房地產行業涉及的相關指數含義

      

隨著房地產市場逐漸升溫，力圖反映市場走勢的各類指數也日益增多，除較早的中房指數、國房指數外，還出現了上海、深圳、沈陽等許多地方指數以及證券公司、銀行等推出的地產指數，甚至也有媒體推出了房地產指數。一時之間，指數好象成了把握市場的良藥，大有泛濫之勢，實際上目前國內大多數指數體系不論是在理論架構還是實踐操作方面都處于起步階段，在樣本數據的取得、指數公式的選擇、指數的具體測算以及指數的應用等方面都存在著這樣或那樣的問題。  
一、房地產價格指數的基本理論 
一些經濟發達、房地產市場成熟的國家或地區，已較早地涉足房地產價格指數這一領域，并積累了較為豐富的經驗。洪寶川博士在其《探索地價漲落之謎》中，介紹了世界上流行的11種房地產價格指數的編制方法，大致可歸納為四類。 
l、成本投入法 
根據建造房地產的各項成本投入（包括材料、人工費等）變化情況，用算術平均法編制房地產價格指數。這是一種較早期的房地產價格指數編制方法，對于新建成房屋價格的走勢分析有一定的適用性。但是由于房地產價格并非主要由投入的成本所決定，所以用房地產投入要素成本的變動來反映房地產價格的變動有較大的偏差。目前，這種方法實際應用較少。 
2、加權平均法 
該方法包括中位數價格法和算術平均法兩種。其基本原理是，以大量的房地產實際交易案例的基期和報告期的價格之比作為指數，加權的目的在于降低不同交易案例的特征差異所引起的指數中房地產品質或結構變動所帶來的偏差。中位數價格法與算術平均法相比，是利用加權雖然能在一定程度上降低房地產品質差異對指數的影響，但并不能完全消除這一影響，隨著時間的變化，房地產品質的差異可能會對指數衡量房地產價格的變動產生較大的偏誤。在國外房地產價格指數的實踐中，加權平均法多用于地價指數的編制，而用在住宅價格指數編制上的較少。 
3、重復交易法 
這是一種能夠較好地控制房地產品質影響的方法。它利用房地產的重復交易案例，用同一棟房屋在兩個時期售出的價格資料計算房地產價格指數。這樣，不同的時期考察相同的房地產，在結構、材料、外部品質等方面都相同，免去了控制房地產品質的麻煩。該方法在理論上已經相當完整，但是仍有以下缺點：（l）必須有大量的重復交易的房地產資料，實際實施成本高；（2）重復交易的資料兩次交易的期間不能太長，否則品質固定的假設將會被突破；（3）從指數長期的編制和實施看，重復交易案例需要定期修正，樣本的重新選取和替換則不僅在理論上還是實際操作中都存在著較大的問題。 
4、特征價格法 
特征價格法編制房地產價格指數，是基于特征價格理論。該理論認為，一種多樣性商品具有多方面的不同特征或品質（如房地產商品的面積、樓層、朝向等特征），商品價格則是所有這些特征的綜合反映和表現。當商品某一方面的特征改變時，商品的價格也會隨之改變。特征價格法的基本思路是：將房地產商品價格分解，以顯現出各項特征的隱含價格（implicit Price），在保持房地產特征不變的情況下，將房地產價格變動中的特征因素分解，從價格的總變動中逐項剔除特征變動的影響，剩下的便是純粹由供求關系引起的價格變動。在實際操作上該方法需要大量的房地產交易案例，并有較完善、系統的房地產統計數據，能夠建立回歸模型測算出房屋各類屬性與房價的關系。 

二、國內主要房地產指數簡介 
中房指數系統于1994年開國內行業之先河，率先推出了各大城市各類物業價格指數；之后國房指數以及其他地方指數、企業指數紛紛跟進，對業界人士把握房地產市場脈搏起到了重要作用。 
1、中房指數 
中房指數系統（CREIS）是“中國房地產指數系統（China Real Estate Index System）”的簡稱，它綜合運用了加權平均與特征價格的理論方法，理論系統相對比較完善。 

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