旅游景區：資本追逐下的又一個風口

游景區作為旅游過程的核心吸引物之一，是旅游產業鏈中重要的組成部分，近年來，隨著國民對旅游消費需求的不斷增長，旅游景區的數量也呈現出爆發式增長。據不完全統計，全國現有旅游景區超過2萬家，2015年接待國內外旅游人數超過41億人次，旅游總收入突破4萬億元，與2014年相比分別增長10%和12%。在國家旅游投資政策鼓勵、旅游消費需求旺盛和較高的投資回報率等諸多利好刺激下，旅游景區引起各級政府及資本參與者的高度關注和濃厚興趣，成為旅游行業繼在線旅游等熱點后，資本追逐下的又一個“風口”。

一、旅游景區投資綜述

中國旅游研究院發布的《中國旅游景區發展報告（2015）》和國家旅游局規劃財務司發布的《2014年中國旅游業投資報告》等相關權威資料顯示，2014年，我國旅游景區（含新建和升級改造等）投資繼續增加，實際完成投資4211.7億元，占全部旅游投資的60%，比重最大。社會資本加速進入旅游業，成為旅游投資的最大主體，其中民間資本成為景區投資的主力，約占57%；文化、休閑度假類景區成為旅游投資的重點，約占61%；東部地區成為景區投資的熱點，約占65%。

與此同時，中央和省級財政加大對旅游業的專項投資，國家旅游局加強與金融機構的合作，設立旅游產業發展基金推動優選旅游項目落地，諸多利好舉措都為資本市場投資旅游景區提供了良好的市場環境。

二、資本對旅游景區的主要投資方向

通常而言，風險較低、收益穩定、回收期較短且退出機制靈活的項目更受資本青睞，這也注定資本在投資旅游景區的選擇上具有嚴格的挑剔性和選擇性，目前主要集中在以下幾個投資方向。

一是稀缺性景區資源開發。縱然經過數十年的發展，具有龔斷性、稀缺性的旅游資源卻魅力仍舊不減，一直是廣大游客流連忘返的關鍵所在。隨著優質景區資源紛紛“名花有主”，目前尚存的少量龔斷性、稀缺性旅游資源更成為資本競相追逐的焦點。以素有“北方張家界”美譽的河北白石山為例，其旅游資源獨特、開發性極強的特點為中景信旅游投資開發有限公司的介入提供了得天獨厚的優勢，通過引入資金進行建設和改造，配備專業化的管理團隊，短短3年時間內，白石山營業收入從改造前的32萬激增至7500萬，取得了良好的經濟效益。

二是成熟型景區提升。經過多年的發展，國內成熟型景區大多數都存在景區設施設備老化、資金投入不足等問題，但這類景區旅游資源稟賦通常較高、運營管理成熟并已經形成較為穩定的現金流，一旦有外部資金的投入進行基礎設施完善、產品提升優化和市場營銷投入，將會產生立竿見影的效果。

例如，老牌國家4A級旅游景區四川雅安碧峰峽，經過十多年的運行，不斷完善基礎設施、豐富產品類型、加強宣傳推廣，僅2014年，景區就接待游人74萬人次，總收入達1.2億元。2015年12月，東方園林產業集團與碧峰峽景區的經營方成都萬貫集團達成股權轉讓協議，全面控股碧峰峽景區，通過引入資本不斷提升景區競爭力和區域地位，積極推進景區上市，力爭讓碧峰峽成為四川省內第一家民營景區類上市公司。據了解，碧峰峽景區目前已經通過全國旅游資源規劃開發質量評定委員會組織的5A級景區景觀質量評審，正式進入創建階段。

三是主題公園投資。眾多權威資料顯示，以方特、長隆等為代表的主題公園越來越受到游客特別是年輕人的歡迎，而迪斯尼、環球影城等主題類項目也受到市場強烈關注。目前，迪斯尼已經落地上海并即將開業；由美國環球影業電影公司和首旅集團共同出資的北京環球影城項目已獲準建設；宋城、華僑城歡樂谷、華強方特、海昌極地海洋世界等大型主題公園已經開始在全國布局并得到地方政府的高度重視和大力支持，其主要投資收益模式為“公園+地產”和“公園+演藝”等兩種模式。

四是旅游度假區建設。各地豐富的旅游度假資源、異彩紛呈的地方民俗文化，加之廣大游客對休閑度假的產品的巨大需求，使我國旅游度假區的投資和開發迎來高峰。據不完全統計，全國現有各類省級旅游度假區達數百個，其中首批國家級旅游度假區17個，如萬達集團先后修建了長白山旅游度假區、西雙版納度假區，長隆集團先后修建了廣州長隆旅游度假區、珠海長隆海洋度假區等一大批旅游度假項目。

三、資本時代旅游景區主要特征

一是投資主體多元化。景區投資正由以前的政府投入為主，轉向由政府主導下的民營資本和社會資本為主、政府投資和外商投資為輔的多元化投資格局，預計未來民營資本投資的熱情會更加高漲,比重越來越高。傳統房地產企業、礦產企業，如萬達集團、兗礦集團等，開始介入景區投資；一大批實力雄厚的基金公司如中信產業基金、賽伯樂投資集團等開始布局旅游產業；繼5億美元大手筆投資途牛后，海航旅游也開始在全國范圍內開展景區投資與收購。與此同時，PPP模式開始突顯效應，如福建省人民政府發布的《關于推廣政府和社會資本合作（PPP）試點的指導意見》(閩政〔2014〕47號)，其中旅游占首批PPP試點項目投資總額的約22%，項目多與當地旅游景區、生態環境等相結合。

統計資料顯示，不同投資主體的投資偏好也有差異，民營資本的投資重點在經濟發達的東部地區，主要投資休閑度假類產品；政府和國有企業對西部地區旅游投入的比重最高，投資集中在旅游基礎設施和公共服務設施項目以及景區提升改造等觀光類項目；外商投資更青睞東部地區，約有64%的資金投入東部省份。

二是投資布局連鎖化。經營管理連鎖化是做大做強、擴大產業影響力的重要戰略方向，大型旅游投資企業正憑借其成熟的管理模式、雄厚的資金實力等優勢搶占資源形成連鎖化的景區布局并率先搶占市場。如萬達集團已經在長白山、武漢、西雙版納、合肥、南昌等地修建主題樂園和旅游度假區項目；華強方特在重慶、鄭州、蕪湖、泰安、株洲、青島、沈陽、廈門等地投資建成十余個主題公園；宋城集團先后在杭州、三亞、麗江、九寨溝等地投資建成多個“千古情”系統主題公園和演藝節目；中青旅繼投資烏鎮景區后，又聯合投資開發了古北水鎮項目；中景信旅游投資開發有限公司先后投資開發河北淶源白石山、蔚縣暖泉古鎮、邯鄲武安東太行、湖南通道萬佛山、芋頭侗寨等景區；東方園林繼投資無錫田園東方、雅安碧峰峽后，近日又與北京信合大通投資管理中心和重慶市建群房地產開發有限公司聯合簽署重慶四面山開發建設經營合作備忘錄，加快景區投資布局。

三是運營管理專業化。資本機構介入景區投資及運營管理后，通過自身專業人員的招聘及與專業機構合作，逐步實現了景區管理的專業化。如萬達集團成立了自己的文化旅游研究院，并通過高薪面向全國招聘一大批旅游管理人才隊伍；中信產業基金與國內資深旅游管理團隊共同成立了中景信旅游投資開發有限公司，聚集了一批具有豐富實戰經驗和操盤能力的專家和管理團隊；賽伯樂投資集團與北京綠維創景規劃設計院合作，共同成立賽伯樂—綠維旅游產業基金，實現了旅游項目從可研分析、策劃規劃、投資建設到后期運營管理的一站式、全方位布局。

四是投資體量巨額化。《中國旅游景區發展報告（2015）》統計顯示，當前旅游投資更加注重規模效益,大項目越來越多，大企業進入、大項目帶動成為各目的地政府追逐的重點。例如，吉林松花湖度假區投資額度約400億元，無錫萬達文化旅游城投資約300億元，北京環球城項目投資超過200億元。僅2014年，全國100億元規模以上的旅游景區投資項目就達到165個。

五是景區上市企業活躍化。根據《中國旅游上市公司發展報告（2014）》資料顯示，選取的國內53家上市旅游企業樣本中，登陸國內資本市場的旅游企業共有43家，市值合計3393.46億元，業態分布包括景區景點、賓館酒店、旅行社幾大類，其中景區景點企業占到45.7%。

景區類上市公司資源優勢明顯，經營性資產主要以門票和景區交通為主，憑借較高的知名度及較大的游客量，經營情況穩健。2014年，國內景區板塊上市公司實現總體收入94.89億元，同比增長17.32%，其中，黃山旅游收入最高實現，達到14.9億元；宋城演藝收入同比增速最高37.78%，實現凈利潤2.65億元，位居景區類企業榜首；資源型景區峨眉山A、黃山旅游、長白山、桂林旅游收入增長率分別為66%、37%、28%、33.32%，均呈現穩步增長。宋城于2010年11月在深交所創業板上市，募集資金22.26億元。隨后募投動漫樂園、千古情系列等多臺主題演藝，并進軍電影與娛樂、廣告媒體和互聯網演藝行業，截至目前公司市值401.54億元，相比上市之初實現4倍增長。

四、資本背景下對景區投資的建議

一是投資項目風險的控制。景區項目從旅游資源稟賦的判斷、旅游交通的通達性、客源市場的調研分析、項目自身定位策劃及項目后期的運營管理等都具有較強的專業性。然而大部分的資本投入機構并不熟悉這個行業，盲目的進入會給其投資帶來重大風險，如何控制景區項目選擇和后期運營管理存在的風險，便顯得尤為重要。

二是平衡資本短期收益與景區長遠發展的關系。旅游景區的生命周期較長，收益較為穩定，但其前期投入大，見效較緩慢。因此，大多數資本機構都愿意投入比較成熟的景區，然后在提升后盡快出手以便在短期內獲得收益。但通常一個景區的有序發展，需要長時間不間斷的投入，才能保證其持續成長與發展。因此，在進行景區項目投資時，如何平衡資本短期收益要求與景區長遠發展的關系，是投資方與被投資方需要共同思考的問題。

綠維創景作為旅游規劃設計專家，一直將旅游落地運營的理念貫穿始終，敢于突破通則，創新規劃模式。在旅游資本大時代，綠維創景依托自身的智庫優勢，與資本對接，創新旅游規劃模式，打造“旅游智庫+旅游投行+旅游運營”平臺，圍繞旅游投融資、旅游開發建設、旅游運維管理三大環節，提供專業咨詢服務、規劃設計服務、投資銀行服務及資產管理服務，創新性提出了《旅游綜合投資價值分析模型》，包括旅游基礎價值、不動產價值、現金流價值等三個方面十大指標。2016年，綠維創景與資本大家——賽伯樂合作發起旅游產業投資基金，在“旅游+”時代，依托資本，整合產業鏈，打造“旅游+生態圈”，將進一步促進區域旅游產業轉型升級。

(本文作者：張定春、牧曉慶、林峰)

本文主要參考資料：

1、《2015年中國旅游經濟運行分析和2016年發展預測》（中國旅游研究院）

2、《中國旅游景區發展報告（2015）》（中國旅游研究院）

3、《2014年全國旅游業投資報告》（國家旅游局規劃財務司）

4、《中國旅游上市公司發展報告（2014）》（國家旅游局規劃財務司、申萬宏源證券有限公司）

5、《2015年中國文化旅游產業投資特點分析報告》（崔俊超）

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本文關鍵字：旅游投資 景區提升 旅游規劃 查看更多