綠維創景林峰：談市場配置資源與新型城鎮化.

編者按：近日，《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》(以下簡稱《規劃》)正式發布，《規劃》將新型城鎮化上升到頂層設計的戰略層面，具有很強的權威性和指導性。日前，我院林峰院長受邀為中建一局房地產公司的領導和員工授課時，進行了題為《市場中生長的新型城鎮化模式――新型城鎮化的市場邏輯與房地產商轉型升級》的講座。講座中，林峰院長談及了新型城鎮化的“頂層設計”問題，包括目前人們對于新型城鎮化的看法、城鎮化對房地產的影響等，形成了一系列觀點。編者對此進行了整理，以饕讀者。

林峰院長指出，市場配置資源與消費經濟時代是改革的主線。新型城鎮化不僅僅是一個概念，其背后蘊藏著社會改革和進步的重大課題。隨著《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》的發布，改革的方向更加明確。

一、市場配置資源

林峰院長認為，目前的改革要以市場配置資源為中心，而不是行政配置，這是中國改革的指導思路和核心原則。怎么實現市場配置呢？從綠維創景與各地方政府的合作經驗來看，政府項目一般會涉及用什么產業帶動當地經濟發展、怎么去做社區配套、怎么去做城市配套、資金從哪里來、怎么去運營等一系列問題，最終面向的是城市綜合配套和區域綜合開發。這些問題的導向都是市場。

資金從哪里來？往往是政府財政和投融資平臺共同出資。運營者如何獲取利益？如果僅僅通過“蓋房子”、“賣地”，在目前形勢下，要想有良好的盈利是很難實現的，還要靠產業來帶動。靠什么產業來帶動？消費經濟時代下，消費產業和服務產業具有良好的發展前景，林峰院長認為，消費經濟是未來帶動中國持續增長的主流結構。

二、市場化下的新型城鎮化

科學的新型城鎮化建設，是市場引導的新型城鎮化。在這一結構中，政府、市場、企業和社會，均扮演著不同角色。政府的作用在于頂層設計、制度建設和執法治理，要創造制度環境、編制發展規劃、建設基礎設施、提供公共服務和加強社會治理。市場在新型城鎮化建設中起決定性作用，通過市場來實現資源的配置。企業是城鎮化建設的主角，尋找市場機會進行資源整合，充分發揮自身優勢。而社會在新型城鎮化發展中具有參與和監督的作用。

（一）產業先行

目前，各地政府最關注的是改革問題，而企業最關注的則是產業。

林峰院長指出，任何一個地區的城鎮化建設，都需要選擇合適的核心產業，圍繞核心產業形成產業鏈，然后由這個產業鏈形成就業能力、人口聚集能力和城市消費結構。產業、產業鏈、產業集群和產業聚集是研究城鎮建設的前提。一般城市規劃關注的重點是人口，而人口背后的概念實際上是產業、就業和消費，有產業才有就業，有就業才有消費，由此形成城市發展的循環結構。

以什么樣的產業形成聚集？以綠維創景以往的經驗來看，以旅游、泛旅游、養老、休閑商業等為主的第三產業具有較大的發展空間。據統計，自2008年以后，消費增長的比例有大幅度提升， 2012年我國社會消費品零售總額對GDP的貢獻達到了51.8%，超過了投資的貢獻率（50.4%）。以內需消費為第一促進要素，成為國家政策的基本導向。新型城鎮化需要把握以消費產業為主導的經濟大勢。

（二）產城一體化

林峰院長認為，在產業領先的基礎上，應實現產城一體化發展。我國的產城一體化經歷了不同的階段。以產業鏈整合為主導并通過產業集成和產業集群的形態發展是工業園區發展的基本理念，提到如今的“產城一體化”，就不得不回顧中國的工業化進程。

工業化的第一個階段是“一五”計劃期間，由政府直接進行資源配置，進行大規模的布局，工業和城市的關系是“城市因工業而興起”，城市是為工業服務的。

改革開發以后的第一批工業化，經歷了從軍工產業放開，到輕工業發展，再到鄉鎮企業大規模發展的過程。這一階段的城市發展、城市和工業之間的關系非?；靵y，出現了一批像華西村這樣“拔地而起”的鄉鎮工業區和農村社區，其工業已經發展到了一定程度，但城市管理仍不到位，這就是那一時期城市的特征。

林峰院長指出，發展工業化的過程中，除了工業本身以外，以服務為主導的園區近兩年開始迅速增加，其中以外包服務園區和物流服務園區為主，形成了由服務產業聚集發展而興起的二、三產結合型園區。除此之外，還有高科技產業園區，即有二產也有三產，是典型的政府直接領導下的和城市配套發展的產業區。前幾年的第一批高科技產業區，現在都已經向外擴張，逐漸發展成為城市區域，完全和城市融為一體，比如北京的中關村地區。

林峰院長認為，完全與城市隔離發展的工業產業區，一直沒有梳理好與城市的關系，形成了一批處在工業園區和城市之間的居住帶。這些居住帶與城市的距離很近，但在城市管理上是脫節的。

由此，在未來城市化的產業支撐中，產業結構和產業整合將發生很大的變化。林峰院長認為，消費聚集區將成為新的產業結構。舉例來說，綠維創景在規劃首鋼遺址項目時，面對新的產業規劃，提出了以工業遺址為基礎打造世界上最大的創意產業聚集區的思路。這個創意產業聚集區，也是創意休閑聚集區，廠庫、大型娛樂區、各種演出、藝術品交易市場等在這里聚集，形成了時尚休閑業態、時尚商業業態和藝術文化業態聚集的結構。這與工業園區和服務園區有很大差別，不是按照產業鏈、產業集成和產業配套來打造，而是以休閑為龍頭，以人的消費為中心，形成產業聚集，并從人的需求出發，進行消費配置。因為每一種消費都有上下游產業，這種消費聚集帶動了巨大產值，并形成消費聚集區。由此，這一模式成為產業發展的一種創新模式，即以消費聚集為驅動，形成產業支撐。

未來工業園區的發展，要控制污染型園區，要發展花園型園區、服務產業園區、消費聚集區，并最終形成產城一體化發展模式及架構。

（三）城鄉一體化

除了產業和城市的發展，城市和鄉村如何統籌？林峰院長認為，在“城鄉二元結構”問題上，農民工的問題相對顯得不那么尖銳，因為農民工具備就業能力，能夠依靠工資支撐他擁有城市居民的基本生活條件，最為尖銳的是農民生活條件的改善問題，他們在廣袤的土地上如何生存，如何實現城市人的生活水品？這就引發了“就地城鎮化”和“農業現代化”的發展思路。

林峰院長提到，綠維創景目前在做城鄉統籌下的風情小鎮建設項目，已經在全國各地做了不少“四村連建”、“六村連建”的規劃。其中，在涿州做的“六村連建”性質的項目，在1000多平方公里的范圍內形成了49個風情小鎮，提出了“1、5、49”，即一個中心、5個城市核心組團、49個風情小鎮的規劃思路。在規劃方案中，綠維創景將4~6個村子整合，形成一個風情小鎮，“一鎮一品”，每個小鎮形成特色產業。其中以現代農業、時尚服務業、休閑服務業、養老養生服務業為主導，形成休閑小鎮、貿易小鎮的整合發展，實現城鄉統籌發展的創新模式。這就是就地城鎮化、產業發展整合和現代農業發展，也是農業與二產、三產結合的創新發展手法。

在市場環境下，新型城鎮化體系未來最大的構成是城市群。城市群結構包括大中型城市、衛星城、小城鎮、綜合體和產業園區等等。其中的綜合體和產業園區等，很多都具備幾千畝的大規模，但不具備行政建制。以前是單純的發展產業，而現在需要具有居住結構。未來，這些都要納入到城鎮化結構中、納入到產城一體化中協同發展中，解決戶口、社會服務等問題。以前提出的“新農村社區”概念，往往只能滿足居住功能，而現在提到的風情小鎮，具備了富有特色的產業。

林峰院長認為，從城市規劃的角度講，整個城市規劃體系和城市管理法規條例，都已經不能適應新型城鎮化的要求，特別在是市場作為配置核心資源的主導的條件下。因此，這就需要進行改革。改革會涉及法治、管理架構、行政管轄下鄉鎮的配合等等，會遇到很多問題，需要付出很多代價，但同時也有很大的創新空間。

（四）逆城市化

現在被頻頻談及的城鎮化概念，包括“人的城鎮化”和“逆城市化”，這關乎人的走向問題。“逆城市化”有三個主要趨勢：

1、 逆中心城市

逆中心城市趨勢，即人們向同城化下的城市群中的二級城市聚集，這非常明確的表現出了“人的城鎮化”。我國原來的城鎮化一直是“攤大餅”的發展模式，二級城市一直沒有得到很好的發展。林峰院長認為，在新型城鎮化模式下，通過同城化，可以實現人口向周邊城市轉移，形成城市網絡化發展趨勢，由此，二級城市也可以借此形成突破，包括交通、服務、教育、醫療等等。

2、 逆中心城區

“逆中心城區”即人們向外圍的衛星城市、衛星鎮聚集。

3、 逆城市化，即向度假區、養生養老區和旅游綜合體聚集

逆城市化是現在城市環境污染和人口老齡化所帶來的必然趨勢。林峰院長認為，城鄉一體化是逆城市化的重要領域，要充分利用逆城市化結構，把生產、工作和居住這種長期型的聚集和旅游、度假這種短期流動性的聚集結合起來。長期居住型的聚集是向城市和城鎮發展，而短期流動性的聚集是以旅游、休閑、會議、養老活動為主，是逆城市化流向，向非中心區、非大城市的旅游度假區、特色資源區、鄉村衛星城區發展，這形成了旅游小城鎮和衛星城的發展，也形成了中國就地城鎮化的重要創新方案和突破點。因為就地城鎮化的發展目標，就是要解決農民的生活和生產問題，而短期聚集就是“就地城鎮化”的重要發展模式。

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