房地產行業涉及的相關指數含義

      

 
2、指導業界活動 
各級政府可以利用指數了解全國房地產業發展狀況和行業結構，從而為調控全國各行業結構和引導行業發展服務。同時，通過城市指數，各級政府還可以了解各地房地產的供求情況，并通過各地指數的對比，了解各地房地產業的發展水平，為調整房地產普的地區結構提供參考。另外，各級政府也可以通過地區房地產指數與其他行業發展水平的對比，掌握其行業的均衡發展的情況。對于地方政府管理部門，除了指導對行業發展速度進行調控外，還可以通過與各地指數的對比，了解本地房地產業在全國房地產市場中所占的地位，更好地作好本地房地產業的發展決策。 
對投資商，房地產指數可以使他們及時了解中國房地產業的整體狀況和內部結構及其發展狀況，提高其投資時機、投資結構的決策準確程度；中房城市指數可以使他們了解到各城市房地產市場的不同供需狀況，在地點選擇和物業選擇上為之提供幫助，減少投資風險；通過中房指數的動態比較，可以更好地判斷房地產發展所處的周期性價段，以把握市場形勢，決定或調整投資時機。 
對房地產中介咨詢服務業，各類房地產可以為之提供咨詢的參考，提高咨詢機構對市場發展變化的科學預見和判斷能力，有利于房地產投資服務業的健康發展。 
此外，房地產指數還能為消費者購房決策提供區位、時點選擇的幫助，為其他經濟研究機構、科研人員提供有效的信息及分析工具。 
3、市場研究的工具 
由于房地產市場在國民經濟中具有舉足輕重的地位，對房地產市場房展狀況及趨勢的把握，不僅僅是房地產業界人士的需求，更是所以關注國民經濟人士的需求。房地產指數為市場研究提供了最為重要的工具，指數的變動軌跡不但能夠清晰地反映出市場發展的周期軌跡，是經濟周期研究的重要依據，也是進行經濟景氣狀況分析與預警研究的基礎。 

四、各類指數系統的理論方法比較 
以目前國內房地產市場較具代表性的中房指數與國房指數為例，兩種指數在基本概念、理論架構、調查方法、表現方法等多方面都有較大差異，兩種指數可以說是從不同的方面來反映市場，某種程度上可以相互補充。 
1、理論架構 
（1）中房指數是一種修正的拉氏指數，實際操作中以94年11月為基期，以基期北京市商品房比較價格為基值，基期指數定為1000點，屬于定基指數；計算時采用加權平均方法，權值采用基期時各類物業的規模比重。基期與權值在一定時段內固定，在市場結構有了較大變化時，調整基期與權值，指數鏈接采用新舊權值計算后提供轉化因子。中房指數在計算時由于權值固定，并對樣本進行了必要的特征因子修正，從而可以消除權數變化對指數的影響，可以更純粹地反映“同類同質商品”的價格變動情況，使不同歷史時期的指數具有較強可比性。指數剔除市場結構變化影響的作用，可以下面例子說明。 
假設市場上僅有普通住宅A，開發規模1000平方米；高檔物業B，開發規模500平方米。兩期銷售情況見下表： 

一 期 二 期 
A B A B 
銷售面積（m2） 200 50 100 200 
銷售單價（元/m2） 1000 5000 800 4500 
平均價格（元/m2） 1800 3267 

可以看出，由于不同項目銷售面積變化，即市場需求結構變化，在房價普遍下降（可以理解為供求、心理預期、經濟形式等變化）的情況下，平均價格不降反升。如果僅僅用平均價格理解市場，就難以對市場形勢、市場發展狀況做出正確判斷。而以中房指數把握市場時卻可以準確把握市場價格變化情況。以下計算時省略樣本選擇、權值確定、指數換算等等多個步驟并采用簡單算式：Ii＝（∑Pi×A0）÷（∑P0×A0）。其中Ii為當期指數值，Pi為當期價格，A0為基期規模，P0為基期價格。取一期指數為基值1000點。 

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