休閑步行街研究專題

2008-10-07 綠維創景 標簽：

基于旅游的休閑步行街的設計打造

有關步行街的開發建設、管理模式、景觀設計營造以及傳統街區的改造，通過對社會各界專家們的看法和國內外案例成果及經驗教訓的分析研究，總結得出步行街的開發建設和商業模式主要有以下幾種。

1、開發建設模式

（1）政府統一引導、規劃開發模式

如廣州的“上下九”，具有地方文化特色的，以市民消費為主。由于商鋪多為私人產權，政府只能通過逐步的引導，來實現統一的規劃，政府作為主要手法來規范市場，但至于經營者要賣什么，還是需要靠市場調節來運作。

政府投資，進行整體改造、開發保護地域歷史建筑風貌及文化特征，打造城市旅游品牌，如成都寬窄巷子開發。

（2）政府引導、開發商開發模式

政府進行項目整理、產權清理，成片出讓，吸引一級開發商進行商業旅游開發，如上海新天地開發模式。

（3）開發商統一開發、招商模式

用舊建筑包裝現代商業文化，讓人既能在歷史時空的隧道中穿梭，感受到歷史的氣息，又能享受現代時尚文化。目前，上海新天地已成為集餐飲、購物、娛樂等功能于一身的國際化休閑、文化、娛樂中心。其開發模式由一個發展商根據自己的市場定位，采取統一對外招商的辦法，而且只租不賣，招租的對象均是來自世界各地的知名品牌。

對于初步形成市場效益的區域，開發商進行項目整理，雖然拆遷、置換成本高，但土地出讓成本較低。

（4）社區參與模式

區參與步行街建設開發的主要方式有以下幾種：

① 生活情境創造

很多歷史商業街區都是歷史上中外文化交融、聚集的再現和載體。體驗經濟時代，吸引旅游者的不僅是一個個街區、一棟棟的建筑，更重要的是生活方式和情境化體驗的創造。

很多歷史商業街區都是承載歷史和文化的空間，生活情境的再現能更好烘托商業街的歷史文化背景。居民是社區活的靈魂，也是歷史商業街區中流動的風景線。建筑因為有人才有了生機和活力，建筑才不是靜態的空間。

② 用地功能轉換

如五大道作為旅游、商務及休閑社區定位，要考慮到社區功能和交通設計，旅游、商貿及休閑業的發展，對于該區域的教育用地環境將產生較大影響。同時居住型、社交型別墅的建筑，從安全和舒適度角度，作為幼兒及小學生教育場所有一定隱患。建議社區內幼兒園、小學置換出該區域。

③ 政府引導、企業牽頭、社區參與

如五大道初期，通過政府引導，投資商牽頭進行部分旅游開發，通過對風貌建筑商業開發的示范作用，吸引其它產權單位及業主，主動參與五大道的整體開發。

2、商業模式

步行商業街不同于一般的商場，它的商業模式包括街道兩旁商鋪的商業模式和整條商業街的統一管理。大多數步行商業街的各家店鋪是在街道協會或者管委會的統一管理下獨立經營，而上海豫園商城則是在上市公司統一管理下的多條特色商業街。步行商業街的街道協會或街道管理委員會不僅具備普通的商業物業管理功能，而且在商業街整體形象宣傳方面，公共服務與商業服務水準方面都應進行統一的管理。

開發商處理好商業街的投資回收形式，商鋪投資者選擇商鋪和商業街管理模式的選擇都是商業街選擇商業模式的關鍵。此外，步行商業街商業模式的選擇需要相關管理部門處理好開發商和商鋪投資者或經營者與消費者的利益關系。

（1）商業盈利模式

目前，國內步行街區的商業盈利模式主要有以下幾種：

① 傳統商業地產模式

步行街作為一種商業地產，首先可以通過地產開發獲得投資回報，主要的投資回收方式有：出租經營、出售經營和使用權出售，其中出租經營是步行街最普遍的投資回收方式。

步行街商鋪的盈利需要商鋪投資者、商鋪經營者、步行街開發商以及當地政府在充分了解消費者購物休閑等需求的前提下進行真誠合作。

? 政府引導管理，通過商鋪出租、經營獲利，如廣州上下九；

? 政府按級差地租向大型房地產項目收取土地使用費，再把錢投入商業街改造，以盡快收回投資并增值。

而大投資商商往往要搶占商業街最具增值潛力的黃金地段，搞大體量建筑，提高容積率，這就難免破壞步行街的原有文化韻味，打亂步行街的結構。所以采用這種模式進行步行街建設中，既要保護投資商的積極性，還要警惕其自發性。

② 旅游開發帶動模式

旅游是政府控制著資源，政府起著很大的主導作用，對于旅游投資的規劃運作影響巨大。對于高投資、回收周期長的旅游開發來說，投資商往往要求有短期的回報，而非旅客收入的其它收入方式往往成為一種重要補充，甚至成為影響投資商進入的核心要點。目前，很多投資商在旅游或者商業之外，對休閑地產或者旅游地產興趣很大，往往會在旅游或者商業項目開發的同時，通過旅游地產，在旅游或者商業真正發展甚至開發之前，就收回大部分投資。如：通過出讓獨立別墅使用權，業主居住并養護，同時可以在允許范圍內開展休閑項目，如青島八大關和廣州沙面；

休閑步行街作為一種休閑娛樂等為主要功能的步行街和商業地產，和旅游業結合比較緊密，除了簡單的特色街道和特色建筑觀光外，更重要的是要挖掘他們的文化價值，盡可能地展示歷史沉淀下的生活環境、街區氛圍，依托旅游打造更有靈魂的風景。所以依靠旅游開發帶動區域增值和經濟發展，也是重要的一種商業模式，如：政府將整個區域作為旅游區整體收取門票，統一管理，同時出讓部分建筑，用于度假型及經營型開發，如以前的廈門鼓浪嶼。

從步行街的各功能要素來看，與旅游結合的具體方式（旅游者的體驗模式）有：

?風貌建筑觀光；

?演藝等歷史文化體驗；

?特色餐飲、購物、休閑娛樂；

?商務、會所、主題俱樂部；

?特色型主題酒店、青年旅館等住宿；

?多類型特色交通游覽工具體驗等

③ 整合理念下的開發模式

休閑步行街興起至今，已成為一種時尚，其功能齊全、環境優美、生活方便，并能同時滿足人們購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游觀光等多種需要，是城市或景區建設改造中的點睛之筆，是提高城市或景區競爭力的重要體現，在某種程度上也反映著城市商業或景區發展的繁榮程度，進而體現著一個城市或景區的整體形象和靈魂。

步行街作為城市商業地產項目一般都地處黃金地段，不僅為投資商提供了一個良好的環境，為廣大消費者提供了一個購物、休閑、娛樂的好去處，也為其所在城區經濟發展聚集了人氣。作為旅游休閑商業地產開發模式之一，已經成為投資熱點。從投資開發和運營的角度來看，休閑步行街必須與城市、景區、企業等投資主體形成聯合與有效的互動，才能健康良性發展。

根據休閑步行街依托城市、企業，還是圍繞景區，模式也不盡相同，可以是依托于景區景點或目的地的休閑消費聚集的街區，可以是依托于城市的休閑消費為主的都市休閑街區，也可以是依托于特色產業的商品和休閑聚集街區。

?步行街與城市發展

依托于作為都市休閑核心產品的休閑步行街，城市休閑的一些項目圍繞休閑產業聚集、圍繞街區聚合，主要以商業銷售為主，包括酒吧、洗浴、工藝坊、創意產業、特色餐飲的聚集等，會進一步形成“城市休閑聚落”（具體見附件2《“都市休閑聚落”研究》）。

休閑步行街或者休閑聚落作為一種商業地產，不僅可以給投資商帶來巨大的商業利潤，還可以通過人氣商氣拉動周邊的土地升值，從而擴大政府、投資商、社區居民等各方的利益。這是政府與商業地產、休閑旅游相結合的重要城市運營手段，既可以獲得足夠的經濟利益，又可以在文化、休閑、旅游、城市形象等方面有所突破，促成休閑旅游城市升級的重要支撐，更重要的是可以獲得良好的發展勢態和發展環境。

?步行街與景區

依托于景區景點或目的地，特別是古城古鎮這種結構中，一般都會形成一定的購物、休閑消費聚集，我們稱之為旅游目的地聚集小鎮的休閑聚集結構，以白天的購物和夜間休閑為主體，幾乎大型景區周邊都形成了這種聚集，這是典型的旅游商品聚集結合旅游業消費聚集的街區模式。 ?步行街與特色產業

商業企業根據其產品特色，結合企業廠區改造生產街區，配合一定的休閑設施，打造獨具特色的休閑商業步行街，形成特色生產、特色觀光及特色休閑購物的消費聚集，不僅為廣大消費者提供了購物、休閑、娛樂的好去處，作為特色企業的宣傳名片，也給企業發展聚集了人氣，促進了企業本身的良性發展。

（2）管理模式

步行商業街的管理模式大致分為三種：

① 委托制

在管理處下設監察大隊，受政府相關職能部門的委托，對街區道路、公共設施、戶外廣告、衛生綠化等進行綜合管理，如上海南京路步行街。

② 抽調制

從政府各機關部門抽調人員，合署辦公，綜合執法管理，成立由宣傳、技監、工商、物價和轄區負責人參加的管委會，如南京市湖南路商業街。

③ 物業管理制

成立物業管理公司，靠向商家收取一定的管理服務費維持正常管理工作，并協助相關職能部門維持街區的正常管理秩序，如深圳市東門商業街。

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