《2014中國房地產創新發展報告》之養老住區

       2014年養老住區的創新特征

二、2014年養老住區的創新特征

中國正在進入老齡化社會，養老住區和養老產業的發展正迎來歷史性機遇；與此同時，在城鎮化、產業升級、互聯網時代的大背景下，養老住區更成為發展商關注的熱點和焦點，成為房地產轉型和升級的重要方向；而要做好養老住區，就需要在理念和心態上做出巨大的調整，改變傳統房地產簡單的買賣型、快餐式的開發方式，將養老事業的發展、將運營和服務放在核心位置，真正從開發商轉變為服務商、發展商，就要在資源整合、平臺建設上下功夫，在運營模式和服務模式上下功夫，在投資創新和金融創新上下功夫。

創新對于養老住區是非常大的挑戰，我們需要在理念和心態上做出巨大的調整，改變傳統房地產簡單的買賣型、快餐式的開發方式，將養老事業的發展、運營和服務放在核心位置，真正從開發商轉變為服務商、發展商，需要在資源整合、平臺建設上下功夫，在運營模式和服務模式上下功夫，在投資創新和金融創新上下功夫。2014年面對各種問題，各市場主體也積極的進行了創新模式的探索。

1、從重資產模式向輕資產轉型

養老地產與住宅地產一樣，也面臨著資金鏈短缺的問題。不少養老地產企業已經開始擺脫重資產模式，依托自身的優勢有意識地向輕資產轉型。“以輕資產的方式重點發展養老服務”正在成為市場關注的焦點。

比如，發展較為成熟的太陽城和親和源向外延伸，進行品牌輸出和管理，對其他項目提供指導、咨詢、運營服務等，也會有冠名收益。

而另有一些企業選擇的是完全輕資產的運作模式，只做養老地產項目的前期咨詢或者是養老服務。比如，花樣年并未推出自建的養老項目，而是在深圳、成都等地以“福泰年”品牌開始推廣社區護理，目標是要做到健康護理、居家照顧、康復理療、營養配餐、精神撫慰等五大養老產品全覆蓋。

2、社會資本在養老服務業中的角色定位越發凸顯

之前，國家對社會資本在養老產業中的作用，是“鼓勵和引導社會資本進入養老服務”，2014年隨著《關于加快推進健康與養老服務工程建設的通知》的下發，社會資本在養老服務業中的角色定位越發凸顯，“強調新增健康與養老服務項目優先考慮社會資本”。

3、養老服務開始與金融進行對接

我國的基本國情決定了養老產業的發展不可能走高福利化模式，而美國的金融與養老產業結合的發展模式，對我國有著很大的借鑒意義。用金融杠桿將養老產業撬動起來也是我國很多企業正在實踐的創新模式。比如，親和源、嘉麗澤聯手中信信托，試驗養老型消費信托。從消費者角度看，相當于打造了一張具有金融功能的消費卡，除了享受到高品質的養老、健康體檢、醫養、度假等服務體驗外，還可以通過理財獲得收益，這大大降低了養老成本，并有助于解決中國富裕階層甚至部分普通家庭的養老問題。

4、在開發模式、服務模式、人力資源培養等方面形成了一些創新探索

2014年對于養老住區來說，是各種問題與創新模式的探索年。市場上也出現了一些創新的開發模式。比如，由養老院、醫院、購物、體檢中心、食品基地、酒店、學校、公園、公寓等各類功能復合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的業態形成的養老綜合體模式；以生態資源為基礎、以養生養老為根本、以休閑度假功能為主導、以綜合開發為手段、以旅游地產產品為核心、以高品質服務為保障的度假型養老模式等等。

在服務創新上，不單單是通過智能化加速提高工作效率，更注重中國傳統的孝文化的體現。另外，我國養老產業面臨著專業人才的嚴重不足，但照搬美國日本成熟發達的體系是不現實的，更多的企業開始采取資源整合合理配置的手段來打造一支受尊重、有愛心、待遇和綜合服務技能匹配、能滿足老人購買基本服務要求的隊伍。