新型城鎮化下休閑商業與度假地產的開發運營

2014年12月5-7日2014廣州國際設計周舉行的“2014中國商業和旅游地產設計年會”隆重舉辦。我院作為協辦單位出席本次年會，我院院長林峰博士在會議上做了《新型城鎮化下休閑商業與度假地產開發運營模式》主題演講，引起了相關人士的高度關注。

林峰院長發表《新型城鎮化下休閑商業與度假地產開發運營模式》主題演講

以下為演講內容摘要：

一、休閑小鎮的打造要點及發展架構

1、休閑小鎮的三個打造要點

休閑小鎮是指依靠某類具有開發價值的自然景觀或人文景觀，以旅游服務和休閑產業為主的小城鎮。休閑小鎮不同于傳統城市，其成功打造一定要有三點：首先要有吸引核；二是要有休閑聚集中心；三是要創造延伸發展中心，這是休閑小鎮發展的基本模型。

首先，打造旅游吸引核是旅游小鎮發展的前提。溫泉、文化、博物館、文化遺產和非物質文化遺產都可以是吸引核。我認為旅游小鎮的打造要形成完整風貌，整體成為一個景區，成為一種吸引力。

其次，要構建休閑聚集中心，把客人留下來消費。僅有吸引力，沒有相應的休閑聚集結構，是無法打動游客留下來消費的，因此，應把夜間游客作為整個項目運作的核心機制，形成一個以休閑廣場為核心的人氣聚集核。夜間人氣聚集，一是要靠游客、休閑客，一是要靠城市本地的居住人群。夜間人氣的多少在于是否善于運作夜間聚集結構。通過人氣聚集核形成酒吧街區、餐飲街區、小商鋪街區、客棧街區等，構建圍繞著夜間消費的多街區多業態的消費聚集結構。以西安曲江為例，大雁塔北廣場每晚的音樂噴泉能為它聚集10-20萬人的人氣，從而使周邊很快形成酒吧一條街、餐飲一條街，又進而形成了休閑娛樂街區、休閑商業街區、休閑酒店，由此形成了夜間發展的動力，在此基礎上，其居住區有了很好的落地條件支持。

最后，多業態的消費聚集結構需要大量就業人口，由此形成本地就業人口的聚集。有了這些消費業態和一系列持續消費的特色產品后，可延伸出創造城鎮化地產的基礎。這個基礎包括休閑商業地產以人氣帶動商氣，商氣帶動財氣，休閑商業聚集帶動商業口岸價值，商業口岸價值提升商業地產價值，一個個商業街區的核心街區擴展到多街區，形成商業和商業地產快速發展的依托。而住宿業態所形成的客棧、酒店、度假村、酒店式公寓等是旅游小鎮中重要的商業地產項目，也是重要的商業與居住結合的人居型地產。

以上的旅游小鎮發展架構，我將其概括為三部分：吸引核+聚集核+地產延伸，具體包括：1、風貌吸引力：古鎮、藝術、創意、西洋；2、廣場吸引核：激光水秀、篝火晚會；3、餐飲吸引與聚集：一招先吃遍天；4、酒吧與夜間聚集：留客的關鍵；5、創意客棧聚集：客棧酒店及公寓房地產； 6、創意工坊街區：百工坊、百藝坊；7、娛樂游樂街區：演藝、洗浴、養療；8、街區與商業房地產；9、就業與本地居民第一居所；10、大城市與周末居住第二居所；11、遠客與度假居住第三所；12、養老居住。

休閑小鎮的打造要點

2、綠維案例：貴州黃果樹度假小鎮

貴州黃果樹度假小鎮是綠維創景做的比較經典的一個旅游小鎮案例。該項目位于黃果樹新城的核心區和制高點，整個地塊為丘陵地貌，距離黃果樹瀑布僅2公里，地理區位非常優越。目前，黃果樹瀑布雖知名度較大，但存在一個致命的缺點，即留不住游客，無法進行深度消費。因此，黃果樹瀑布亟需跟一個與之相匹配的休閑類項目聯袂，發展“泛黃果樹大旅游圈” ，實現區域綜合開發。在本項目中，綠維創景提出了“打造三心，構建旅游綜合體，帶動區域綜合”的核心思路。一是，打造苗頭宴舞項目，構建核心吸引中心。二是，以民俗文化為主題，設計餐飲娛樂、創意工坊等業態，做足夜文章，做強休閑氛圍，打造休閑聚集中心。三是，以市場需求為導向，設置了精品酒店、休閑商業街區等休閑商業地產項目，一方面為游客提供餐飲、住宿、娛樂、休閑等服務，一方面促進資金快速回收，推動項目可持續發展。最后，通過我們的規劃，黃果樹成為了一個以“旅游小鎮”為引擎，帶動區域綜合發展的典型代表，有效帶動了區域的經濟發展。

苗頭宴舞——貴州黃果樹度假小鎮策劃規劃建筑設計

二、休閑商業業態與運營

休閑商業的業態與常規的住宅地產、常規的商業業態差距比較大，最重要的就是體驗性，沒有體驗性就會被淘汰。體驗的核心是休閑、娛樂，未來的商業地產發展中，體驗將成為重要要素。對于休閑商業，強調小型業態化、多業主化，其中有很多具體業態模式，在此不細講。

休閑商業和休閑小鎮經濟是景區的概念，加上商業本身招商運營的商業結構、房地產營銷體系、金融結構，構成了休閑商業的架構。成功的休閑商業，依托商業打造模式，可形成“招商—選商—活商—養商”的商業運營體系；按權重也可簡單分為招商和活商兩大分支，即所謂“招的進來，活的下去”。

三、大眾度假時代下的分權度假模式

1、大眾度假時代已經來臨

經濟收入及中等收入人群的增長，為度假經濟時代的來臨奠定了基礎。2011年，中國人均GDP突破5000美元，2013年達到了6767美元，預計2020年將破萬，這為我國休閑度假的發展提供了強勁的經濟基礎。我國居民出游率快速穩定增長，市場上已形成了一定規模的度假需求，并將逐漸擴大。休閑度假占旅游總人次中比例大幅提升。大眾度假時代已經來臨，度假地產將是未來發展最迅猛的一個領域。

2、度假市場解讀

在國家消費導向型政策的帶動下，整個中央以消費作為主要帶動能力，形成了很強的經濟帶動結構。中國現在的改革簡單說兩個方向，一個是釋放消費需求，一個是提供消費供給。按照國務院辦公廳正式頒布的《國民旅游休閑綱要（2013－2020年）》，到2020年基本可以落實全國5-6億職工的帶薪度假市場，計算下來平均每人每年帶薪度假的時間為10天。帶薪休假不僅意味著休假本身的時間，將這10天劃分為兩個階段，每個階段5天假期，加上前后兩個周末，就可以形成一個9天的長假期，這樣每個職工一年就可以多出兩個共計18天的長假期。該群體一定會將這段時間用作度假使用，這也更加符合一個家庭或一個群體的效益。這樣一個市場帶來的經濟潛力是不容忽視的。因此，帶薪休假的落實顯得尤為重要。

國務院的政策導向非常明確，到2016年到2017年帶薪度假基本落實，將促使形成以下五大度假市場：

3、分權度假模式——度假地產的銷售之道

但是同時度假市場也面臨著幾個主要問題：度假購房，不需要長期使用——產權與使用權分離問題；一地購買，不可能只去一地度假——交換問題；誰來打理與經營，收益如何保障——管理與經營問題；高總價買房，擋住了80%家庭——大眾度假的供給問題。

針對以上問題，應運而生了“分權度假模式”，我們認為這是面向大眾的度假地產銷售之道。分權度假和分時度假都是國際市場上發展比較好的模式。

“美爾旅居”是由美爾公司創新打造的一種分權度假模式， 消費者每購買一份美爾度假產品，擁有一間精裝度假酒店或度假公寓客房的十分之一產權（有實實在在的產權證），可享受每年免費28天，40年免費全球加盟酒店及公寓自由交換入住的服務。

2014年，綠維創景與美爾公司合資成立了北京綠維美爾旅居投資管理有限公司，以度假地產為基礎，旅居交換與度假生活服務為主旨，創新發展度假地產開發新模式、旅居新模式及全球度假服務平臺。綠維美爾以“一地置業，全球換住，終生度假，私人顧問”為口號，將立足北京，輻射全球，站在全新的高度服務全球旅居生活愛好者，開啟分權旅居生活的新局面。

綠維美爾·全球度假俱樂部

綠維美爾的分權度假模式：

總體來說，現在有很多的投資人想要抓住度假時代的機遇，與度假結合，把賣不動的產品盤活。對于新常態如何有效的整合、運營、發展，旅游地產、休閑商業、度假地產應該有新思維，應該把投資、金融、度假服務等有效的結合起來，才是未來的發展出路。

本文關鍵字：休閑商業 新型城鎮化 度假地產 查看更多