業布局不太受周邊傳統商業影響，自成體系，但對交通條件的要求很高。

    業態特征：首先應該具有“中檔為主”和“零售為主（50%以上）”的特征，才能滿足吸引大量、多次消費者的需求；其次強調業態的豐富，娛樂、餐飲、休閑的比例均有合理配比，才能滿足“家庭一站式綜合消費體驗”的要求。

特色購物街區型

    該類型RBD具有很濃厚的城市傳統文化和商業特征沉淀。 客源消費：以本地為主，通過商業升級和聚集，外地客源會逐漸增多；消費時間相對較短，大眾消費較多、最能體現本地商業習性，購物娛樂性較強。

    商業布局：由于脫胎于城市傳統商業街區，受城市傳統商業格局影響較大，在此沿襲下補充、改建和擴張，受周邊區域性質和發展影響也較大。 業態特征：本土化商業形態分布普遍，以零售業為主，大多存在規模小、類型多、大眾型和無差別性等特征，根據城市商業文化而呈現不同主題化發展形態。由于地處城區內，雖業態豐富，但不嚴格強調一站式消費。

（2）城市旅游提升促進形成的RBD

旅游資源伴生型

    客源消費：憑借優勢旅游資源，外地游客首先成為其啟動的主力客群??消費能力強、盲目性強、數量大，季節性強、一次性消費明顯。隨著旅游方式提升和商業業態補充，本地消費逐漸增強，可適度彌補單一客群的缺陷。

    商業布局：旅游資源特性和區域旅游服務水平是影響其商業格局的兩大因素。因此，該類RBD的商業首先是要滿足旅游資源開發和運營的需要，然后滿足游客旅游綜合消費的需要，在二者基礎上進行豐富、提升和優化。 

    業態布局：具有很強的“資源導向”和“服務導向”。資源導向決定其具有較強的“主題化”特征和基礎，服務導向決定其旅游服務業態的完整性，但并不強調城市商業形態完整。因此，占主導地位的是餐飲、住宿、娛樂等服務型業態。在資源導向的影響下，這種RBD形態的商業業態最具有趣味性和游樂性。

新游憩目的地型

    不同產業或商業形態，擴展所形成的新游憩目的地形式也是不同的，其延伸出的RBD形式也不同，但究其根本，也有一定規律可尋。 客源消費：客源根據其基礎產業或商業形態，呈現消費者特征和行為的高度同質化、極端化和規?；?商業布局：首先是以其基礎產業或商業形式為主體，并在周圍形成配套設施和衍生商業；其次，產業聚集性決定其商業和休閑先天就具有很強的主題性。

4、旅游策劃和規劃思路在城市RBD建設中的應用

（1）旅游吸引物與游憩方式設計

旅游吸引物設計理念的應用

    從形成機制上可以看出，RBD的旅游吸引物系統不是獨立的，內向的，而是和城市文化、城市商業、城市景觀和資源緊密聯系，相互融合的。通過商業載體的主題化、趣味化等手法，可以創造新的旅游吸引物；通過商業街區的建筑處理、業態重組等手法，可以將分散的商業積聚成吸引物，也可將分散的吸引物集合成核心吸引物；通過街區景觀處理、城市文化具象、城市景觀微縮等手法，可將城市其他景觀文化等元素“借用”進RBD；通過城市節慶、商業節慶等活動的組織與梳理，并組織原住民參與，可以形成動態的、永不落幕的旅游休閑吸引物系統。

商業形態的趣味化設計

    商業形態趣味化是豐富RBD游憩內容和吸引物的重要思路，不斷創新、不斷變化的商品和店面本身即可整理成為永不重復的游憩系統??主要通過商品趣味化、服務趣味化、店面趣味化和商鋪間的趣味互動得以實現，其設計方法需要運用商業流程解構、趣味點提煉和融合等方法。

商業配置的全程游憩化設計

    在RBD中，特別是大型購物中心型和旅游資源伴生型，具有很強的“一站式”消費特征，因此，需要運用旅游六要素思路，將商業形態進行分拆、重組進“吃住行游購娛”的流程中。以商業充實游憩環節，以游憩組織商業格局。

商業形態的主題化理念

    主題化商業和主題休閑是層面較高、更有深度的商業休閑形態，在城市RBD中，以“文化特色商業街”和“專業聚集商業街”最具備主題化基礎，通過混合消費的商業整合思路，運用主題提煉和滲透技術，主要運用于“特色購物商業街區型”、“旅游資源伴生型”和“新游憩目的地型”三種RBD中。

商業形態的體驗性與參與性設計

    無論是哪一種RBD形態，商業形態的體驗性與參與性都是在RBD進程中得到提升和豐富，這不僅是城市旅游休閑升級的需要，也是商業企業在激烈競爭中突出特點，穩定顧客的必要手段。該類游憩產品的設計主要滲透進“商業展示”、“商業演出”、“商品體驗”和“商業節慶”這幾種商業行為中。

商業行為的游樂化設計

    通過游憩產品的打造思路，將文化要素、趣味因子、商業特征進行打散、提煉和重組，可將單純的“買賣行為”改造成為“無意識購物”和“游戲型消費”行為，通過此項改造，買賣就是娛樂、購物就是游戲，完全融為一體。

（2）景觀設計理念的應用

    不同的RBD形態，其室內景觀和室外景觀的配比是不同的，景觀基礎和性質也是不同的，微觀店面景觀要與宏觀整體景觀相互協調呼應。總結起來，城市RBD的景觀首先是商業型景觀，并可運用以下設計理念，因地制宜進行打造：

情趣化商業景觀

    RBD商業格局本身具有復雜化和多樣化，無序組合容易使其顯得混亂，致使購物過程疲倦而盲目。充分挖掘城市文化、商業文化、商業行為中的趣味點，運用游憩項目打造手法，可將RBD中的商業單位打造成為趣味性強的娛樂要素。

情景化商業景觀

    與情趣化不同，情景化手法旨在引導顧客進入一個濃厚的氛圍，其基礎思想還是游憩項目設計思路，但更加著重運用各種手段，讓顧客從視覺、聽覺、觸覺、嗅覺和味覺等多種感覺，全面吸收信息。“情趣化”與“情景化”思路的綜合運用，可將RBD設計成為一個真正的歡樂的“商業公園”。

消費型景觀

    “商業公園”的核心在于消費，RBD景觀不能單純就景造景，而應該以商業價值最大化為原則，將各種服務、商品融入景觀中，形成“所有的景觀都可以消費，所有的消費都很好玩”的整體概念。

公共空間設計理念

    RBD的公共空間包括了廣場、游步道、休憩設施、小品等，其設計理念同時也應運用“情趣化”與“情景化”的手法，同時應該重視的是，公共空間是聯通將RBD主題化脈絡和商業脈絡的重要配置，其設計更需要完善的細節。

（3）旅游功能分區和游線設計理念的應用

旅游功能分區與商業業態布局結合

    旅游功能分區與商業業態的布局是不同的，RBD的特殊形成機制，決定其規劃必須結合二者的思路，比較而言，旅游功能分區相對宏觀和完整一些，而商業業態的布局則更為微觀和具體。

旅游游線與商業人流動線結合

    RBD體量大、內涵豐富，完善的人流和交通線路設計，不僅是規劃的要求，更能實際延長顧客停留時間，增加衍生和附加消費。因此，在RBD的規劃中，這兩種線路的設計思路必須深度結合，同時滿足商業和休閑旅游的雙重要求。

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