旅游引導的區域綜合開發與投資新時代

旅游綜合開發已經成為旅游投資的主流模式，綠維認為，旅游投資的新綜合時代已經到來。綠維通過對開發模式的梳理，引導出良性的商業模型，使企業投資人成為真正的區域運營商，為政府決策和管理提供有力的支持。

我國旅游開發已與區域發展和城鎮化進程全面結合，并在產業上趨于融合，形成了旅游產業導向下泛旅游產業聚合的區域經濟與城鎮化綜合開發模式，這種以旅游為引擎的區域綜合開發模式，我們稱之為“旅游引導的區域綜合開發模式”。綠維認為，旅游引導的區域綜合開發分為四個層次：吸客、留客、擴展、綜合，從而形成游客聚集、消費聚集、產業聚集、綜合發展。

這是中國當前旅游產業和區域經濟發展結合最好的一套工具和模式，對省、市、縣一級區域的綜合發展具有很好的指導作用。

一、旅游開發面臨的社會背景

1、居民消費升級，旅游服務需求增長，但增速低于旅游名義下的開發投資增速

中國老百姓可支配收入的增長，帶動了旅游消費需求的較快增長，特別是人均GDP超過2500美元之后，休閑消費增幅加大。2008年后，汽車消費大幅增長，休閑需求同步升級。這些，都對旅游服務產業的發展，提出了較大的要求。

但2005年之后，旅游項目的投資常常給人以震撼，一不小心，就遇到投資額高達10億、100億、500億之類的項目。開始時，我們拒絕接受：這明顯的不是旅游投資，是區域開發、城鎮化投資、房地產開發。如果把這些項目都納入計算，旅游產業投資已遠遠超出了這個階段市場的真實需求（我們所謂的旅游市場需求，是作為服務業的旅游市場需求，是旅游服務需求）。

綠維文旅.旅游投融資院《中國旅游投融資研究報告（2017）》顯示，2016年我國旅游市場在全球經濟復蘇緩慢的背景下，依然保持快速發展的態勢，全國旅游投資約1.3萬億元，同比增長29.05%。預計到2020年，旅游投資總額將達2萬億元。

2、旅游的引擎作用與附加價值凸顯

國務院《關于加快發展旅游業的意見》首次提出“旅游業是戰略性產業，資源消耗低，帶動系數大，就業機會多，綜合效益好”。這一產業定位使得旅游產業的作用得到了明確的提升與鼓勵。同時受到黨中央、國務院的高度重視，地位得到不斷鞏固和攀升，旅游業列為“五大幸福產業”之首。

綠維認為，旅游的戰略性，就在于其“引擎作用”。

旅游產業的實質，是以“客流搬運”為前提，產生游客在異地（非生活區域）進行消費的“出游型消費經濟”效果。這一搬運，把“市場”搬運到了目的地、景區、休閑度假區、郊區、鄉村，從而產生了極大的區域聚集和經濟帶動作用，形成了泛旅游產業。

3、中產階級及旅游房地產需求

中產階級是一種社會階層，在現代社會中，指擁有一定程度的經濟獨立，在現代社會對社會的發展和穩定起很大的作用，也可以被稱作小康階級；由于家庭是社會的細胞，且大部分人的財富是以家庭為單元擁有的，所以中產階級主要由“中產家庭”組成。

以中國4千萬中產階級家庭為例，如果5年中每2個家庭需購買1套度假房（60平米，40萬元價格），合計2千萬套，市場約8萬億元,每年1.6萬億元以上，400萬套房子。

二、產業轉型、土地財政與旅游房地產商業利益合流，推升了旅游開發新浪潮

實際上，隨著我國城市化的發展，旅游成為了提升城市化質量的重要因素，是城市化中具有產業、居住支持雙重價值的要素，為其發展提供了產業支撐。中國的旅游開發，已經與區域發展和城鎮化進程全面結合，并在產業上趨于融合，形成了旅游產業導向下泛旅游產業聚合的區域經濟與城鎮化綜合開發模式，這種以旅游為引擎的區域綜合開發模式，我們稱之為“旅游引導的區域綜合開發模式”（Tourism-oriented regional integrated development model，簡稱TORD模式）。

旅游具有引擎效應，能夠推進服務產業進行聚集發展、形成新農村建設的全面提升、帶動土地升值、延伸商業房地產及休閑度假房地產等高利潤項目，實現開發的快速回報。依托“服務產業聚集、土地升值、房地產高回報”這三要素，形成了旅游引導下區域綜合開發的模式，并已經成為旅游產業發展的主流模式。

實際上，傳統旅游項目（以游客為服務對象，通過服務，獲取收益的項目）的投入產出比越來越低，特別是在一流觀光資源已經全部開發完成之后，旅游服務與旅游設施開發項目都是“高投資、低回報、長周期”型項目。政府為促進產業轉型升級的產業開發導向，與投資商在泛地產高通脹時代的高回報率要求，在當今的旅游服務與旅游設施產品開發上，已經形成了明顯的矛盾結構。

然而，由于國家房地產調控，城市房地產開發受到嚴重打壓，投資商亟需繞過調控政策，獲得開發土地。而旅游地產的開發環境相對來說還比較寬松，高額的土地一級開發利潤和旅游休閑度假房產利潤，可以抵消旅游服務與旅游設施項目開發的高成本。據估算，只需要把旅游房地產開發中盈利的40%，用于開發旅游服務與旅游設施，就足以推動整個區域的綜合開發了。

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