大眾度假時代的跨界O2O創新

大眾度假時代下度假地產的銷售之道

2015年1月10-11日，由全國房地產經理人聯合會主辦的第六屆全國房地產經理人年會在北京合眾建國飯店舉行。綠維創景作為全經聯的戰略合作伙伴，與全經聯各地600名會員及業內同仁共同出席了本次年會，并獲得多項殊榮。北京綠維創景規劃設計院院長、北京綠維創景旅游投資管理有限公司董事長林峰博士作為全經聯研究院常務副院長、全經聯城鎮化發展委員會常務副主任兼秘書長、全經聯商學院實戰講師也應邀參加了本次年會，并發表了《大眾度假時代的跨界O2O創新》主題演講，隆重推出了眾籌旅游度假服務平臺——分權寶。以下為演講摘要。

林峰院長發表《大眾度假時代的跨界O2O創新》主題演講

一、大眾度假時代來臨，度假地產的市場前景樂觀

原來度假是高端人群的專享，如今在國家政策的推動下，有錢有閑的人群不斷擴大。這其中很重要的一個推動力量就是帶薪休假制度的落實，按照國家發布的《國民旅游休閑綱要》，2020年將基本落實帶薪休假。因此形成了兩個有錢有閑的主要人群：第一種是退休人員，他們具有較高的消費能力；第二種是處于工作狀態的人員，這部分人通過帶薪度假的落實，有了更多可自由支配的時間。以這兩種人群為基礎，在市場與政策的推動下，形成了五大度假市場：黃金周度假市場、學生寒暑假度假市場、銀發度假市場（具有候鳥式度假需求或全天候度假需求）、帶薪休假形成的工薪階層度假市場和自由職業者的度假市場。大眾度假時代已經來臨。

“居住”是度假的核心，大眾度假時代的來臨，既是機遇，也是挑戰。前些年，在旅游度假區內或旁邊建造的住宅型地產已經頻臨淘汰，他們既不能適應市場需求、也沒有投資價值又難以實現使用價值。如果說旅游地產是一個錯誤機制下的垃圾制造，那度假地產就是糾正這一錯誤的、反映產業融合真實需求的產物。度假物業在未來預計將大規模擴張，形成十萬億以上的市場，市場態勢還是很樂觀的。

二、大眾度假時代下度假地產的銷售之道

目前，旅游地產銷售面臨的四大困境，可歸納為：一是產權和使用權分離，買了旅游地產卻不需要長期居住，閑置房產如何管理經營困擾著購房者；二是度假交換的問題，在一個地方買房，但還要去其他地方旅游度假，怎樣保證換住權益；三是經營的問題，目前大多數旅游地產的“回租”經營，實際上是一種融資方式，收益率還不如銀行利率高，因此如何實現較高的收益成為很大問題；四是高總房價的問題，可以說高總價擋住了80%的家庭。

面臨這些問題，綠維創景認為，“產權酒店、分時度假交換、分權度假、各類眾籌”，才是度假地產銷售的解決之道。這一解決之道包含了四個核心，即：眾籌理念、時權模式、信托投資、消費回報。

眾籌理念，即多人共享一套房，通過產權的分拆，降低成本，這是度假時權分割的基礎；時權模式包括時權分割、時權交換、時權的貨幣化。時權是可以分割使用的，基于時權標準化分割（7天或1天），就可以實現時權交換，同時，時權是有價權益，是資產證券化的核心；信托投資是經營價值的支撐者，分時度假一般解決交換使用問題，不能實現投資回報問題。為此，投資者以信托方式，將資產委托給經營者，追求更大回報率，成為一種制度設計；消費回報關注消費的最后一公里，把投資回報轉化為消費回報，可以更好的獲得消費者的認同。