林峰院長在第五屆全經聯地產金融研討會上答記者問。

提問一：我在采訪的時候，經常有一種矛盾，旅游度假，本身應該是人少一點比較好，人太多了，可能就失去那種意義了。但是人少的話，商業配套和物業管理，又面臨很大的壓力。好多地方，包括開發商，他們在這兩塊兒也很糾結。

林峰院長：這包含了兩個問題：

第一個，人的規模聚集，它和旅游品質的關系問題。

首先來回答第一個問題，實際上我們從經濟上算帳，非常簡單。第一，我要總量，總量有兩個，第一個叫人數，第二要人均消費。如果人數達不到一定量級，那人均消費就得達到，這樣也能保持總量。當總量不變的情況下，我相信大多數開發商情愿選擇人少，而不選擇人多，因為在人少的情況下質量提升了。但是如果由于人少，而帶來最后總量大幅下降，開發商一定會選擇人多。所以社會發展到什么階段，對這個問題影響很大。當人們富裕程度達到一定水準的時候，我們對質量的要求高了，愿意支付更大的代價，來購買更高端的產品，也就是說高端購買支付能力大于中低端購買對支付能力的時候，大家就去升級了，一旦升級，產品的特征，也就跟著改變了。這個是單個產品它會面臨的問題，區域發展同樣面臨這個問題。北戴河是做高端發展區域，還是做大眾？黃金海岸做高端發展區域，還是做大眾？整個秦皇島的海岸線那么長，哪個做高端，哪個做中端，哪個做大眾，哪個做極高端、奢華？這實際上需要政府進行規劃，結合歷史發展基礎去整合的。現在，由于發展的時代，由于規模的問題，可能達不到有效控制和合理化，因此出現了很多問題，出現了很多困難。從理論上講，這個問題是很清晰的，從實踐上講，這個過程控制是非常困難的。所以，當政府無法有效控制這樣一個流量和產品價值的關系時，只能面對一個以量取勝，先做好收益價值，當人多已經變成負擔的時候，才會倒過來控制人數。所以，這是一個市場和政府控制博弈的結構，也是逐漸過渡的一個發展過程。

第二，是季節性問題。

季節問題是我們旅游產業發展中間一直面對的一個核心問題。我們北方最大的特點，就是一年只有半年不到的時間是黃金旺季。淡季很長，超過半年。那么帶來的問題，就是資源配置率非常低。所有的資源配置，只有半年的使用期。一個五星級酒店，在城市具有60%以上的入住率，在北京基本上能達到80%到90%左右。可是，北京郊區的大量度假區，卻只有30%―40%的入住率。同樣的投資，其入住水平完全不同，這就是由季節要素影響而產生的。

第二，如果靠室內游樂娛樂項目，帶動淡季下的旅游發展，成本是非常高的，可能性也是比較小的。如何尋求合理化解決方案，是一個難題。一般冬季問題，我們給出的解決方案，第一個是溫泉。溫泉，是地熱，是生態能源，是清潔能源，是符合發展趨勢的。一個區域有溫泉，整個區域就活了。第二個是滑雪。中國滑雪發展最好的是東北，但是東北的滑雪消費能力相對來說低，生態問題也比較嚴酷，所以它雖然室外滑雪有一定的基礎，但是帶來的愉悅和價值不是特別高。北京周邊，恰恰是價值最高的，原因在于15度左右的室外溫度，舒適性最好。只要滑雪的產品形成了有效的供應，就能形成冬季度假聚集結構。歐美生活方式中間，最大的一塊兒度假不是夏令營度假，是圣誕節前后形成的大型的冬季度假結構。原來，中國的春節和度假之間是兩件事，現在兩者越來越靠近，這個就是滑雪度假。第三個是廟會模式度假，北京是最典型的、最大市場的廟會，不離家，逛廟會，跟熟悉的人度假，這個是冬季度假的另一個模式。這些模式，形成了冬季度假中以消費為提升，從而帶活一些群體的解決方案。但是無論有多少解決方案，都不大可能把北方地區的冬季旅游變得比夏天旺盛。我們可以做一部分努力，去調節這些結構，但是不可能徹底解決這個問題。因此在這樣的基礎下，誰能夠有效的把冬季問題解決，其房地產的價值就是最高的，使用效率和收益能力也是最好的，發展結構也是最良的。

這種把冬季、夏季等四季度假結構，有效結合的區域，未來的發展會更好。

提問二：我知道現在旅游地產它屬于雞尾酒式的組合，這里面剛才您說，有酒店，有養老，但是在用地這塊兒，是一個很大的瓶頸，它里面涉及到很多板塊。目前從國家政策上，有沒有新的突破，或者說，企業在這一塊兒，包括稅收，有沒有一個實質性的改變？有沒有通過一些技巧，把這塊兒解決掉？

林峰院長：旅游是個大口袋，我們講和互聯網思維相比，我提出旅游思維方式，它的特點，是以吸引力為前提，通過吸引力打造，形成業態聚集、休閑聚集、消費效益，從而實現目標。從中央政策的角度來說，能夠有效的跟上這種符合中國發展的產業，實際上非常困難，包括新型城鎮化，包括旅游產業發展。政策永遠是滯后的，比如，新型城鎮化規劃，是大架構，和我們真正的就地城鎮化發展的很多模式相比，不能解決細節問題。現有的規劃法也好，規劃條例也好，都有這樣的問題，沒法解決當前面臨的具體問題。你們觀察到了，土地問題就是其中一個方面。旅游用地40年這個概念，本身就很奇怪，為什么是40年？旅游難道就不是長久之計嗎？因此，投資商在政策利用上，會削尖了腦袋，把其轉化成有利的一種手段。

現在中央在幾個地方，旅游試點，涉及到的主要問題就是旅游用地，和集體建設用地、商業用地、居住用地之間的關系。實際上從改革的角度講，可以去嘗試臨時性的一個辦法，但要形成一套完整的政策，可能性不大。旅游用地，實際上是一種產業用地，政府對此給予了一定的扶持。另外，農村集體建設用地、宅基地整理形成的集體建設用地，現在按照政策，如果用于產業，特別是用于像旅游、休閑產業，完全是符合政策要求的，是比較容易進行流轉和使用的。養老用地和我們說的度假型養老產業所使用的土地，實際上是一件事，絕大多數是用不了這個政策的。

提問三：咱們全經聯成立了地產金融這么一個平臺，為什么考慮在當前這個結點成立？因為現在全國樓市走勢不明，各投資人肯定也會更加的謹慎，做出更慎重的選擇。那你們怎么投，去哪里投？

林峰院長：地產走勢不明確，但是地產中的機會仍然很多，說地產已經不行了，大家不敢再投地產了，這種言論還少。因此，在這個行業中間，尋求發展機會，這是我們成立的第一個原因。

第二個，地產現在所形成的快速回報結構，仍然是其他行業難以取代的。傳統地產的那種粗暴簡單的手法，是注定被淘汰的，而綜合運作和產業結合的手法，卻很有發展前景。所以我們今天組建的基金，不是簡單的房地產、房屋開發基金，它實際上是產城一體化基金，新型城鎮化基金，產業發展基金，消費發展發展基金，是產城發展綜合化發展基金。因此，我們不是純粹拿來投房產的，地產基金只是其中一類而已。新型城鎮化基金、產城一體化基金、創投基金和產業基金等，空間非常大。全經聯平臺上，金融運作和推進，實際上是水到渠成，它第一不脫離時代，第二不脫離市場，第三不脫離現在大家的實際需求。

提問四：現在整個房地產市場，大家的共識就是已經有明顯的劃分。我想問一下，如果我們以后投項目的話，是看項目，還是會有一個整體要求？大概這個盤子有多大？

林峰院長：全經聯做基金這塊兒，現在叫金融港，并不是單一基金的概念，它是一個大的基金合作結構，這是第一個。現在這個基金剛剛啟動，應該有一個規劃，一個宏大的計劃，這是第二個。第三個回到你剛才說的問題。一線二線三線城市的提法，分化結構，是在去年和今年初的一種言論。

記者：對。

林峰院長：實質走到今天來看，我不認為只有一二線城市才有機會，我也不完全同意關于一二線城市，與三線城市，四線城市，這種投資機會完全不對等的結構。實際的情況，恰恰是二線城市和有一些四線城市，今年一季度后期，二季度開始，發展相當不錯。所以說，趨勢隨時在發生變化，短期趨勢的這種變化，并不代表長期結構。

另外，我們剛才講到，在新型城鎮化結構中間，實際上房地產結構來自于人的聚集，人往哪兒聚，哪兒就有房產的發展機會。人怎么聚集？我們來研究這個聚集模式。原來的聚集模式很簡單，以大城市為核心的高度的攤大餅的聚集，北京說1800萬太少了，不整到3000萬停不下來。中國出現城市病就是因為整個城市布局架構不合理。

現在聚集形式，第一個叫城市群。城市群怎么聚，房地產就怎么聚。能夠形成市場化的城市群發展模式，未來市場就聚集了房地產發展的最重要的支撐。城市群結構打破了單一城市攤大餅的模式，而形成了城市與城市之間，以及花園式的衛星城布局的一個網絡化結構。在這種架構下，出現了1.5、2.5線城市，打破了我們關于一二三的結構劃分。因此，理念在變化，整個架構在變化，新型城鎮化的結構也在變化。

第二個聚集形式，叫逆城市，逆中心化。隨著度假人群的增長，形成了短期居住，形成了旅游區聚集、養老區聚集、度假區聚集，這種人群聚集和產業發展的合理化結構有效配置起來，就形成了鄉村的城鎮化、就地城鎮化。所以我認為中國城市化進程，實際上機會仍然是多樣化的，不是簡單的一二三四城市劃分結構能解決的。它的主導性因素，是產業帶動下人口聚集的模式和城市布局調整下新的城市聚集結構這兩大要素。依托于這種結構，在不同階段，不同區域發展是不平等的，出現的機率是有差異的。所以用一種模式去說，這是一線城市所以我投，這是二線我們不投資，這很荒唐，對整個市場的概括而言，基本上也是屬于比較低端的一種理念。

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