旅游地產產品研究

2014-09-10 綠維創景 標簽：旅游地產

旅游地產不僅僅是簡單的物業，其背后有巨大的使用和功能需求。如何有效的將旅游地產的地產屬性和功能使用屬性結合，從而使其巨大化滿足市場需求，發揮本身價值，是開發商、投資人所一直探索的領域。目前，在產權、使用權、產品、營銷等方面出現了一些創新模式，我們從資產模式、功能內容、產品結構三方面進行了總結。

一、資產模式

土地產權包括土地所有權、土地使用權和土地他項權利。在我國，土地所有權歸國家或集體所有，單位或個人通過合法手段取得的只是土地的使用權。物業產權有物業所有權和土地使用權兩部分組成，物業所有權的期限為永·久，而土地使用權根據土地使用性質的不同為40、50年或70年不等。由于，物業是建立在土地之上的，因此物業的產權年限由土地的使用權限來決定。根據土地產權、物業產權、使用權及附加的免費或優惠功能，我們將旅游地產產品的資產模式分為以下幾類：

（一）土地產權
1、70年住宅用地：主要指旅游住宅地產產品；
2、50年商業用地：主要指公寓、酒店式公寓、商·住結合地產、商業地產等產品；
3、40年賓館（旅游）用地：包括酒店、公寓式酒店等產品；
4、集體建設用地（產業用地）：主要指產業用房、商業、變相住宅、小產權等產品；
5、宅基地——無產權或小產權；
6、流轉地租賃：租賃土地使用權。

（二）地上物業產權
1、固定建筑
2、臨時性建筑：例如，木屋、簡易房、鋼結構、農業大棚等；
3、移動設備或移動建筑：包括房車、集裝箱房屋、移動別墅等。

（三）使用權
使用權是在不變更物業本質的基礎上，對其的實際利用權力。使用權可以跟產權掛鉤也可以與產權分離，可以完整使用也可以部分使用，可以全段使用也可以分時使用。具體模式，可分為以下幾種：
1、40-70年全段完整使用權（與土地掛鉤）：全使用權；
2、1-20年分段完整使用權（不與土地掛鉤）：分段使用權；
3、分時使用權：分時模式，一年內享有一定時間的使用權；
4、優惠使用權：會員卡模式。

（四）免費或優惠功能附加
1、公園：如后花園、濕地公園、保護地公園、山地公園等；
2、景區：周邊或區域3A、4A等景區門票的減免；
3、運動項目：高爾夫、網球、小球、自行車、拓展、馬術等；
4、健身項目：健身房、游泳池等；
5、養療項目： SPA、溫泉、瑜伽、太極拳、禪修、美容美體、護理、體檢、健康管理、養生課堂、中醫理療、特殊治療、有機菜地等；
6、文化娛樂項目：演出、KTV、電子游戲、博彩、夜總會、俱樂部等；
7、兒童項目：兒童樂園、托管、培訓等；
8、游樂項目： CIS鐳戰、水樂園、機動樂園、鄉村樂園等。

二、功能內容

對于傳統住宅地產來說，主要的功能就是“居住”，其他都是配套。但對于旅游地產來說，功能遠不止于“居住”，往往是多種功能的聚合體。我們從室內功能、環境功能、物業管理功能三個角度，對旅游地產進行了概括：

（一）室內功能
1、清水房
2、精·裝修
3、拎包入住
4、溫泉入戶：溫泉公寓
5、智能化服務功能（老年監控等）：老年公寓

（二）室外擴大環境
1、含院落（建設用地、租賃用地）：別院等；
2、農場（租賃用地）：莊園、農場等。

（三）物業管理服務
1、提供配套小區物業管理：小區物管
2、提供配套酒店物業管理：酒店式管理
3、提供酒店綜合服務配套
4、提供運動綜合服務配套
6、提供養生綜合服務配套
7、提供醫療與養老綜合服務配套
7、提供教育服務配套
8、提供區域綜合度假服務配套

三、產品結構
在各種產權歸屬、使用權歸屬、功能結構的組合下，形成了多種產品結構：

（一）全產權產品+附帶功能：住宅或酒店公寓
1、完整產權+物業使用
2、完整產權+物業使用+免費配套使用：房+會員卡
3、完整產權+物業使用+免費配套使用+優惠配套使用：房+會員卡

（二）全產權產品+回報功能：投資性與理財功能
1、產權酒店，保證回報率6-12%：理財產品
2、長租租金模式：途家
3、長租分成模式；
4、產權酒店部分時段保證回報率
5、產權酒店不保證回報率：自用帶理財
6、代理短租模式：途家
7、自助短租模式：借助網絡
8、半自助撮合模式——旅游財富網

（三）共享產權+使用權分時——分權模式
1、10人共享一套公寓或別墅+每人每年28天入住——美爾模式；
2、40人共享一套公寓或別墅+每人每年7天入住——蓬達模式；
3、眾·籌共享模式——特殊房屋或建筑。

（四）不完整土地權+完整設備或地上物業+完整使用權
1、集體建設用地+木屋
2、租賃農民土地+移動別墅
3、租賃農民土地+房車

（五）產權交易模式
1、國有土地+房產產權：國家房地產交易系統
2、集體土地+房產產權：正在形成地方房地產交易系統
3、運營機構代持內部交易：自辦交易系統

（六）使用權交易模式
1、分時度假交換：RCI (全稱Resort Condominiums International美國國際分時度假交換公司)
2、CPE卡及“易通幣”模式：蓬達易通交易系統
3、電腦撮合換住系統：旅游財富網
4、分權與分時交換系統：美爾交換網絡