大眾度假時代的度假地產與分權模式

 11月29日，“首屆中國旅居養老地產高峰論壇暨中國地產金融創新論壇”在惠州金融街巽寮灣成功召開。北京綠維創景規劃設計院院長林峰博士受邀參加本次論壇，進行了主題演講《大眾度假時代的度假地產與分權模式》，并參與主持了圓桌對話“旅游地產的模式創新與金融創新”。

下面是演講實錄：

主持人：朋友們，在接下來的環節里，我們請北京綠維創景規劃設計院院長林峰先生演講，有請。

北京綠維創景規劃設計院院長林峰先生

林峰：非常高興大家一起分享關于大眾度假時代的度假地產與分權的模式。

度假大家都在講，不斷的從觀望旅游到休閑旅游，到度假旅游，一直到現在旅游仍然保持著多種多樣的形態和細分市場，不同的收入人群，不同的需求，在中國的增長，人均收入的增長是非常快的，所以整個中國經濟的導向，與人均收入為主要目標，來挖掘我們的服務性產業，成為整個經濟發展主要的政策導向和改革導向。

而我們國內的出游率大幅度提升，從前期的增長到當前增長速度越來越快，從現在大概是2.6%左右的人均出游率，估計到2020年會達到4.7%，人均出游率達到4.7%，歐美國家大概是8到9，達到4左右的時候，城市人口至少要達到6到7，我們已經達到了5到6，這種出游率，休閑占的比率大幅度提高，而休閑和度假的差別在什么地方呢？原則上度假是七天以上是度假，不到七天不能叫度假，三天五天，特別是我們稱之為歐洲十二五，十天游，這種東西是一站趕一站，一站趕一站，都是著名的黃金游戲，華東五省市五日游，這是屬于典型的觀光旅游的特點，但是我們更多的選項是呆下來再一個地方，然后到周邊玩的。

在中國已經形成了度假，包括學生，實際上學生和教師已經享受了度假的概念，但是他們有假不一定享受到了度假，而現在最大的，我們今天討論的旅居和養生，旅居養老很大一部分是養老，養老和銀發度假還是有差別的。

帶薪度假市場，帶薪度假市場，今年國務院有兩次辦公會就專門提到了，其中談到旅游中，每一次都特別強調了帶薪度假，按照帶薪度假2008年執行以來，國民休閑綱要明確的提出，2020年所有的老板們都希望他的員工不要度假，而是發多少工資，但是下一個可能會變成強制性的結構。按照很多省，特別是山東、重慶等地提出來，要提前落實?；旧衔覀児烙?，加上政府的推動，到2016年，基本上中國大多數大型城市和主要的行業，都能夠落實帶薪度假。帶薪度假的落實意味著其中有1.5億左右是基本上落實，會享受著帶薪度假，享受了帶薪度假之后有一個很大的概念，就是上班一族，能夠每年有10到20天的時間要專門去，不在黃金周，不在節假日的時候度假，這意味著什么？意味著你的孩子有暑假，老人們本來就有時間，而我們工作一族有了10到20天的時間可以隨意安排，整個家庭度假時大規模的提升。

這種大規模提升帶來的是規?；亩燃偈袌鲂纬?。度假市場形成最重要的是在旅居，度假是住下來，然后玩。所以住在整個度假結構中是第一位的。在住的前提下，如何有效的把住和度假結構和房地產的開發有效的結合，是我們一直研究度假生活和地產屆之間關系最重要的方面。

我們一般分為中長期的度假和短期的度假，設置是包括微度假，我在北京推微度假，一個周末就可以度假，周末開著車去滑一場雪，住一兩個晚上，在一個大型城市來說，深圳人到巽寮灣來是微度假，甚至廣州人到巽寮灣都是屬于微度假。而短期獨家可能是7天左右，5到6天都可以，住帶一個地方，玩上三五天，這樣的方式，沒有那么多養老的事兒，但是他們更多的是適度和玩，加上一點項目。

對于長期度假來說，他們社交的要求，養老的要求，生活服務的要求是不一樣的。因此我們說短期度假和中長期度假是兩件完全不一樣的事情。

我們做了一個初步的預測，今后的5年內，應該是10萬億左右的度假物業的需求市場，在現在的度假物業上存在很大的問題，主要是定位不準，服務不完善，渠道不配合。

我有一個觀點，叫旅游地產：一個錯誤機制下的垃圾制造。大量的度假區，大量的旅游目的地，或者是旅游城市中做住宅型地產，特別是在山東沿海，大量的出現的濱海的一條線拉出來的，十多公里長的千萬級平方米的所謂的旅游地產，實際上是一個時代導致的產物。

國家旅游局系統一直不承認有旅游地產這回事兒，因為他們認為旅游是旅游，地產是地產，他們兩者沒關系。

我認為更合適的說度假地產是非常真實和有需求的市場，是一個真正產業融合的真實的內容，和旅游地產有很大的差別，所以我建議今后我們更多的從度假地產談自己，比如說巽寮灣，金融街這么大的項目，應該更大的是度假地產，而不是旅游。

度假地產有一個問題，第一個是不需要長期適用的問題，一個地方買了房子不可能長期住在這里，買了房干什么？誰來打理？交給誰？你的房子能不能經營？經營問題如何解決？誰來幫你打理？最后，高的總價，住了80%，怎么解決？以下稱之為分權度假模式，面向大眾的度假地產銷售渠道，簡單的說我們現在推出的這種模式是由重慶的梅爾在全國推廣，十個人共享一套房，他是眾籌，十個人眾籌一套公寓，或者是一間酒店的一個套房，或者是一棟別墅都可以，每個人十分之一的產權，銷售價格是8到15萬之間，每年免費入住12到20天，因此你可以只買十分之一產權，而每年應有28天可以免費入駐，這28天你可以住這個酒店，你可以在巽寮灣，也可以在三亞，也可以到東北去住。這樣的基礎我稱之為大眾度假時代的旅游地產銷售的完美神器。

他的核心在于使用權和實權并重。

下面我們簡單的一個結構，關于十萬元級終身度假的產品，如果我們把這樣一個2%的通貨膨脹來計算，40年下來，這樣一個10萬元左右所購買的分權產品，他的服務價值或者是使用價值將達到100萬，怎么是100萬？28天的酒店，十分之一酒店大概在300到400元左右，300塊錢的酒店，一年28天大概是9千塊錢，9千到1萬元的使用價值，28天酒店的使用價值，40天下來就有40萬，10萬元買的產品就是40萬的價值，2%的通貨膨脹，最低就是80萬，這是美爾所設計的分權度假式產品的基本結構。

美爾后來賣房子有問題，所以他們在考慮能不能做分權，因此美爾2003年開始推出分權度假的手法，分權度假是基于分時度假兩種。為什么分時度假在中國沒有那么成功，原因非常簡單，當分時度假推出，你可以20萬買我一張卡，可以住20年，每年住7天的度假產品的時候，你會發覺由于在中國大家都通貨膨脹，人民幣在貶值，因此最后你發現你住的酒店實際上跟不上通貨膨脹的要求，因此你這種沒有抗通脹基礎的任何分時度假都不可能長期，所以分時度假在中國被指為欺騙，或者是有很多公司出了問題。

而產權酒店是把整個產權轉讓，因為產權酒店的模式是很好的經營模式，但是他的價格最少也得三四十萬，四五十萬是很正常的價格。

實際上分權最核心的是實現了兩個改造，第一個和產權酒店不一樣的是他細分了，第二個和分時度假不一樣的是，他用產權作為支撐，由于擁有了產權，因此我們就有了一個基本的要求，當這個產權，你擁有十分之一產權以后，你必須委托給我經營，那么美爾作為一個運營平臺，他要求所有的購買產權的人要把這個酒店委托給他經營，一家酒店100個房間，每一個房間當10個人，100個房間有1千個人，這1千個人拿出酒店，他們自己沒辦法經營，委托我來經營，由美爾經營的前提下，你可以住這個酒店，如果有50%的人住這個酒店，這個酒店是50%的出租率，這個酒店的經營實際上是沒有問題的。如果說他只住了一半，還有一半的時間可以到全國去住，因此如果有200到300家同樣的酒店進行交換，你住我的，我住你的，實際上這套系統可以這么說，他不需要費用，只需要進行交換就對沖了，這是核心的理想商業模式，就是300家到500家全國各地的，不同區域的度假酒店，由于他擁有的客戶相互交換，住自己的酒店，因此每一個人都在住自己的酒店，而實現了一種相互對沖，相互對沖是沒有成本的，這是理想的模式。

成本出在哪兒？

兩個成本，第一個成本，實際上管理酒店是需要布場費的，但是所有的客戶不交這個費，因此得有人出這個錢，這個錢40年加起來4萬塊錢。第二個，這個酒店40年下來你的裝修怎么辦？5年一次小修，10年一次大修，40年下來要7次裝修，差不多是你房費，所以說你花錢買這個酒店的時候，至少還得付酒店兩倍的錢，在未來40年你應該支出，否則就沒有辦法來住。因此，我們設計的結構不僅僅是房費，必須要游服務費，40年的服務費怎么收？

因此重慶老百姓都要避暑，重慶太熱了，所以在重慶周邊美爾發展了包括南川黎香湖，江津的清晰長院等等這些都是重慶周邊的避暑型酒店公寓，這些酒店公寓賣給重慶人，有效的實現這個模式的突破，然后他們在山東，云南，廣西，海南又發展了一批項目，現在整個美爾發展的項目大概有將近20個，不到兩年的時間，現在銷售大概是一萬個會員左右。這么短的時間實現這樣快的發展，說明了有市場有需求。成績非常簡單，第一年房地產還沒有建成，第一年只能等待，可以買酒店給你住。第二年到第6年，每年這28天中你必須住14天，在這個酒店。另外6年以后，28天全部自由換任何的酒店，現在美爾手上已經建成的酒店大概只有5家，因此美爾提供給所有的會員住的，全部是買的酒店，換句話說，哪家酒店好，我出錢你去住，我一次收你的房費，收你的度假卡的費用10萬，但是你去住，你到巽寮灣來住咱們的酒店的時候，對不起，由美爾出錢給你掏住宿費，用這種方式全面的鋪開這個結構。

現在酒店的交換的核心方式很簡單，就是用積分的方式，一天積分，比如說黎香湖的酒店是328，28天是89040元，因此當你想到蘇馬蕩的時候是150塊錢一天，可以住28天，就可以住58天，因此這樣的一種方式，實際上用積分交互，實現了對價。所以我今天和汝總講，你的房子，包括我們武漢的房子，咱們很簡單的，我們用交換的方式，就是用現金對價照樣可以實現相互合作的交換，這個交換平臺，不一定我的酒店和你的酒店一樣，不一定我的護理和你的護理一個標準，只要我們定價我們就有定價交換模式，只要我們有定價交換模式，我們就可以做。

因此如何形成這樣一套模式呢？美爾就有美爾分權旅居推出獨家權益協議，還有委托書，還有委托經營合同以及產權確認書等等法律文件。

這個是正在銷售的，這個是已經建成的五星級酒店，這是海航的，這是黎香湖，包括萬達的西雙版納等等。這是現在在售的一部分酒店。

我是綠維創景規劃院的院長，我們成立了綠維美爾旅行投資有限公司，我認為美爾的項目非常好，但是有一個很大的問題，就是應該做2.0版，所以我們現在和美爾合資做的，基于美爾品牌形成2.0版的，我正在推出的新的一個結構。我提出一個私人度假顧問的服務模式，我對我所有的會員提出的是私人度假服務模式。

這是我合作的機構，我正在運作的結構。

綠維美爾打造的核心結構，這是我們在三里屯的一個3千萬平米的賣場，做了一個體驗營銷的結構，3.0模式就不細講，我認為這個產品引來非常具有價值，10萬級的終生度假產品，就像10萬元的賽歐車剛剛進入中國市場的時候，他開啟的是中國大眾汽車，整個汽車大眾化的一個時代，實際上今天的度假市場而言，我們在座的人10萬元對你是很簡單的事情，對一個買房的人來說，10萬元只是其中一個零頭，對于中國度假市場而言，投資和度假相結合，我把它稱之為投資型服務產品，他是用投資的理念做的是服務的內容，投資型服務產品開創了一個新的空間。

綠維美爾全球度假俱樂部是我們的一個新的平臺，作為O2O的一個運營模式，在北京推出我們的第一個產品，在北京的第一個分權度假產品，這個產品將會和美爾現有的產品有比較大的差別，我把它稱之為2.0品。

這個產品是50平米一間屋，8千塊錢一平米，拎包入住，我這個房子的定價，美爾的旅居是10萬元，4萬給房地產商，投資商，一份4萬，10份40萬，我把房價全部給你，你對房子負責，對房子產權負責。另外6萬塊錢是綠維美爾的服務費，服務費是兩個東西，第一個是所有的布草費，第二個我收了40年的大修費，你不要再大修了，我給你裝修。我獲得的是整個酒店的經營權。每一個輪28天，實際上你擁有了36.5天，我偷了你70天，這70天我用來經營。除此之外，由此我們形成了產品的設計，他是314元一個晚上的酒店價格，這個酒店的價格是平均價，我們今后酒店價格的變數，周末會高一些，旺季會很高，我這個項目是有保險的，冬季可能是500，夏季可能是100，他的價格的反差是很大的，利用這樣一個結構，但是我是放在攜程上，因此一年的平均價是有公證機關給我做公正的，每天攜程掛牌價是多少，平均下來就是你的價格，每年價格變化，變了多少給你多少，現在是341，明年可能是356，后年可能是398，十年以后可能是500元，20年以后是788很正常，有公證機關根據我們市場價格給你定價，這個定價×28天就是你的積分，所以未來你的積分只會漲，不會跌，我們今天給的95480的積分是最低級的。

我們的積分杠桿是3.84倍，就是積分和你的投資之間的比例，你用10萬，賺38.2萬，積分杠桿是3.84倍，21天可以自由全球居住，這個積分是7143分，7天必須自己來住，因此這個積分是按照你住的時間的房價，把7天時間抵扣掉積分的，剩下的其他積分可以自由換取，如果不愿意住，可以提前打招呼，2015年我沒有度假計劃，這個積分不用，我們由我們公司做第三方，按照七折收購你的積分，7千多的積分是5千塊錢，換句話說，如果你不住，你實現的是什么結果呢？如果你不住，每年能兌現5千塊錢現金，12年下來是6萬塊錢，我收了你多少錢？我收了你6萬塊錢，4萬塊錢買房子，房子永遠是你的，產權是你的，錢給給我了，我拿了你6萬塊的服務費，我還你多少錢，這就是12年還的，換句話說，如果你全部要現金，我7折收你的，其實你12年就把現金拿回去了，如果你愿意用積分，你是用100%的積分，實際上你只需要7年時間，你就把這6萬塊錢價值全部賺回來了，換句話說，如果我綠維7年不死，你交給我的錢就已經賺回來了。

人家又會問40年啊，你綠維可以干多少年？你才是一個10年的企業，怎么干40年？我就說7年已經把現金賺回來了。

第二個他的杠桿是非常大的，它的消費的價值與成本的比較是3.84倍，換句話說，每年10萬塊錢，40年算每年是子2500塊錢，獲得的消費加快是9548元，杠桿是3.82倍，3.82倍相當于341塊錢的酒店你只花了89塊錢在住。這就是價值！這就是投資價值，但是這個投資價值不是現金回報率，不是現金投資回報價值，是投資服務回報價值，如果把金融、地產和旅游有效的結合在一起，投資和服務如何結合，是我們實際上旅居生活中必須要解決的一個問題。

巽寮灣是最好的選擇，這么好的區域，第二他是一個大型綜合體，他的配套非常全，第三，我在這么全的度假綜合體里面買他的資產，度假公寓或者是度假酒店作為投資，這是皇冠上的明珠，你去投住家的地方，投70年產權的家居，和經營50年的酒店相比，可以這么說，那個住家的住宅一定價格低于酒店，更低于公寓，一定是這樣。因此說投資這樣的產品，實際上是皇冠上的明珠。

互聯網加線下的體驗，30到65歲，有房有車的這些人，而且已經形成了度假習慣，沒有度假習慣的人他不需要一年28天時間來安排，他也不需要你給他做年度度假計劃。

后面關于分時度假卡是1.43倍的價格模式，這是我們新設計的模式。還有全產權產品，也很簡單，你要買一套公寓，要買一套住宅，300萬，買了的同時我送你一個30萬左右的一套卡，這30萬的卡，一年給3萬塊錢左右消費的積分，足以享受全世界的度假，在這個基礎上，你買的這套住宅，您可以回租給我經營，我收入的錢五五分成，收入的現金到這個卡里照樣度假，結果是買了一套房子，自己住一個月，剩下的11月在經營，你是通過投資在買度假生活，所以把賣房子怎么變成賣度假生活是我們要做的事情。如何解決，已售產權的酒店同樣可以加盟我們的模式，我正在做一個酒店聯盟，我們精選一批酒店，其中一個是北京生態圈，5+2的休閑度假生態圈，我給你28天，你一個晚上去一個北京的度假酒店，你就可以把一年52周里面有一半的時間在北京周邊休閑就夠了，你去看朋友，我們看朋友是怎么看？晚上開車到香江飯店住下來，用我的卡住一個晚上，第二天早上下班走了，別人在等的時候你走了，晚上去的時候沒有人跟你爭，這就是5+2的生活，北京人買一張卡，多方便！我在北京找20家酒店，都是北京最好的酒店，你花錢，我花錢買這個酒店，你可以去住，我們做的這家酒店你只需要去住七天，用這樣的模式實現了非常好的度假生活的安排。

全國的酒店，全球的酒店我們都追求三個概念，第一是親子概念，帶著孩子去度假，第二代著孕婦去度假，第三是養療型酒店，主要是溫泉型養療，或者是空氣特別好的地方，或者是其他的特點。這三類酒店應該是最好的酒店，所以我做的度假聯盟，現在第一批是100家，全部是這種類型的酒店，按照這種酒店我配送給我的客人，他買了我的第一個產品之后，可以在這一百家精選酒店里面，用攜程價格的92%就行了，標準很簡單，你只要攜程價格的92%。我們自己的酒店也是按照攜程酒店的92%的價格給你，我們的聯盟酒店得按照攜程價格走，你自己找的酒店可以，加收15%的手續費。

私人度假顧問，我正在招第一批，他們的第一個工作是只要你成為，準備成為我的會員，就開始做私人顧問服務，他的顧問服務，只要你買了卡，成為我的會員，他有指定的私人顧問對你進行服務，第一件事情是告訴你怎么用我的卡，告訴你28天這一年你應該安排什么樣的度假計劃，怎么用度假計劃，28天可以去了，是怎么樣的構成，建議你怎么用這套產品，28天不夠再買一張，一共有58天，還不夠再買一張，說價格太低了還要買，都可以，沒有問題，我的度假顧問專門提供這些服務。

包括伙伴的尋找，目的地的尋找，疑難問題的解答等等。

家庭度假顧問是5千到1萬的收費項目。通過私人顧問的服務，我要實現對度假顧問的有效服務結構，我的運作模式是私人顧問一個人可以帶領50個人，當這50個人買了之后，他最重要的工作是服務好老客戶，讓客戶給他推薦客戶，他只有為客戶做最好的服務的時候，你們的私人客戶服務很到位，我要訂票，我要定房，我要定一日游，我要定車，我要定機場，所有的這些事兒你都幫我搞定，他都幫你做出來，我做好這個服務的前提以后，我希望的是你幫我推薦客戶，我私人顧問最大的收入來源于什么地方？第一是服務費，第二每一個服務顧問要推薦，他一定要靠他的客人給他推薦朋友，比如說一個辦公室，哎呀，王總，我讓我的私人顧問給你服務一下，支持一下，給王總咨詢完了之后，王總說李總啊，我也買這個吧，推薦你買，推薦了以后，我們給我們的會員獎勵。第一有獎勵，第二我的私人服務顧問靠這個獲得收入，所以我們叫做服務營銷?？窟@個模式，我們稱之為美爾2.0，在這個2.0版上，我們希望明年在北京是2萬張左右的銷售。實現快速的發展。

最后和養老要有一定的關系，我們認為基于這樣的基礎，對于我們這個客群，我們把它稱之為雨燕、鴻雁等等不同，不同的年齡對我們的產品需求不一樣，所以我把這個稱之為旅居度假，而不是養老公寓，旅居度假和養老之間可以相互搭上，但是旅居首先是一種形態，而度假是一種業態和服務結構，落下來稱之為養老的服務和養老的人群，以及養老地產和產品，我認為都可以搭載在這個結構中，用分權的手法來進行運營，用分權的模式來進行結合搭載，結合搭載以后，我們相信能夠產生更好的效果，最后回到互聯網時代，需要的是平臺，我們希望通過互聯網的運作手法，能夠搭建起一種互動的平臺，我需要大量的時間，我需要各種好的養老型的酒店來支持我們的老人會員，能夠找到他們更好的項目，同樣的你們有好的項目，也可以通過這個平臺銷售，從而實現更快捷的去化，同時導入大規模的客人，導入大規模的會員進入你的系統，我想這樣一套模式，現在剛剛進入到創新的階段，我相信未來這個模式在中國，整個度假地產的市場上，他實際上是地產投資和度假，三個產業的跨界的一種新整合，和利用互聯網模式與服務和體驗到一起，馬云就是講體驗，所有的產品落地都是體驗，所以我們這個產品也同樣的，最核心的是體驗，如果做企業只有好的投資價值仍然不會成為一個好的產品，謝謝大家。

主持人：林峰先生講了分權獨家的居所，可以用有限的資金和最經典的資金給自己置換一個旅游度假、分權度假的居所，而且這個居所可以有很多人幫你一起購買，因為如果你享受了林峰先生講的分權度假的居所的話，會有全國各地很多地方都可以擁有自己的居所，當然我相信剛才林峰先生給大家擺公式的時候，現場的很多朋友也許已經跳出了你們的工作，在從私人的角度想一想，這也是一個投資和分權度假的一個很好的模式。

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