《2014中國房地產創新發展報告》之寫字樓與綜合體

2015-01-29 綠維創景全經聯 標簽：旅游房地產規劃設計地產創新

2014年中國綜合體的發展現狀及特征

三、2014年中國綜合體的發展現狀及特征

從最初的概念引入階段、到中期的理念成型階段，再到如今的開發高潮階段，中國城市綜合體的發展已有10年。截止2014年9月，據不完全統計，在全國50座主要城市中建成、在建、待建城市綜合體項目超過2000個，非住宅物業總體量突破6億，已然呈現供需失衡趨勢。
盡管當下城市綜合體已供大于求，但是從現有土地儲備和規劃來看，在未來兩年，城市綜合體的數量還將持續大幅攀升，市場競爭將更為激烈。

1、綜合體市場供應呈現“井噴”態勢，供過于求導致經營困難

根據萊坊研究成果，至2014年年底國內主要城市綜合體存量面積（綜合體存量面積指不含住宅部分，下同）將達到3.3億平方米，較2013年增長17.8%，2014年主要城市的商業綜合體規模將突破平均1,000萬平方米/城市。至2015年中國主要城市的商業綜合體項目規模將達到3.6 億平方米，而2016年以后綜合體規模將突破至4.3億平方米。

根據前瞻產業研究院發布的《2014-2018年中國城市綜合體行業發展前景與投資價值預測分析報告》顯示，在全國重點城市綜合體存量中，沈陽、重慶、北京、上海等城市綜合體的存量領先全國，其中綜合體總存量在1000萬平方米以上的城市分別為沈陽、重慶、北京、上海、成都及天津6座城市；而廣州、南京、蘇州、深圳、西安、武漢及貴陽的綜合體存量介于500-1000萬平方米；其余城市的綜合體存量均在500萬平方米以下。

2、綜合體兩極發展趨勢明顯，超大規模和小型精品綜合體各領風騷

以萬達文旅城為代表的“巨無霸”型綜合體大行其道，以合肥萬達城為例，項目占地面積100公頃，總建筑面積90萬平方米，規劃文化、旅游、商業、酒店四大內容，酒店群包括1個六星級酒店，1個五星級酒店，2個四星級酒店和3個三星級酒店，共3500間客房，5000個床位。酒店區還建有大型會議中心，將合肥的旅游、會議設施提升到國際水平。還擁有一座占地600畝的主題公園及室內水上樂園，此外還將有兩個電影科技館。此種超大型綜合體囊括了人們衣食住行、吃喝玩樂的方方面面，可謂一網打盡。

而小而精的產品也在激烈的競爭中顯示出頑強的生命力。以遠洋“未來匯”為例，除兩棟量身定制的寫字樓外，商業部分只有1.88萬平米，包括了餐飲美食、時尚購物、休閑娛樂等業態，可謂麻雀雖小，五臟俱全。

這種兩極化趨勢體現了領先企業在吃透區位，抓住細分客群上下足了功夫。

3、綜合體驅動要素升級，文化、旅游、藝術、醫療、養生、教育粉墨登場

變化是永恒不變的主題，除去傳統的HOPSCA業態外，為增強綜合體的綜合競爭力，行業內綜合體營造的巨頭紛紛打出特色牌以求殺出紅海，萬達的文旅城及“漢秀”聲名鵲起，新世界地產和九龍倉的藝術購物中心方興未艾，綠城又祭出學院式養老的法寶，可謂你方唱罷我登臺。

4、地標綜合體建設后繼乏力，城市承載力極限受到挑戰

中國最高建筑、世界第二高樓——上海中心的接近建成，標志著中國城市地標綜合體建設達到頂峰，并可能迎來轉折點。曾經熱火朝天的摩天樓建設潮漸趨冷卻。2014年，號稱世界第一高樓的長沙“天空之城”遲遲沒有動工，據消息人士稱，該項目即使技術論證通過，但其經濟性仍然是個黑洞。開發商很可能更改甚至放棄此計劃。之前一度在各個城市屢創新高的綠地集團也悄悄放慢了超高層建設的速度，其撫順綠地中心項目已經停滯，其他城市的超高層項目也開始出現跳票。其后的追隨者，如恒大、世茂、寶能等企業，尚未來得及品嘗樹立豐碑的快感，卻被技術和經營兩大門檻絆住動彈不得。