旅游小鎮——產城一體化發展的創新模式

由全經聯主辦的中國房地產創新模式大會是中國房地產規模首大的創新峰會，是全經聯年內舉辦的規格首高的專業會議，是參會企業聯合發展的大平臺，由房地產各專業領域領軍人物分享創新案例和新商業模式。首屆中國房地產創新模式大會于2013年10月在京舉辦，大會集中分享了各類創新案例和新商業模式，展現了中國房地產新的創新成果，建立了一個行業創新的分享平臺、合作平臺，成為促進房地產轉型升級和可持續發展的一個里程碑。以首屆中國房地產創新模式大會為起點，全經聯定于2014年9月12-13日在北京舉辦二屆中國房地產創新模式大會，根據大會的創新主題，全經聯特邀全經聯研究院常務副院長、全經聯城鎮化發展委員會常務副主任兼秘書長、全經聯商學院實戰講師、北京綠維創景規劃設計院院長林峰博士分享《旅游小鎮——產城一體化發展的創新模式》。

以下為訪談內容：

全經聯網：新型城鎮化作為國家的頂層設計及核心戰略，您對新型城鎮化是如何理解的？您和您的企業在新型城鎮化領域做了哪些探索和實踐？

林峰：傳統城鎮化以建設為主·導，忽視了人、產業與城市發展之間的關系。新型城鎮化重要的一點是要解決“人”的問題。如何有效解決人的問題？我認為重要的基礎，是產業的帶動與支撐問題，如果沒有有效的產業來推動，沒有實現就業的聚集和升級，而僅僅靠社會體制和保障是行不通的。因此“產城一體化”是未來新型城鎮化建設的主流模式，原因就在于這種模式，可以用產業帶動城鎮化，形成人口聚集，配套公共服務、商業，形成區域城鎮化發展的整合。

任何一種產城一體化結構實質上都是區域綜合開發結構，我將這種結構概括為：產業園區+消費聚集區+居住區。產業園區很明確，一個區域開發或一個新型城鎮化結構，沒有產業支撐是很難發展的，這種產業可以是二產，也可以是二、三產結合，但這種產業須以生產性服務業為主·導，這種產業模式下的園區往往不一定能夠完全跟城市融合。消費的聚集，不僅僅是商業消費聚集，還包括文化消費、教育消費等各種類型的消費業態的聚集。城市人口形成“就地消費”，外來人口形成“泛旅游消費”，這一消費屬于增量型消費，對產業有巨大的帶動作用。“居住區”，大家比較熟悉，涉及產業落地后人口居所，居住結構多樣化，不僅僅是本地一居所，還包括結合旅游六要素后形成的休閑型的二居所、度假型的三居所、養老型的養老居所、居民安置房的安置居所等5-6種不同類型的居住性結構。

綜合來說，我認為“產城一體化”的綜合開發模式是未來地產商發展的主要方向。投資商不再僅僅充當房產供應商的角色，不僅僅是做樓盤和賣房子，而是要注重與城市的結合，成為區域綜合開發商、城市運營商和產業運營商，進行以泛旅游產業為主·導的產城一體化建設，包括旅游綜合開發區、旅游綜合體、旅游小鎮、休閑度假區、旅游小鎮、文化創意產業區等等。

新型城鎮化作為國家經濟工作的重大任務之一，從2012年底的中·央經濟工作會議，到2013年底的十八屆三中全會、城鎮化工作會議，再到2014年的兩會、新型城鎮化規劃出臺，一直是社會各界關注的熱點和焦點，我和我的團隊也一直都在關注新型城鎮化。

2012年底，在十八大精神的指導下，綠維創景發布了《旅游產業集群化及旅游引導的新型城鎮化研究報告》，并于2013年6月出版了《旅游引導的新型城鎮化》圖書，從旅游產業的本質、特性、泛旅游產業整合、產業業態、產業集群出發，詳細解讀了旅游帶動的區域綜合發展的機理，系統構建了旅游引導的新型城鎮化模式與新型城鎮化下的旅游地產模式，形成了旅游綜合體項目開發、旅游地產項目開發、旅游城鎮開發的運作指南。圖書一經發行，受到社會各界的廣泛關注，很多市縣政府、規劃局、旅游局、旅游地產投資商甚至將其作為教科書和指導用書。
 
該書不僅總結了三十年來旅游引導的區域綜合開發的經驗，也是綠維創景近十年來的創作結晶，書中不僅有綠維創景自成立以來在旅游與地產開發服務實踐中形成的部分模式和積累的部分經驗的總結，還配有多個圖文結合的規劃設計案例，涉及旅游城市、旅游小城鎮、旅游綜合體、新型農村社區、旅游地產、旅游景區等多種類型，其中不乏常州淹城春秋樂園、新疆鄯善縣蒲昌村、鹽鎮水街等取得了巨大社會經濟效益的落地項目。

雖然書中還有一些概念和說法值得商榷，但實踐證明，我們的研究和探索在創新實踐和指導落地方面還是有很大價值，尤其是對各市縣政府、旅游與地產投資開發商、旅游景區管委會等都有一定指導意義和參考價值。我們仍會一直關注旅游與新型城鎮化領域，為行業發展和社會發展做出自己的貢獻。

全經聯網：小城鎮在新型城鎮化中起著非常重要的作用，也是其不可或缺的架構。但跟城市比起來在吸引資金、人力等方面還略顯不足。那么小城鎮該如何發展？您作為旅游規劃業的資深人士，認為旅游在小城鎮的發展中又會起到什么作用呢？

林峰：正如您所提到的，小城鎮規模較小，其提供的就業崗位、產生的人氣集聚及經濟輻射能力都無法跟大城市相比。但其發展相較大城市來說相對靈活，可以走特色化發展之路。也就是說，不要硬跟大城市去拼，要另辟蹊徑，以特色形成競爭優勢。而恰恰“旅游”就是一個講究特色的產業，這跟小城鎮的發展之路天然契合。因此，以旅游引導小城鎮的發展再合適不過，事實上，很多小城鎮利用自己擁有的濱海、溫泉、森林、冰雪、文化等資源，也都發展成為了知名的旅游小鎮甚至城市。比如，烏鎮、張家界、海南的濱海小鎮等。

可以說旅游小鎮是在旅游產業集群化發展與城鎮化進程雙重因素推動下產生的。旅游產業的“消費搬運”及“產業集聚”是旅游小鎮形成的前提；特色化，是旅游小鎮建設的要點；泛旅游產業整合是旅游小鎮發展的核心。旅游小鎮開發的關鍵要點還是要走特色化發展之路。這個特色化，可以從資源特色化、文化特色化、產品特色化、業態特色化、風貌特色化等幾個方面去打造。

全經聯網：旅游小鎮如何在新型城鎮化背景下走特色化發展之路，實現產城一體化？能不能以您的實踐經驗，剖析一下其打造模式及架構？

林峰：消費產業聚集引導的新型城鎮化是以消費性服務產業為主·導的一種模型，它為新型城鎮化提供了一個獨特的方向和非常重要的具有區域價值的方案。而旅游小鎮，我認為是一種旅游引導的新型城鎮化的有效實踐模式，因為，旅游小鎮更具象化，可以落實到休閑產業上，是以泛旅游產業為主體，在500-5000畝的架構上進行城市化聚集的一種模型。旅游小鎮是以休閑、旅游、度假、泛旅游吸引核為主體形成的城鎮化模式。在這里，我要強調三點： 首先，打造旅游吸引核是旅游小鎮發展的前提，溫泉、文化、博物館、文化遺產和非物質文化遺產都可以是吸引核。我認為旅游小鎮的打造要形成完整風貌，整體成為一個景區，成為一種吸引力。 其次，要構建休閑聚集中·心，把客人留下來消費。僅有吸引力，沒有相應的休閑聚集結構，是無法打動游客留下來消費的，因此，應把夜間游客作為整個項目運作的核心機制，形成一個以休閑廣場為核心的人氣聚集核。夜間人氣聚集，一是要靠游客、休閑客，一是要靠城市本地的居住人群。夜間人氣的多少在于是否善于運作夜間聚集結構。通過人氣聚集核形成酒吧街區、餐飲街區、小商鋪街區、客棧街區等，構建圍繞著夜間消費的多街區多業態的消費聚集結構。以西安曲江為例，大雁塔北廣場每晚的大型激光水秀能為它聚集幾萬人的人氣，從而使周邊很快形成酒吧一條街、餐飲一條街，又進而形成了休閑娛樂街區、休閑商業街區、休閑酒店，由此形成了夜間發展的動力，在此基礎上，其居住區有了很好的落地條件支持。 多業態的消費聚集結構需要大量就業人口，由此形成本地就業人口的聚集。有了這些消費業態和一系列持續消費的特色產品后，可延伸出創造城鎮化地產的基礎。這個基礎包括休閑商業地產以人氣帶動商氣，商氣帶動財氣，休閑商業聚集帶動商業口岸價值，商業口岸價值提升商業地產價值，一個個商業街區的核心街區擴展到多街區，形成商業和商業地產快速發展的依托。而住宿業態所形成的客棧、酒店、度假村、酒店式公寓等是旅游小鎮中重要的商業地產項目，也是重要的商業與居住結合的人居型地產。

旅游小鎮的架構，我將其概括為三部分：吸引核+聚集核+地產延伸。1、風貌吸引力：古鎮、藝術、創意、西洋；2、廣場吸引核：激光水秀、篝火晚會；3、餐飲吸引與聚集：一招先吃遍天；4、酒吧與夜間聚集：留客的關鍵；5、創意客棧聚集：客棧酒店及公寓房地產； 6、創意工坊街區：百工坊、百藝坊；7、娛樂游樂街區：演藝、洗浴、養療；8、街區與商業房地產；9、就業與本地居民第壹居所；10、大城市與周末居住第貳居所；11、遠客與度假居住第三所；12、養老居住。

旅游小鎮的開發模式

全經聯網：綠維創景作為旅游與城市規劃設計專家和業界領先機構，可否與讀者分享一個具有代表性的旅游小鎮案例？從而也為我國旅游小鎮的開發建設運營管理者提供參考。

林峰：好的。我給大家分享一個我認為我們做的比較經典的一個旅游小鎮案例——貴州黃果樹度假小鎮。該項目位于黃果樹新城的核心區和制高點，整個地塊為丘陵地貌，距離黃果樹瀑布僅2公里，地理區位非常優越。目前，黃果樹瀑布雖知名度較大，但存在一個致命的缺點，即留不住游客，無法進行深度消費。因此，黃果樹瀑布亟需跟一個與之相匹配的休閑類項目聯袂，發展“泛黃果樹大旅游圈” ，實現區域綜合開發。在本項目中，綠維創景提出了“打造三心，構建旅游綜合體，帶動區域綜合”的核心思路。一是，打造核心吸引中心——構筑項目吸引核。二是，打造休閑聚集中心——留住游客，擴大消費。三是打造延伸發展中心——獲取土地增值效益。通過我司的規劃，使黃果樹成為一個以“旅游小鎮”為引擎，帶動區域綜合發展的典型代表，有效帶動了區域的經濟發展。

苗頭宴舞——貴州黃果樹度假小鎮策劃規劃建筑設計

全經聯網：全經聯在房地產創新轉型方面做了很多推動性工作，您認為今后應該更關注哪些方面，如何更好的能推動行業發展？

林峰：在整個地產行業都處于下行通道的現實狀況下，旅游地產也處于分化階段，地產開發商的大舉進入與去化率低、庫存高、消化周期長、鬼城鬼樓屢見不鮮等現象并存，轉型迫在眉睫。這一方面是宏觀經濟和政策形勢所決定，另一方面也跟旅游與地產的分離、地產與城鎮化的分離、地產功能的缺乏等無序開發相關。 我認為轉型的核心還在于度假。隨著度假經濟時代的來臨，居住需求已經成為休閑度假的核心，這給予了旅游地產解套的機遇。 當前度假地產核心的問題是使用權和產權存在矛盾，我認為分時分權一體化模式將成為度假產品銷售的核心模式之一，這一模式是由原來的產權地產銷售模式向度假方案產品銷售模式到度假生活方式一體化的過渡，綜合化的產權物業與度假生活一體化銷售模式未來一定會成為中國度假旅游運營的主體方式之一。在咱們全經聯即將舉辦的二屆中國房地產創新模式大會上，我將會跟大家分享這個話題。

全經聯網：您對二屆中國房地產創新模式大會的寄語？

林峰：聯合發展！共贏！每個人、每個企業在參與到全經聯的時候，都期望在這樣一個平臺上獲得自身發展的機會。全經聯平臺的優勢在于它集多個品牌于一體，具有多樣化以及人才等優勢，并能抓住新型城鎮化下的機遇，帶動區域價值提升，創造持續經營能力，整合投資機構、開發企業、建設企業、金融機構、商業機構、營銷機構、規劃設計等各品牌、資源、人才等等，為跨界運作提供了好的平臺機會。希望二屆大會圍繞這個主題多提出一些創新思路。提前預祝大會圓滿勝利召開！

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