房地產行業涉及的相關指數含義

      

一 期 二 期 
A B A B 
物業規模（m2） 1000 500 1000 500 
銷售單價（元/m2） 1000 5000 800 4500 
∑Pi×A0 3500000 3050000 
基值 2333 2033（相對數） 
指數值 1000 871 

可以看出，指數消除了市場結構的影響，準確把握住了價格變動情況。 
（2）國房指數采用了與目前國家統計部門消費價格指數類似的理論架構，屬于拉氏年距同比指數。指數基值以上年同期為100點，權重由專家打分確定。在指數計算中，權重一直固定，基值不固定。由于國房指數綜合了房地產開發投資、資金來源、土地轉讓收入、土地開發面積、新開工面積、竣工面積、空置面積、商品房銷售價格等8個指標，屬于合成指數，指數的變動實際上反映了房地產市場的綜合情況。國房指數包容了大量市場信息，但忽視了指數的橫向與縱向可比性。 
2、調查方法 
中房指數采用了市場抽樣調查方法，在對市場商品房項目進行普遍調查的基礎之上，采用聚類分析方法，確定樣本，然后對樣本進行較長時間的跟蹤調查。由于房地產市場商品的特殊性，即每一項目在經過一段時間后，將因銷售完畢而退出市場，所以中房指數系統設計了與股票指數不同的樣本替換方案；另外，由于商品房項目在不同推廣時段可能會采用不同價格策略，不同戶型、朝向房屋定價也有差異，所以指數系統還設計了標準價格調整體系，以消除特征因素的影響。中房指數樣本數據直接來源于市場，對市場反映及時、靈敏，保證了中房指數系統對市場的準確把握。 
國房指數系統采樣由各級統計部門采用統計報表制度，對注冊房地產公司等進行統計監督。數據來源有統計面廣、來源穩定等優點，數據來源具有較好的廣泛性。 
3、表現方法 
由于中房指數屬于定基指數，不同時期指數值都可以直接對比，具有非常好的歷史（縱向）可比性，可以采用圖表形式直觀表現，如中房北京城市指數變化可以表示如下： 

采用這一表現方法，可以直觀地表示出市場周期發展狀況以及目前市場形勢。比如通過上圖可以比較清楚地看出95年底、96年初市場進入周期谷底；也可以看出2000年后市場逐漸回升，趨勢與幅度都比較直觀。 
國房指數由于是同期相比計算得出的指數，所以采用指數數值表示。同比變化比較清楚。 
4、指數使用 
中房指數屬于定基指數，不同城市指數計算時都與北京基期值進行了換算。中房指數在表現不同地方房地產市場歷史狀況的同時，不同城市也具有一定可比性，即中房指數具有橫向與縱向可比性。利用中房指數可以了解不同時期同一城市房價變化狀況，也可以了解不同城市在同一時段房價狀況。 
國房指數由于是環比指數，缺少縱橫比較的能力（經過逐級換算也可以達到縱向比較目的），但由于其覆蓋了多種指標，是對房地產市場狀況的綜合反映，可以較全面地反映房地產市場目前景氣狀態。 
5、兩種方法的缺點 
中房指數雖然具有對價格的反映靈敏性高、及時性好，以及可以縱橫比較等優點，然而由于采用了固定權值的拉氏方法，在市場發展迅速、結構變化較快的情況下，反映基期市場結構的權值會逐漸與現期市場結構脫節。這樣一來，指數雖然還能夠反映市場房價的變化趨勢，可是會與市場實際結構與價格產生距離，降低指數的可比性，尤其橫向可比性會受到較大影響。因此就要求指數計算的權值必須在經過一定時間后，進行調整，以重新適應新的市場結構。另外，中房指數主要采用價格來反映市場狀況，在簡單清晰的同時，也降低了信息含量。 
國房指數計算的權值在經專家打分后，是固定不變的，各指標對市場的影響程度不會隨市場結構變化而產生較大變化。但由于方法限制，其清晰性與可比性受到限制。另外，由于其綜合了多種信息資料，雖然可以綜合地反映市場狀況，但先行、同步、滯后等不同指標變化對指數造成的影響確不能清晰反映，需要單獨說明。 

五、國外主要房地產指數與消費價格指數 
由于地價變動在很大程度上影響了房價，而且消除了其他許多模糊因素的影響，能夠比較清楚地反映市場發展狀況，所以許多國家與地區都建立了地價指數，比如日本、臺灣等地。各種地價指數一般也采用了定基指數，以便于進行縱橫向比較分析。比如日本有不同區域、不同物業用地的地價指數，下表為1988年日本國土廳公布的地價公告（以1983年為基期，基值100）： 

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